Retailmarkt Polen
Fachmarkt- und Nahversorgungszentren zeigen sich während aktueller Krise stabil
Erscheinungstermin: Oktober 2022
Herausgeber: Trei Real Estate, JLL
Fachmarkt- und Nahversorgungszentren erwiesen sich während der Pandemie als widerstandsfähigstes Einzelhandelssegment, da Kunden vor allem Wert auf schnelles, effizientes Einkaufen legten. Aufgrund der derzeit schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen liegen sie weiterhin im Trend, da es sich bei den stark nachgefragten Waren des täglichen Bedarfs und Billigangeboten um typische Fachmarktsortimente handelt. Doch wie haben sich Entwicklungsvolumen, Mieten und Renditen entwickelt? Und welche Auswirkungen haben die wirtschaftliche und soziale Lage auf das Konsumverhalten? In ihrem aktuellen Marktreport "Polen: Fachmarktzentren und Nahversorgungszentren" gehen Trei Real Estate und JLL diesen und weiteren Fragen nach.
Das Investoreninteresse konzentriert sich innerhalb des gesamten Einzelhandelssegments auf Fachmarktzentren, Nahversorger, Baumärkte und Lebensmittelmärkte. Die Spitzenrenditen liegen bei hochwertigen Fachmarktzentren stabil zwischen 6,50 und 6,75 Prozent. Der polnische Einzelhandelsinvestmentmarkt hat zwischen 2015 und 2019 fünf sehr gute Jahre mit Transaktionsvolumina zwischen 2,0 und 2,5 Mrd. Euro gesehen. 2020 und 2021 wurden mit rund 750 Mio. Euro bzw. 1,0 Mrd. Euro deutlich geringere Volumina erreicht. Im ersten Halbjahr 2022 wurden bereits rund 760 Mio. Euro umgesetzt. Daher sind die Trei und JLL Poland für das Gesamtjahr 2022 optimistisch gestimmt.
Die Spitzenmieten von Fachmarktzentren liegen 2022 bei 8,00 bis 12,00 Euro/qm/Monat. Die Spitzenmieten bewegten sich bisher stabil auf dem Niveau der Vorjahre. Durch die gestiegenen Baukosten und Zinsen ist anzunehmen, dass zukünftig auch die Mieten steigen werden. Auch in Polen ist die gesamtwirtschaftliche Situation geprägt durch sehr hohe Inflationsraten und schnell steigende Zinsen. Im September erreichte die Inflation über 17 Prozent. Die polnische Zentralbank hat den Leitzins im Laufe des Jahres rasch angehoben. Die letzte Anhebung erfolgte am 7. September auf 6,75 Prozent.
Die Nachfrage von Mieterseite nach Einzelhandelsflächen in Polen bleibt hoch. In den letzten drei Jahren haben 50 Einzelhändler den Markteintritt in Polen vollzogen. Im gleichen Zeitraum haben 18 Händler den Markt wieder verlassen. Ein großer Vorteil von Fachmarktzentren sind die günstigen Nebenkosten. Diese liegen bei 1,50 bis 2,00 Euro/qm/Monat. Zum Vergleich: Bei Shopping-Centern betragen sie bis zu 20,00 Euro/qm/Monat. Nach Einschätzung der Autoren werden die Nebenkosten allerdings ansteigen. Dies ist insbesondere auf die steigenden Energiepreise zurückzuführen.
Betrachtet man den gesamten Einzelhandelsimmobilienmarkt in Polen, bilden Shopping-Center mit 61 Prozent der Bestandsfläche das größte Segment. Auf Fachmarktzentren entfallen aktuell rund 14 Prozent des Flächenbestands auf dem polnischen Einzelhandelsimmobilienmarkt. Während der Markt für große Einkaufszentren in Polen jedoch weitgehend gesättigt ist, wächst das Fachmarktsegment sehr schnell, wie die Fertigstellungszahlen zeigen. Im ersten Halbjahr 2022 wurden rund 183.200 qm an Handelsflächen fertiggestellt. Davon entfielen zwei Drittel auf Fachmarktzentren und weitere 28 Prozent auf solitäre Fachmärkte. Nur sechs Prozent der Flächen befinden sich in klassischen Einkaufszentren. Bis Ende 2022 sollen noch einmal rund 181.000 qm Handelsflächen alleine in Fachmarktzentren eröffnet werden.
Bei klassischen Einkaufszentren hat Polen im Wesentlichen zu den westeuropäischen Märkten aufgeschlossen. Auf 1.000 Einwohner entfallen in diesem Segment 258 qm, in Westeuropa sind es 276 qm. Ganz anders sieht es im Fachmarktzentrensegment aus: Dort kommen in Polen nur 84 qm auf 1.000 Einwohner. Diese geringe Versorgung zeigt auf, wie groß das Potenzial noch ist.
