Benchmarking als Ziel

Die Konkretisierung der einzelnen Themen für die Immobilienwirtschaft geht weiter: Erstmals hat der Ausschuss NEU im vergangenen Jahr einen Leitfaden zur „Einführung von Nachhaltigkeitsmessungen im Immobilienportfolio – Technisch-ökologische Aspekte“ in Form einer Empfehlung an die Branche vorgelegt. Weitere Schwerpunkte der Ausschussarbeit waren das Lieferkettenmanagement, die Verfolgung der politischen Weichenstellungen der Bundesregierung wie den Abschluss der EnEV-Novelle 2014, sowie der Austausch über die konkrete Arbeit der Mitgliedsunternehmen bei Errichtung und Betrieb nachhaltiger Immobilien.

Aufbauend auf den in den Vorjahren geführten Grundsatzdiskussionen hat der ZIA-Ausschuss Nachhaltigkeit, Energie, Umwelt (NEU) im vergangenen Jahr u.a. die Themen „Technisch-ökologisches Benchmarking“ und „Reporting“ intensiv diskutiert, um Anregungen und Hilfestellungen für die Mitgliedsfirmen zur Verfügung zu stellen.

Ausgehend von gesamtgesellschaftlichen Megatrends wie dem Klimawandel und dem demografischen Wandel gab es eine breite Übereinstimmung, dass eine Vergleichbarkeit von Immobilien, Portfolios und Unternehmen der Immobilienbranche eine wichtige Voraussetzung für eine Weiterentwicklung in allen drei Dimensionen der Nachhaltigkeit (Ökonomie, Ökologie und Soziales) ist. Reportingstandards müssen also auch ein Benchmarking der Immobilien und Immobilienportfolios ermöglichen, um Chancen und Risiken zu erkennen und im Verhältnis dazu Erwartungshaltungen und Ziele aus Unternehmenssicht zu formulieren und zu berichten. Um diesem Anspruch an Vergleichbarkeit der nachhaltigen Qualitäten von Unternehmen der Immobilienwirtschaft gerecht zu werden, hat der ZIA 2013 erstmals eine Empfehlung für ein brancheneinheitliches Reporting veröffentlicht, die sich an dem international gebräuchlichen GRI-Standard orientiert. Aufbauend auf diesem Reporting soll zukünftig ein Benchmarking möglich werden.

Der ZIA-Ausschuss NEU hat ergänzend hierzu im „Leitfaden zur „Einführung von Nachhaltigkeitsmessungen im Immobilienportfolio – Technischökologische Aspekte“ eine Branchenempfehlung entwickelt an denen sich Mitgliedsfirmen und andere Marktteilnehmer orientieren können.

Es wurde anfangs anhand von Beispielen dargestellt, wie konkret entwickelte Benchmarks und ihre Anwendung zu Kosten-Einsparungen und Verbesserungen der Performance von Immobilien führen. Bedacht werden müssen dabei auch die Ressourcenzusammensetzung bei Gebäuden sowie die heutigen und zukünftigen gesetzlichen Anforderungen. Grundlage des Benchmarkings ist ein Energie-Datenmanagement, d.h. das Erfassen und Prüfen von Verbrauchsdaten. Zu beachten sind ebenso einzelne Kriterien beim Bedarf (Planung) und Verbrauch (Ist). Durch das Auswerten von Benchmarks werden Optimierungsbedarfe wie auch -potenziale identifiziert. Anschließend werden die Optimierungspotenziale regelmäßig durch Betriebsoptimierung und Verbrauchsreduzierung realisiert. Zu diskutieren sind aus geschäftlicher Sicht die internen und zur Veröffentlichung vorgesehenen Informationen der jeweiligen Firmen zu den Benchmarks. Im Ergebnis überwiegen eindeutig die Vorteile des ökologisch-technischen Benchmarkings, da Transparenz und Wettbewerb geschaffen werden, eine erheblich bessere Überwachung und Beurteilung der Verbrauchswerte möglich ist, Eigentümer und Nutzer besser informiert sind sowie Kosten und Ressourcenverbrauch reduziert werden.

Ein weiteres Thema der Ausschussarbeit war das „Supply Chain Management/ Lieferkettenmanagement“ im Bereich der Immobilienwirtschaft. Hierbei wurde deutlich, dass Lieferkettenmanagement auf dem Anspruch beruht, die besten Lieferanten zu haben, weniger Ressourcen zu verbrauchen und basierend auf einem Wertegerüst in einer fairen und verlässlichen Partnerschaft zusammenzuarbeiten. Bei realisierten Konzepten werden im Supply Chain Management Tools zur Steigerung der Effizienz und Minimierung der Kosten genutzt. Lieferanten werden bewertet und ggf. mit dem Ziel ausgewählt, den besten Lieferanten in Bezug auf Risiko, Compliance, Termin, Qualität und Preis zu finden. Hinsichtlich der Lieferantenleistung sollten einheitliche Bewertungskriterien vorgehalten werden, die den Anforderungen an die Lieferanten, Nachunternehmer und Dienstleister entsprechen. Helfen kann in diesem Zusammenhang auch ein Verhaltenskodex für Nachunternehmer und Lieferanten, der die Themenfelder Korruption, verbotene Absprachen, illegale Beschäftigung und Schwarzarbeit, grundlegende Rechte für Mitarbeiter und Umwelt aufgreift. Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass Immobilien immer häufiger aktiver Bestandteil von Nachhaltigkeitsstrategien von Unternehmen sind, dass das Thema Nachhaltigkeit trotz seiner Komplexität in Bezug auf das Lieferantenmanagement weiter verbessert werden kann und dass Nachhaltigkeit immer mehr ein entscheidender Wettbewerbsvorteil von Immobiliendienstleistern ist.

