Akteure tasten sich zurück
Der Immobilienfinanzierungsmarkt nach dem Lockdown
Unterm Strich lässt sich die neue Normalität bei der Immobilienfinanzierung wie folgt zusammenfassen: Zurückhaltung der Banken im Neugeschäft, höhere Zinsen und höhere Eigenkapitalanforderungen für die Kreditnehmer. Dies gilt vor allem in der Projektentwicklung, in etwas geringerem Ausmaß aber auch für Bestandsfinanzierungen.
Parallel dazu ist das am Markt vorhandene Anlagekapital sehr hoch und Immobilien bei privaten wie bei institutionellen Anlegern weiterhin die präferierte Anlageform. Entsprechend deuten für Wohnimmobilien derzeit alle verfügbaren Informationen darauf hin, dass die Preise stabil bleiben. Differenzierter ist das Bild bei Gewerbeimmobilien. Hier ist die Ungewissheit über die zukünftige Nachfrage auf den Vermietungsmärkten sehr groß, was sich auch auf die Preisentwicklung überträgt. Trotzdem ist die auf unbestimmte Zeit andauernde Covid-19-Pandemie mittlerweile im Immobiliengeschäft Teil der neuen Normalität. Es finden wieder Umsätze statt und viele Transaktionen sind in Vorbereitung. Wir beobachten allerdings, dass derzeit sehr häufig Finanzierungsvorbehalte, d.h. ein Rücktrittsrecht bei Scheitern der Finanzierung, in die Kaufverträge aufgenommen werden. Das ist die offensichtlichste Auswirkung der aktuellen Situation, die noch immer von hoher Ungewissheit geprägt ist.
Entwurf für Baulandmobilisierungsgesetz vorgelegt
Während der Finanzierungsmarkt schrittweise den Weg zurück zur Normalität findet, bereitet die Politik den nächsten Eingriff in den Wohnungsmarkt vor: Anfang Juni hat nunmehr auch das Bundesbauministerium den lang erwarteten Referentenentwurf zur Novelle des Baugesetzbuches den Verbänden zur Stellungnahme vorgelegt („Baulandmobilisierungsgesetz"). Diese enthält im § 250 BauGB wie erwartet auch ein Umwandlungsverbot von Mietshäusern in Eigentumswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (siehe auch Marktradar März 2020). Das Regelwerk knüpft an die Mietpreisbremse an und ermöglicht entsprechend, den Ländern für „Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt" auch eine „Umwandlungsbremse" zu erlassen. Der Neubau ist hierbei komplett ausgenommen. Die Aufteilung von bestehenden Wohngebäuden bedarf demnach aber zukünftig der Genehmigung. Die Voraussetzung für den Erlass der „Bremse" ist vor allem, dass „die ausreichende Versorgung [...] mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen [...] gefährdet ist". Es darf davon ausgegangen werden, dass für eine Vielzahl von Kommunen, in denen bereits die Mietpreisbremse gilt, auch sehr zeitnah von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht wird. Wie bei der Mietpreisbremse muss die entsprechende Verordnung für fünf Jahre befristet werden. Und wie bei der Mietpreisbremse sollte an diese Befristung niemand ernsthaft glauben.
Gesetz enthält teils schwammig formulierte Ausnahmeregelungen
Das Gesetz enthält eine Reihe von Ausnahmen. So muss eine Genehmigung erteilt werden, wenn das Gebäude zu einem Nachlass gehört und in Form von Eigentumswohnungen auf die Erben aufgeteilt werden soll. Auch im Falle von Eigenbedarf für Familienangehörige soll eine Aufteilung möglich sein. Ein weiterer Ausnahmetatbestand wäre die Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken an mindestens zwei Drittel der Mieter. Eine sehr blumig formulierte Regelung findet sich in § 250 Abs. 3 Nr. 4. Demnach ist eine Genehmigung auch dann zu erteilen, wenn „auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum [...] nicht mehr zumutbar ist". Wir sind gespannt, wie künftige Prozessbeteiligte und Gerichte diese unbestimmten Rechtsbegriffe präzisieren werden!
In Abs. 4 findet sich dann noch eine weitere, ebenfalls wenig präzise Pauschal-Ausnahmeregelung: „die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn dies für die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen erforderlich ist". Eine Genehmigung unter Auflagen ist ebenfalls möglich. Dies ermöglicht theoretisch eine Prüfung des Einzelfalls. Es ist aber damit zu rechnen, dass die Verwaltung die Vorschriften entsprechend den lokalpolitischen Vorgaben so auslegen wird, dass eine Genehmigung im Regelfall nicht erteilt wird.
Zinsentwicklung
Nach weitgehender Stabilität im Mai gingen die Zinsen im Juni auf Talfahrt. So stand der 3-Monats-Euribor zu Monatsbeginn bei -0,330 Prozent und endete mit -0,422 Prozent. Auch der 6-Monats-Euribor sank von -0,182 auf -0,308. Die langfristigen Zinsen steigen zunächst an, fielen dann aber nochmals. Der 10-Jahres-Zinsswap stand zu Monatsbeginn bei -0,11 Prozent, stieg zwischenzeitlich auf -0,03 Prozent und endete wieder bei -0,18 Prozent.
Ausblick
Der Markt für Immobilienfinanzierungen hat sich zwar weiter entspannt. Von einem Status wie vor der Corona-Krise ist er jedoch noch ein gutes Stück entfernt. Kreditsuchende sollten insbesondere bei komplexen Fällen noch mehr Zeit als bisher einplanen. Wer noch eine Bestandsimmobilie aufteilen möchte, sollte sich mit Blick auf das Baulandmobilisierungsgesetz beeilen. Zwar besteht noch immer die Möglichkeit, dass der Entwurf im Parlament geändert wird. Unter den Abgeordneten der CDU/CSU-Fraktion haben sich bereits einige – darunter auch der rechtspolitische Sprecher Jan-Marco Luczak – kritisch zu dem Entwurf geäußert. Mit weiteren Änderungen kann man daher rechnen, aber wir gehen davon aus, dass die Umwandlungsbremse trotzdem nach der Sommerpause des Parlaments in Kraft treten wird. Es ist zumindest denkbar, dass die Landesregierungen die entsprechenden Verordnungen sogar vorher beschließen, sodass die Regelungen damit auch unmittelbar wirken würden.
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Erstveröffentlichung: BF.direkt AG, Juli 2020
