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Das Ende der Transparenz

Investmentsteuerreform 2018

Michael Schneider, Geschäftsführer, INTREAL International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Michael Schneider

Mit der Investmentsteuerreform 2018 wird die Besteuerung von Immobilienfonds komplett umgestellt. Neu ist: Künftig müssen auch auf Fondsebene Steuern entrichtet werden. Nur bei Immobilien-Spezialfonds gibt es noch Ausnahmen. Leider ist der Gesetzgeber mit einigen Regeln weiter gegangen als notwendig. Sowohl für Anleger als auch für Fondsanbieter ist dies keine gute Nachricht.

 „In dieser Welt gibt es nichts Sichereres als den Tod und die Steuern“, konstatierte Benjamin Franklin, einer der Gründungsväter der Vereinigten Staaten von Amerika, einmal. Ähnliche Gedanken dürften so manchen Immobilienfondsmanager bei der Lektüre der Investmentsteuerreform 2018 beschlichen haben. Denn im Kern der Reform wird die Steuertransparenz von Immobilienfonds weitgehend abgeschafft. Bislang werden Investmentfonds, wozu die Immobilienfonds gehören, nach dem Transparenzprinzip besteuert. Das heißt: Auf Ebene des Fonds findet keine Besteuerung inländischer Einkünfte in Deutschland statt. Die gesamte Besteuerung erfolgt auf Ebene des Anlegers. Dies ändert sich ab 2018. Ab dem ersten Januar sind Immobilienfonds direkt der Körperschaftsteuer unterworfen.   

Allerdings muss man dem Gesetzgeber zugutehalten, dass seine Motivation bei der Steuerreform weniger die Schließung von Steuerschlupflöchern, sondern mehr die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) war: Ausländische Fonds, die deutsche Immobilien kaufen, konnten – abweichend von deutschen Fonds – nicht von der steuerlichen Transparenz profitieren. Sie unterliegen auf Fondsebene mit ihren inländischen Einkünften der Besteuerung. Solche Ungleichbehandlungen im Steuerrecht hat der EuGH bereits mehrfach für unionsrechtswidrig erklärt. Daher sah sich der deutsche Gesetzgeber zum Handeln veranlasst und beschloss die Reform des Investmentsteuerrechts zum Jahresbeginn 2018. Allerdings hat er mit dem neuen Gesetz nicht nur die beschriebene Ungleichheit beseitigt. An einigen Stellen ging der Gesetzgeber deutlich darüber hinaus – nicht immer zum Vorteil der Anleger.

Offene Immobilien-Publikumsfonds: 15 Prozent Steuern auf inländische Erträge

Was ändert sich für Anleger von Immobilien-Publikumsfonds? Bislang mussten sie auf die erhaltenen Auszahlungen Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent entrichten. Ab 2018 müssen die Fonds selbst eine Steuer in Höhe von 15 Prozent auf bestimmte inländische Erträge entrichten. Bei Immobilienfonds gilt diese Steuer insbesondere für Mieterträge und Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien, also auf die beiden wesentlichen Einnahmequellen der Fonds. Im Gegenzug reduziert sich durch die sogenannte Teilfreistellung die Abgeltungssteuerlast, die der Anleger auf seine erhaltenen Auszahlungen tragen muss. Die genaue Höhe richtet sich nach der Art des Fonds: Bei Aktienfonds sind beispielsweise 30 Prozent der Ausschüttungen steuerfrei, bei offenen Immobilienfonds 60 Prozent, bei offenen Immobilienfonds mit Auslandsschwerpunkt sogar 80 Prozent.

Unterm Strich soll die Reform – so ein erklärtes Ziel des Gesetzgebers – nicht zu einer Mehrbelastung der Anleger führen. Berechnungen des Bundesfinanzministeriums haben ergeben, dass Kleinanleger im Schnitt rund drei Euro pro Jahr mehr Steuern bezahlen müssten.

Anleger, die vor 2009 investierten, verlieren Bestandsschutz

Dies klingt zunächst nicht dramatisch. Einen größeren Einschnitt stellt dagegen der Wegfall des Bestandschutzes für vor 2009 gekaufte Fondsanteile dar. Viele Anleger halten noch Fondsanteile, die sie vor 2009 erworben haben. Damals waren alle Wertsteigerungen steuerfrei, falls Fondsanteile länger als zwölf Monate gehalten wurden. 2009 wurde mit Einführung der Abgeltungssteuer dieser Steuervorteil abgeschafft. Allerdings erhielten die bereits investierten Anleger Bestandsschutz – bis heute. Mit der Investmentsteuerreform verlieren sie diesen. Eine rückwirkende Besteuerung droht indes nicht. Aber: Ab dem 1. Januar 2018 wird neu gerechnet und alle Gewinne, die ab diesem Zeitpunkt anfallen, sind nicht mehr steuerfrei. Um diese Härten für Kleinanleger abzumildern und Investoren nicht aufgrund einer Gesetzesänderung zum Verkauf zu drängen, gibt es für die ab 2018 anfallenden Gewinne einen Freibetrag von 100.000 Euro pro Anleger.

