Büro-Refurbishments als Investmentcase
Der Hebel liegt in der Fläche
Bei Büro-Refurbishments wird die Fläche zunehmend zum entscheidenden Wirtschaftlichkeitsfaktor. Viele Bestandsimmobilien lassen sich heute nicht mehr allein über neue Haustechnik, eine bessere Fassade oder zeitgemäße Innenausbauten wirtschaftlich darstellen. Der entscheidende Hebel liegt häufig nicht in der Modernisierung an sich, sondern in der Frage, ob es gelingt, im Bestand zusätzliche hochwertig vermietbare Flächen zu schaffen.
Ein großer Teil der Sanierungskosten bei Büroimmobilien fällt unabhängig von der Mietfläche an. Bleibt diese unverändert, muss die Investition über höhere Mieten oder einen optimistischeren Exit getragen werden. Zusätzliche Mietfläche verbessert dagegen unmittelbar die Ertragsbasis, stärkt die Finanzierbarkeit und erhöht das Renditepotenzial für Investoren.
Wie stark der Wertehebel wirken kann, zeigt das Projekt "Am Holstenwall" in Hamburg. Das Ensemble am Holstenwall 20 sowie an der Ludwig-Erhard-Straße 32 und 34 war vor Projektbeginn bereits zwölf Jahre leerstehend. Mehrere Verkaufsversuche waren gescheitert, das Objekt galt am Markt als schwierig. Gleichzeitig bot es eine erstklassige innerstädtische Lage, einen architektonisch spannenden Gebäudemix und strukturelle Reserven, die für eine Repositionierung genutzt werden konnten.
Der wesentliche Schritt war die Schaffung von Baurecht zur Erweiterung der Mietfläche von 8.150 auf 11.626 Quadratmeter – ein Plus von 44 Prozent. Aus einem Refurbishment wurde damit nicht nur eine technische Modernisierung, sondern ein Wertschöpfungsprojekt.
Entscheidend für den Erfolg des Refurbishments war die bauliche Ausgangslage. Wirtschaftliche Flächenerweiterungen im Bestand setzen unter anderem ausreichende lichte Höhen von rund drei Metern, eine nicht zu große Gebäudetiefe und die Möglichkeit zur flexiblen Flächengestaltung voraus. Am Holstenwall ermöglichten große Fenster von rund 2,5 Metern Breite helle Nutzungsflächen trotz der erheblichen Gebäudetiefe von bis zu 22 Metern. Durch die breiten Fensterflächen war es möglich, auch Mittelzonen sehr effizient zu nutzen – etwa für Telefonboxen, Besprechungsräume oder Projektflächen.
Darauf aufbauend wurde die Immobilie konsequent neu organisiert: Das Gebäude wurde um ein Geschoss erweitert, die überdimensionierte Eingangshalle zurückgebaut und die Erschließung neu geplant. Auf drei Ebenen wurden großzügige Terrassenflächen geschaffen – zur exklusiven oder gemeinschaftlichen Nutzung. Auf diesem Weg entstanden rund 3.500 Quadratmeter zusätzliche Mietflächen mit flexiblen Grundrissen. Neben den Hauptmietern, dem Pharmaunternehmen Chiesi und dem Versicherungsmaklerunternehmen Wecoya, bereichert der Katzentempel mit seinem neuen Gastronomieangebot den Nutzungsmix, der perspektivisch auch noch um ein Fitnessangebot ergänzt werden soll, um damit zusätzliche Mehrwerte für Mieter und das Quartier zu generieren.
Der Erfolg bestätigt die Strategie: Bereits ein Jahr vor Fertigstellung waren mehr als 80 Prozent der Flächen vermietet. Das Beispiel zeigt, dass die Schaffung zusätzlicher Mietfläche heute ein zentraler Werthebel für Projektentwickler und Investoren ist, wenn die baulichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von CELLS
Erstveröffentlichung: EXXECNEWS Jahrbuch der Anlagenberatung 2026
