Retail Real Estate Report 2026/2027

Nahversorgung prägt die Nachfrage

Erscheinungstermin: Oktober 2026

Herausgeber: Hahn Gruppe, bulwiengesa, CBRE, EHI Retail Institute

Die verhaltene Konsumkonjunktur und der fortschreitende Strukturwandel stellen den deutschen Einzelhandel vor unterschiedliche Herausforderungen. Für Immobilieninvestoren rückt damit die Frage in den Vordergrund, welche Handelskonzepte und Standorte dauerhaft belastbare Mieterträge ermöglichen. Während Lebensmittelmärkte und Fachmarktzentren von ihrer Versorgungsfunktion profitieren, müssen andere Handelsformate ihre Flächen und Geschäftsmodelle stärker anpassen. Der „HAHN Retail Real Estate Report 2026/2027“ der Hahn Gruppe, erstellt in Zusammenarbeit mit bulwiengesa, CBRE und dem EHI Retail Institute, untersucht die Entwicklung des deutschen Einzelhandels und des Handelsimmobilienmarktes. Im Mittelpunkt stehen die Investitionsbereitschaft, die Entwicklung von Renditen und Mieten sowie die Anforderungen an zukunftsfähige Standorte und Immobilien.

Die wichtigsten Erkenntnisse im Überblick:

Investmentmarkt erholt sich mit Unterbrechungen
Im Jahr 2025 wurden in Deutschland Handelsimmobilien für rund 6,4 Milliarden Euro gehandelt, drei Prozent mehr als im Vorjahr. Mit einem Anteil von knapp 26 Prozent am gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt lag das Segment hinter Logistik und vor Büro. Im ersten Halbjahr 2026 ging das Transaktionsvolumen jedoch gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 35 Prozent auf rund 1,9 Milliarden Euro zurück. Geopolitische Unsicherheiten, längere Entscheidungsprozesse und teilweise unterschiedliche Renditevorstellungen von Käufern und Verkäufern bremsen die Abschlüsse. Gleichzeitig verbessert ein wachsendes Angebot hochwertiger Einzelobjekte und Portfolios die Voraussetzungen für eine erneute Belebung.

Nahversorgung prägt die Nachfrage
Fachmarkt- und Lebensmittelimmobilien bildeten 2025 mit einem Transaktionsvolumen von gut 3,1 Milliarden Euro und einem Marktanteil von 49 Prozent das größte Teilsegment des Handelsimmobilienmarktes. Auch im ersten Halbjahr 2026 blieb diese Gruppe mit rund 824 Millionen Euro beziehungsweise 44 Prozent führend. Lebensmittelgeprägte Objekte profitieren von regelmäßigen Einkäufen, bonitätsstarken Mietern und einer vergleichsweise geringen Konkurrenz durch den Onlinehandel. Unter den befragten Investoren mit Zukaufplänen stehen Fachmarkt- und Nahversorgungszentren mit 88 Prozent an erster Stelle, gefolgt von Supermärkten und Lebensmitteldiscountern mit 75 Prozent. Entscheidend bleibt jedoch, ob der jeweilige Markt an seinem konkreten Standort wirtschaftlich erfolgreich ist.

Investoren wollen ihre Bestände wieder ausbauen
In der Investorenbefragung planen 45 Prozent der Teilnehmer außerhalb des Bankensektors moderate und weitere drei Prozent umfangreiche Zukäufe innerhalb der kommenden zwölf Monate. Im Vorjahr lagen diese Anteile bei 30 beziehungsweise neun Prozent. Zugleich verfolgen 78 Prozent aller Befragten eine Core- und 62 Prozent eine Core-plus-Strategie; Mehrfachnennungen waren möglich. Die zunehmende Kaufbereitschaft bleibt damit überwiegend auf Immobilien mit belastbaren Erträgen und überschaubaren Risiken ausgerichtet. An der Befragung nahmen 50 Branchenexperten teil, gegenüber 32 im Vorjahr, wobei die veränderte Zusammensetzung des Teilnehmerkreises bei Jahresvergleichen zu berücksichtigen ist.

