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Arbeitswelt 4.0

Neue Bürowelten für den Unternehmenserfolg

Olaf Drossert, Geschäftsführer, Becken Estates GmbH
Olaf Drossert

Die Digitalisierung führt nicht nur zu neuen Geschäftsmodellen, sie hat auch Einfluss darauf, wie in Zukunft gearbeitet wird und in welcher räumlichen Umgebung. Studien zeigen, dass gerade bei jüngeren Generationen die Atmosphäre des Arbeitsplatzes ein entscheidendes Kriterium für die Arbeitgeberwahl ist. So das Ergebnis der Untersuchung „Arbeitsplatz der Zukunft“ des Research-Unternehmens IDG. Große Tech-Konzerne sind die Vorreiter für modernes Arbeitsplatzmanagement, aber auch der deutsche Mittelstand hat die Zeichen der Zeit erkannt und setzt auf Agilität bei der Bürogestaltung.

Der Druck kommt aus dem Markt. Waren es zu Beginn vor allem Start-up Unternehmen, die es aus Kostengründen in Bürogemeinschaften zog, so mieten heute auch große Unternehmen zunehmend Flexible Work Space-Flächen an, um beispielsweise Projektgruppen eine adäquate Arbeitsatmosphäre zu ermöglichen. Den Trend zum gemeinschaftlichen Arbeiten gab es schon einmal in den 60er und 70er Jahren, welcher in klassischen Großraumbüros endete. Diese galten jedoch schnell als Irrweg und wurde wieder verworfen. Gründe hierfür waren, dass sich Mitarbeiter fremdbestimmt und unter ständiger Beobachtung fühlten. In der Folge wurden wieder überwiegend kleinere Büros mit bis zu vier Personen geplant und verwirklicht. Heute gilt es, statt monotoner Prozesserfüllung, in abteilungsübergreifenden Projekten gemeinsam den Erfolg des Unternehmens zu sichern.

Fokus auf den Mitarbeiter
Wie also eine offene, kreative Arbeitsumgebung schaffen, ohne die Fehler der Vergangenheit zu wiederholen? Google, Microsoft und andere US-Techkonzerne machen es vor. Sie versuchen, den Mitarbeitern das Büroleben so angenehm wie möglich zu machen. Wo und wie gearbeitet wird, kann frei gewählt werden. In der Gruppe, an einem mobilen Arbeitsplatz oder in einer ruhigen Zone. So kommt Bewegung in die Organisation und der Austausch wird gefördert. Bausteine, die heute als Grundlage für agiles Arbeiten gelten.

Flexibilität heißt also das Gebot der Stunde. Unternehmen fordern sie immer stärker von ihren Mitarbeitern ein. Es ist daher logisch, dass auch moderne Büros dieser Anforderung entsprechen müssen. Die Vorstellung, ein Arbeitsplatz bestehe aus einem festzugewiesenen Schreibtisch plus Computer, ist längst überholt. Auch mittelständische Betriebe gehen immer mehr dazu über, in Matrixorganisationen zu arbeiten. Für Mieter entsprechender Büroobjekte ist es aus mehreren Gründen entscheidend, einen Handlungsspielraum bei der Nutzung der Bürofläche zu haben. Flexible Mietverträge ermöglichen es, auf Veränderungen des Marktes zu reagieren und entsprechend zu vergrößern oder zu verkleinern. Dafür müssen die Flächen flexibel gestaltet werden können, etwa durch mobile Wände oder versetzbare Abtrennungen.

Open Space gilt als Schlagwort in puncto moderner Bürowelten. Dabei geht das Konzept einen entscheidenden Schritt weiter als das klassische Großraumbüro. Laut dem Industrieverband Büro und Arbeitswelt ist Open Space keine eigenständige Raumform, sondern eine Kombination verschiedener Büroformen. Dieser Ansatz kombiniert unterschiedliche Arbeits- und Kommunikationszonen und ermöglicht den Beschäftigten, sich jeweils für den Arbeits- oder Aufenthaltsbereich zu entscheiden, der das beste Umfeld für die aktuellen Tätigkeiten darstellt. Dass New Work boomt, belegt auch der Flexible Workspace Report von Art-Invest. Spielte der Flächenumsatz mit Flexible Workspace im Jahr 2008 in den Top-7 mit unter 0,5 Prozent noch keine Rolle, machte er 2018 mit rund 268.000 Quadratmetern bereits sieben Prozent des gesamten Büroflächenumsatzes in den sieben A-Städten aus.

