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„Die Preise müssen stimmen“

Im Interview: Dr. Jörg Rosdücher über den Preiskampf und neue Strategien im Property- und Facilitymanagement.

Dr. Jörg Rosdücher, Vorsitzender der Geschäftsführung, Geschäftsführer Personal, Recht und Real Estate Management, STRABAG Property and Facility Services GmbH
Dr. Jörg Rosdücher

Sieben Fragen an Dr. Jörg Rosdücher

Im Property-Post-Interview von der MIPIM 2015 äußert sich Dr. Jörg Rosdücher, Vorsitzender der Geschäftsführung der STRABAG Property and Facility Services GmbH, über die Marktsituation, den Preiskampf und neue Strategien im Property- und Facilitymanagement.

The Property Post: Welche Probleme sehen Sie derzeit im deutschen Markt für Facility Management?

Dr. Jörg Rosdücher: Der Markt ist derzeit ein überwiegender Verdrängungswettbewerb und daher auf absehbare Zeit weiter durch harten Preiswettbewerb und Margendruck gekennzeichnet. Hohe Wachstumsraten sehe ich für die Branche in den nächsten Jahren kaum. Deswegen bleiben Konsolidierung und Konzentration auf der Tagesordnung. Diese Marktbereinigung wird aber vor allem wenig spezialisierte und eher kleinere und mittlere Unternehmen treffen, die Großen der Branche werden davon eher profitieren. Aber auch für die ist Rentabilität in Zukunft nur über weitere Effizienzsteigerungen, Innovationen und größere Leistungstiefe darstellbar. STRABAG PFS sehe ich hier, insbesondere nach dem Erwerb der DIW Ende letzten Jahres, sehr gut aufgestellt.

Wieso macht DIW den Unterschied?

Für die Übernahme ausschlaggebend waren qualitative Aspekte. Die DIW ergänzt unser Portfolio um die Spezialisierung auf das infrastrukturelle Facility Management für Industriekunden. Das ist für uns ein neuer Bereich. Außerdem stärkt uns die Übernahme in Regionen, in denen wir bislang mit IFM-Leistungen eher wenig vertreten waren, zum Beispiel bedeutet dies für STRABAG PFS Österreich einen großen Sprung nach vorne. Last but not least sind wir mit der DIW nun auch in die Top Ten der infrastrukturellen Facility Manager aufgerückt.

Wie will Strabag PFS künftig wachsen? Sind weitere Unternehmenskäufe geplant?

Für uns ist Wachstum allein, ob organisch oder über Zukäufe von Unternehmen nicht die relevante Größe. Jeder neue Auftrag und jede Akquisition muss sich für STRABAG PFS rechnen. Strategisches Wachstum kommt nicht in Frage. Deswegen geben wir eben auch einmal ein Mandat ab oder wir steigen bei einer Bieterauktion aus, wenn wir nicht glauben, dass wir das geforderte Preisniveau am Markt wieder verdienen können. Trotzdem bleibt Wachstum über gezielte, unser Leistungs- und Kundenportfolio arrondierende Unternehmensankäufe und organisches Wachstum mit Bestands- und Neukunden weiter oben auf der Tagesordnung. Aber die Preise müssen stimmen.

Wir sehen, dass integrierte Leistungen, zum Beispiel technisches und
infrastrukturelles Facility Management aus einer Hand immer stärker nachgefragt werden.
Dr. Jörg Rosdücher, Vorsitzender der Geschäftsführung, STRABAG Property and Facility Services GmbH

Für welche Geschäftsbereiche zeichnet sich organisches Wachstum ab?

Wir sehen, dass integrierte Leistungen, zum Beispiel technisches und infrastrukturelles Facility Management aus einer Hand immer stärker nachgefragt werden. Große Chancen eröffnen sich für uns auch durch das Auflösen von Schranken bei der Vergabe von Property Management und Facility Management als echte integrierte Dienstleistung bei institutionellen Immobiliengesellschaften.