Die Januarsitzung stand im Zeichen des Besuches des baupolitischen Sprechers der SPD-Bundestagsfraktion Michael Groß (MdB) und einer kritischen Betrachtung der energetischen Sanierung des Wohnungsbestandes, die von Prof. Dr. Harald Simons (empirica ag) vorgenommen wurde. Nach einer intensiven Diskussion über die bau- und immobilienpolitischen Ziele der großen Koalition verdeutlichte der Ausschuss, dass es einer grundlegenden Verbesserung der Rahmenbedingungen für eine erfolgreiche Gestaltung der energetischen Gebäudesanierung bedarf. Deutlich wurde, dass an den der energetischen Gebäudesanierung zugrundeliegenden klimapolitischen Zielen festgehalten werden soll, die große Koalition aber zugleich auch am Leitgedanken der Wirtschaftlichkeit nach § 5 Abs. 1 des Energieeinspargesetzes (EEG) festhalten wird.

Die Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV) hat den Ausschuss NEU erneut beschäftigt. Begrüßt wurde, dass der Bestand bei der EnEV 2014 keine Verschärfungen der energetischen Anforderungen erfährt. Die bei Neubauten kommende Reduzierung des Jahres- Primärenergiebedarfes von 25 Prozent im Jahr 2016 bei Wohn- und Nichtwohngebäuden lehnt der ZIA ab. Es gilt auch weiterhin zu beachten, dass man bei der Sanierung von Bestandsgebäuden schlicht an technisch-physikalische Grenzen stößt. Bei Neubauten ist schon mit dem Anforderungsniveau der EnEV 2009 die Grenze der Wirtschaftlichkeit für energetische Sanierungsmaßnahmen erreicht worden. Positiv kann man bewerten, dass die Bundesregierung mit der neuen EnEV offensichtlich anstrebt, längerfristig zu planen und damit zugleich verlässliche Planungssicherheit für Investoren zu gewährleisten, da sie bis über 2016 hinaus Vorgaben macht. Auch die Aussage des Koalitionsvertrages, dass das Ordnungsrecht nicht verschärft werden soll, unterstreicht diese Annahme.

Ein wichtiger Teil der Ausschussarbeit besteht im Austausch über konkrete Erfahrungen und Weiterentwicklungen in den Mitgliedsfirmen. So hat sich der Ausschuss NEU in seiner Augustsitzung erstmals mit dem Themenkomplex Büroarbeitsplatz, Raumakustik und -ausstattung beschäftigt und die Mitgliedsfirma Renz Solutions hat über ihre Forschungsergebnisse für einen nachhaltigen Innenausbau berichtet. Hiernach können für nahezu jedes Gebäude und für jeden Raum eigene Konzepte für Licht, Bau, Klima und Akustik erstellt werden. Im Fokus stehen dabei die Punkte Akustik, Licht, Heizen, Kühlen, Entfeuchten und Elektrik. Der Bereich ist eine Art Bindeglied der Themenfelder Arbeits- und Konzentrationsatmosphäre mit Investitionen und Betriebskosten, Flexibilität, Flächeneffizienz und Produktivität. Ziel ist es, dass durch zunehmende Mitarbeiter- und Nutzerzufriedenheit die Unternehmensproduktivität steigt. Ebenso können bei richtiger Anwendung und Gestaltung oftmals kurzfristig Kundenbedarfe hinsichtlich der Raumgestaltung erfüllt und verändert werden, ohne allzu großen Kostenaufwand zu erzeugen.

In seiner Januarsitzung standen die Erfahrungen der Firmen sto AG, VIESSMANN Werke GmbH & Co. KG und wowiconsult GmbH bei der Umsetzung von ganzheitlichen Modernisierungskonzepten unter Einhaltung der ENEV, sowie der KfW Förderprogramme im Fokus.

Weitere Themen unserer Ausschussarbeit waren Erfahrungen mit den unterschiedlichen Nachhaltigkeits-Zertifizierung- Systemen von Gebäuden, der wirtschaftliche Einsatz erneuerbarer Energien im Gebäudebereich, Smart Metering und die aktuellen kartellrechtlichen Entwicklungen beim Thema Fernwärme.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
Erstveröffentlichung: ZIA Geschäftsbericht 2013/2014