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Aus eins mach sechs!

Pepijn Morshuis, CEO, Trei Real Estate GmbH
Pepijn Morshuis

In vielen dichtbebauten Vierteln der Großstädte liegen immer wieder einzelne Grundstücke, die „nur“ mit einem eingeschossigen Supermarkt bebaut sind. Diesen Flachmännern geht es nun an den Kragen. Entwickler und Discounter planen zunehmend die Überbauung mit fünf- bis sechsgeschossigen Häusern mit Handel im Erdgeschoss und Wohnungen in den oberen Etagen. Dies schafften zentralen Wohnraum und gleichzeitig moderne Handelsflächen.

Das Ende der Flachmänner: In den großen Städten gibt es beim Wohnungsbau einen neuen Trend. Freistehende, einstöckige Supermärkte – so genannte Flachmänner – werden überbaut. Anstelle der Eingeschosser werden Immobilien mit fünf oder sechs Etagen mit Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss und Wohnungen in den oberen Stockwerken errichtet.

In den letzten Jahren hat sich der Neubau vor allem auf freie Flächen in den Städten konzentriert. Mittlerweile sind die freien Grundstücke allerdings vielerorts bebaut oder aus verschiedenen Gründen nicht für den Neubau verfügbar. Zudem ist der Nachfragedruck auf den Wohnungsmärkten in den Metropolen immer weiter angestiegen, weil die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Daher nehmen einige Projektentwickler – aber auch Discounter wie beispielsweise Aldi oder Lidl – die Flachmänner mit ihrer geringen Flächenausnutzung für eine Überbauung  ins Visier.

Grundsätzlich kommen alle eingeschossigen Supermärkte in den zentralen Lagen der Städte in Frage, wenn sie in einem Wohngebiet liegen. Dies gilt insbesondere für ältere Objekte, die nicht mehr den Anforderungen der Mieter entsprechen, was zum Beispiel bei unseren Berliner Projekten der Fall war. Die Grundbausubstanz der Supermärkte stammt teilweise noch aus der Vorwendezeit und ist damit vollkommen veraltet.

Zustimmung des Mieters ist wichtige Voraussetzung
Eine große Hürde, die ein Entwickler bei einer Überbauung nehmen muss, ist die Einigung mit dem Einzelhandelsmieter. Dies ist eine Herausforderung, denn schließlich muss der Händler sein Geschäft für die Bauzeit – in der Regel zwei Jahre – schließen. Wenn der Mieter noch einen langlaufenden Vertrag hat und der Schließung nicht zustimmt, dann bleibt nur abzuwarten, bis der Mietvertrag mit dem Händler endet.

Generell ist diese spezielle Art der Nachverdichtung sehr begrüßenswert: Die Flächenausnutzung durch einen eingeschossigen Supermarkt ist nicht effizient, während gleichzeitig viele Menschen in der Stadt keine Wohnung mehr finden. Auch die Trei ist froh, hier einen Beitrag leisten zu können. Gleichzeitig gehen wir unsere Projekte natürlich dennoch aus einer ökonomischen Perspektive an. Die Überbauungsprojekte rechnen sich für uns, da die Kombination der Nutzungsarten Wohnen oben und Handel im Erdgeschoss aus unserer Sicht wirtschaftlich sogar attraktiver ist als eine reine Wohnnutzung. Wir kalkulieren derzeit mit einer Bruttoanfangsrendite von fünf Prozent.
Hinzu kommt: Bei Wohngebäuden in urbanen Lagen ist das Erdgeschoss ohnehin immer schwieriger zu vermieten bzw. zu verkaufen als die oberen Etagen. Insofern ist eine Handelsnutzung, wenn die Lage stimmt, die viel bessere Lösung. 

Ein Supermarkt im Erdgeschoss bringt zwar gewisse Nachteile für die Bewohner mit sich – wie beispielsweise an Anlieferverkehr. Allerdings müssen wir hier strenge Auflagen insbesondere in puntco Lärmschutz einhalten. Und wir müssen zudem eine Reihe von Problemen lösen, wie beispielsweise separate Treppenhäuser, Brandschutzauflagen, Einfahrt zur Tiefgarage und so weiter.

Unterm Strich ist die Überbauung von Supermärkten eine sinnvolle Art der Nachverdichtung. In den zentralen Lagen – dort, wo die Nachfrage am größten ist, wird Wohnraum geschaffen, gleichzeitig werden die bestehenden Supermärkte durch moderne und zeitgemäße Einzelhandelsflächen ersetzt – und gleichzeitig kann so auch eine nachhaltige Rendite erwirtschaftet werden.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Trei Real Estate
Erstveröffentlichung: Heuer Dialog, Oktober 2018

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