Arbeitsplatz wichtiger als Gehalt

Die individuelle Gestaltung des Arbeitsplatzes ist ein wesentlicher Faktor von New Work. Das Konzept wurde bereits in den 1970er Jahren entwickelt und bezieht sich insbesondere auf das Wohlbefinden der Mitarbeiter innerhalb der Bürofläche. Neu kreierte Maßstäbe wie der US-amerikanische Well Being Standard vergeben anhand fester Bewertungskriterien Punkte für die besten Büroflächen. Das Einzelbüro hat dagegen als Statussymbol erheblich an Relevanz verloren. Dies gilt insbesondere für die jüngere Generation. Nur etwa jedem Dritten (35 Prozent) ist ein Einzelbüro sehr wichtig oder wichtig, bei den Jüngeren unter 35 Jahren sind es mit 28 Prozent sogar noch weniger. Das hat eine Umfrage des Meinungsforschungsinstitut Forsa im Auftrag von HIH Real Estate ergeben. Die Umfrage ergab weiterhin, dass die Mehrheit (62 Prozent) der Befragten sich vorstellen kann, bei der Jobsuche eine Stelle mit einem attraktiv ausgestatteten Arbeitsplatz einem anderen Angebot vorzuziehen. Obwohl die Bezahlung zwar besser, die Qualität des Wirkortes aber weniger ansprechend wäre.

Moderne Anforderungen versus Bürobestand
Nur mit einem modernen Arbeitsplatz und attraktiven Arbeitsbedingungen hat ein Unternehmen des Mittelstands eine Chance im „War of Talents“. Und die Zielgruppe ist anspruchsvoll: Moderne IT-Infrastruktur, Energieeffizienz und Nachhaltigkeit sowie Restaurants und eine gute Anbindung an den ÖPNV sind die am häufigsten genannten Punkte der Nachwuchskräfte. Das bestätigten 89 Prozent der Teilnehmer an der IDG-Studie. Die Ausgestaltung des Arbeitsplatzes ist also durchaus ein entscheidender Wettbewerbsfaktor, wenn man sich den Fachkräftemangel in Deutschland verdeutlicht.
Allerdings: Ein Großteil der deutschen Bürogebäude stammt aus den 1980er und 1990er Jahren. Es sind also Bestandsobjekte mit klassischer Raumaufteilung. Kleinere Büros, die in der Regel mit bis zu vier Personen besetzt werden. Um dem Bedarf an modernen Büroflächen gerecht zu werden, sind Modernisierungsmaßnahmen und Flächenaufwertungen für den Fortbestand der Objekte notwendig. Ein Beispiel für eine solche Maßnahme ist das Objekt „AREA 5.0“ am Deelbögenkamp in Hamburg. Das Ensemble aus dem Jahr 1993 wird bis 2021 in einen modernen Bürocampus umgebaut. Offene und flexible Raumkonzepte ersetzen die alte Verzimmerung. Sogenannte Social Areas und unterschiedliche gastronomische Konzepte laden zum Verweilen ein. Ein modernes Mobilitätssystem mit E-Roller und Carsharing erhöht die Attraktivität der Arbeitsstätte.

Die mangelnde Flächenverfügbarkeit auf der einen Seite und der Wunsch von Unternehmen nach Fixkosten auf der anderen sind laut einer Umfrage des Immobiliendienstleisters Colliers die Hauptgründe, die den Trend am Markt festigen. Als Projektentwickler und Asset Manager ist es unsere Aufgabe, die genannten Einflussfaktoren bei der Planung und Realisierung zukunftsfähiger Büroimmobilien zu berücksichtigen. Eine Herausforderung besteht dabei noch: Heute schon ein Gespür für die Bedürfnisse der Arbeitswelt von morgen zu entwickeln.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Becken Estates GmbH
Erstveröffentlichung: The Property Post, November 2019

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