Deswegen positionieren wir uns schon länger als integrierter Dienstleister, der vom technischen Facility Management über das Real Estate Management mit der An- und Vermietung, dem Property Management und dem Flächenmanagement bis hin zum infrastrukturellen Facility Management die gesamte Wertschöpfungskette an Leistungen zur Bewirtschaftung von Immobilien anbietet. Kaum ein Anbieter kann so eine hohe Leistungstiefe über eine so breite Dienstleistungspalette anbieten, wie STARBAG PFS – und das flächendeckend in Deutschland, auch an B- und C-Standorten.

Gibt es aber nicht Vorbehalte gegen die Vergabe von Property Management und Facility Management aus einer Hand?

Ja, aber Sie schwinden. Bisher trennen viele Auftraggeber noch die Bereiche, weil sie glauben, dass der Property Manager den Facility Manager aus einem anderen Unternehmen effektiver kontrolliert als den Kollegen aus dem eigenen Unternehmen. Was sie dabei vergessen: Eine integrierte Vergabe spart eine Ebene. Das Bedürfnis nach Transparenz und Kontrolle lässt sich aber auf verschiedene Weise trotzdem einlösen. Man kann die Leistungserbringer in unterschiedliche (Legal-) Einheiten aufteilen oder eine spezielle gouvernance implementieren. Am einfachsten ist es, wenn der Auftraggeber dem Property Management das zur Verfügung stehende Budget für beide Leistungen überantwortet. Dessen weitere Verteilung betrifft ihn dann ja nicht. Er kontrolliert dann nur noch die Qualität der Leistungserbringung.

Wie bringen Sie dann aber die Qualitätsanforderungen der Kunden mit den ständig sinkenden Preisen in Deckung?

Genau das ist die Kunst: Wir müssen, unsere Organisation auf die gestiegenen qualitativen Anforderungen der Kunden weiter ausrichten und eine Atmosphäre für Innovation und individuelle Kundenlösungen schaffen und dabei eine Balance aus Qualität, Preis und Herstellkosten herbeiführen. Dabei setzen wir auf langfristige Partnerschaften mit unseren Kunden, die man sich selbstverständlich hart erarbeiten muss. Wir erreichen durch individuelle Dienstleistung eine schon sehr hohe Kundenbindung. Bewiesenes Vertrauen und reduzierte Schnittstellen als integrierter Dienstleister stellen sowohl für den Kunden als auch uns als Dienstleister aber einen echten Mehrwert dar. Nur das führt letztlich zu Kundenzufriedenheit und damit zu Kundenbindung.

Wo sehen Sie weitere Alleinstellungsmerkmale für Ihr Unternehmen?

Der Anteil des anspruchsvollen Technischen Facility Managements am Umsatz von knapp einer Mrd. Euro ist bei STRABAG PFS vergleichsweise hoch und wird es auch bleiben. Im Gegensatz zu vielen unserer Wettbewerber haben wir nicht als Reinigungsunternehmen angefangen, sondern das Unternehmen wird durch inzwischen insgesamt 400 Ingenieure und über 2000 gut ausgebildete Handwerker und Meister geprägt, die für komplexe, anspruchsvolle Gebäude und Anlagen einen störungsfreien Betrieb sichern. Diese Kernkompetenz wird gerade in den letzten zwölf Monaten von vielen Kunden verstärkt nachgefragt. Offensichtlich haben die Kunden nun wieder größere Bereitschaft, die Dienstleister verstärkt an den Kernprozessen zu beteiligen, was uns im technischen FM Wachstum und eine vertiefte Wertschöpfung ermöglichen sollte. Zudem werden Bürogebäude unter anderem wegen steigenden gesetzlichen Anforderungen an Themen wie Nachhaltigkeit technisch immer anspruchsvoller. Auch das spricht für verstärkte Nachfrage nach Technischem Facility Management, die die STRABAG PFS in Deutschland übrigens auch ausserhalb der großen Immobilienstandorte flächendeckend befriedigen kann.

Herr Dr. Rosdücher, herzlichen Dank für das Interview!

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von STRABAG Property and Facility Services GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, März 2015

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Warum konzentriert sich Ihrer Meinung nach das Investoreninteresse so stark auf die A-Städte und spielen B-Städte noch immer eine geringe Rolle?
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