Stabile Renditen erhöhen die Bedeutung laufender Erträge
Die Spitzenrenditen für Supermärkte, Discounter, Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser liegen seit Anfang 2025 bei 4,60 Prozent, für Fachmarktzentren bei 4,90 Prozent. Shoppingcenter zeigen dagegen eine stärkere Differenzierung: Spitzenobjekte in A-Lagen erreichen 5,90 Prozent, während die Spitzenrendite für Center in B-Lagen Ende 2025 auf 7,75 Prozent gestiegen ist. Für den Handelsimmobilienmarkt insgesamt erwarten 72 Prozent der befragten Investoren und Finanzinstitute bis Ende 2026 unveränderte Nettoanfangsrenditen. Damit gewinnen laufende Mieterträge, Vertragsgestaltung und die Entwicklung der Bestände gegenüber marktbedingten Wertsteigerungen an Gewicht. Zinsentwicklung sowie steigende Bau- und Revitalisierungskosten bleiben mit 70 beziehungsweise 52 Prozent die meistgenannten Herausforderungen.

Der Standort bestimmt die Lebensmittelmiete
Eine CBRE-Auswertung von mehr als 700 Lebensmittelmärkten zeigt deutlich größere Mietunterschiede zwischen Standortkategorien als zwischen Betriebsformaten. Die durchschnittlichen monatlichen Nettomieten reichen von 11,28 Euro je Quadratmeter an sonstigen Standorten über 12,54 Euro in D-Städten und 13,83 Euro in B- und C-Städten bis zu 16,82 Euro in A-Städten. Der Abstand zwischen der höchsten und niedrigsten Standortkategorie beträgt damit 49 Prozent. Allerdings liegen rund drei Viertel der untersuchten A-Stadt-Objekte in Berlin, weshalb dieser Durchschnitt keine allgemeingültige Metropolenmiete darstellt. Ausgewertet wurden Bestandsmieten, die zur Vergleichbarkeit auf das Preisniveau von Juni 2026 angepasst wurden, keine aktuellen Neuvertragsmieten.

Händler setzen stärker auf bestehende Standorte
In der Händlerbefragung planen 45 Prozent der 71 teilnehmenden Vertriebslinien für 2026 ein größeres Filialnetz, gegenüber 61 Prozent im Vorjahr. Weitere 39 Prozent wollen ihre Filialzahl konstant halten. Gleichzeitig streben 37 Prozent größere Verkaufsflächen je Geschäft an, im Lebensmittelhandel sogar 59 Prozent. Die Entwicklung verbindet damit eine zurückhaltendere Netzausweitung mit Investitionen in leistungsfähige Bestandsstandorte, etwa durch Modernisierungen, Flächenerweiterungen und Vertragsverlängerungen. Für Eigentümer entstehen daraus Entwicklungschancen, sofern Grundstück, Gebäude und Genehmigungssituation entsprechende Anpassungen ermöglichen.

Onlinehandel verschärft die Unterschiede zwischen den Segmenten
Der deutsche Onlinehandel mit Neuwaren wuchs 2025 nominal um 3,9 Prozent auf 92,3 Milliarden Euro und damit stärker als der stationäre Handel mit 2,9 Prozent. Sein Anteil am Einzelhandel im engeren Sinne erhöhte sich auf 13,5 Prozent. Während im Non-Food-Markt bereits 19,1 Prozent des Umsatzes online erzielt wurden, waren es bei Lebensmitteln lediglich 3,2 Prozent. Für Immobilieninvestoren bleibt deshalb die konkrete Branchen- und Mietermischung ein zentrales Bewertungskriterium. Stationäre Konzepte behaupten sich insbesondere dort, wo Beratung, Frische, unmittelbare Verfügbarkeit oder das Einkaufserlebnis einen erkennbaren Mehrwert bieten.

Aktives Management wird zum Werttreiber
Bei weitgehend stabilen Marktrenditen entstehen Wertsteigerungspotenziale vor allem durch die Arbeit an den Immobilien selbst. Dazu gehören die Sicherung erfolgreicher Ankermieter, langfristige Mietverträge, geeignete Indexierungen und energetische Modernisierungen, die sich mit Vertragsverlängerungen verbinden lassen. Für eine belastbare Investitionsplanung fehlen jedoch vielfach die notwendigen Verbrauchsdaten: Nur 28 Prozent der Befragten verfügen für mindestens die Hälfte ihrer Mietflächen über entsprechende Daten für das ESG-Reporting. Bei der Auswahl eines Asset Managers bewerten jeweils 88 Prozent einen nachgewiesenen Track Record sowie Transparenz und Qualität des Reportings als wichtig oder sehr wichtig. Gefragt sind damit Manager, die Standort-, Vermietungs- und Gebäudekompetenz verbinden und die Wirkung ihrer Maßnahmen nachvollziehbar belegen können.