Steuerfreie Veräußerung von Immobilien nach zehn Jahren gestrichen

Eine weitere Neuregelung, mit der der Gesetzgeber weiter als vom EuGH gefordert geht, betrifft die offenen Immobilien-Publikumsfonds. Bislang konnten die Fonds deutsche Immobilien, wenn sie diese zehn Jahre gehalten hatten, für Privatanleger steuerfrei veräußern. Dieses Privileg wird mit der Reform abgeschafft, eine nachvollziehbare Begründung liefert der Gesetzgeber dafür nicht. Künftig müssen die Gewinne aus Immobilienverkäufen versteuert werden, auch wenn diese länger als zehn Jahre gehalten wurden. Bestandsschutz besteht lediglich für Wertsteigerungen bis einschließlich 31.12.2017. Dies ist insofern unglücklich, da mit dieser Änderung eine neue Ungleichbehandlung geschaffen wird. Kauft ein Anleger eine Immobilie direkt und hält er diese länger als zehn Jahre, kann er den Veräußerungsgewinn steuerfrei vereinnahmen. Investiert der Anleger dagegen in einen Fonds, der genau die gleiche Transaktion vornimmt, wird der Veräußerungsgewinn dagegen besteuert. Da es für die Privatanleger kaum vergleichbare risikodiversifizierte Immobilienanlagemöglichkeiten gibt, werden diese mit diesem Manko in Zukunft leben müssen.

Institutionelle Fonds: Wahl zwischen Transparenz oder Steuerpflicht auf Fondsebene

Im Gegensatz zu Publikumsfonds gibt es bei Fonds für institutionelle Investoren die Möglichkeit der Wahl: Fonds können entweder als steuerlich transparente Vehikel konzipiert werden (Spezial-Investmentfonds) oder als steuerpflichtige Vehikel (Investmentfonds). Grundsätzlich wird zunächst immer versucht, die steuerlich transparente Variante zu wählen, da so die Körperschaftsteuer in Höhe von 15 Prozent auf inländische Einkünfte vermieden werden kann.

Die Entscheidung, ob sich ein Fonds für oder gegen die steuerliche Transparenz entscheiden sollte, hängt allerdings noch von weiteren Faktoren ab. Dazu zählen beispielsweise der Anlegertypus und die Frage, wo der Fonds schwerpunktmäßig investiert. Pensionskassen und Versorgungswerke beispielsweise werden in beiden Regimen wie bisher begünstigt und ihre erzielten Erträge sind grundsätzlich steuerfrei. Auch Kirchen und Stiftungen sind steuerbefreit.

Fonds für Versicherer sollten Transparenz-Status wählen

Lebens- und Krankenversicherungen sind dagegen nicht grundsätzlich steuerbefreit. Sie können zwar ihre steuerpflichtigen Gewinne aufgrund von Gestaltungsspielräumen sehr niedrig halten. Aber wenn sie in Fonds mit mehrheitlich deutschen Immobilien investieren, sollten sie dennoch den Transparenz-Status wählen. Ansonsten droht eine Besteuerung auf Fondsebene.

Dies ist allerdings nicht zwangsläufig als Worst-Case-Szenario zu werten: Denn durch die Beschränkung der Steuerpflicht auf inländische Immobilien- bzw. Beteiligungserträge sind Konstellationen denkbar, in denen der steuerbegünstigende Effekt aus der pauschalen Teilfreistellung die zusätzliche Steuerbelastung auf Fondsebene übersteigt. Dies gilt insbesondere bei Fonds mit Auslandsschwerpunkt.

Transparenz-Status erfordert Einhaltung vieler Anlagegrenzen

Bei Einkünften aus deutschen Immobilien und deutschen Fonds ist dagegen – wie bereits erwähnt – das Spezial-Investmentfonds-Regime (steuerliche Transparenz) immer die erste Wahl. Allerdings bringt dies hinsichtlich einer Reihe von Anlagegrenzen einen höheren Aufwand mit sich: Die Anlagegrenzen sind im § 26 des neuen Investmentsteuergesetzes (InvStG) aufgeführt. Hierbei hat der Gesetzgeber im Wesentlichen den entsprechenden Paragraphen aus dem Investmentsteuergesetz in der Fassung des AIFM-Steueranpassungsgesetzes 2013 übernommen. Werden diese Grenzen jedoch nicht eingehalten, gilt der Fonds unwiderruflich  als intransparenter Investmentfonds.

Erhöhtes Controlling der Obergrenze für gewerbesteuerpflichtige Einnahmen

Eine besondere Herausforderung für den Fondsinitiator – oder die verwaltende Service- Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) – ist die Einhaltung der Grenze für die so genannte „aktive unternehmerische Bewirtschaftung“. Was bedeutet das? Immobilienfonds erzielen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Allerdings entfällt immer ein kleiner Teil der Einnahmen auf aktive unternehmerische Bewirtschaftung. Diese Einkünfte würden eigentlich der Gewerbesteuer unterliegen. Klassische Beispiele sind Erträge aus Photovoltaikanlagen auf dem Dach, Parkautomaten, umfassende Concierge-Services durch den Eigentümer, das Zur-Verfügung-Stellen eines verbilligten betrieblichen Kindergartens an den Mieter etc. – kurz: Alles, was nicht zur reinen Vermietung gehört. Sobald diese Einnahmen mehr als fünf Prozent der Gesamteinnahmen eines Fonds überschreiten, fällt der Fonds aus dem transparenten Regime heraus und wird zum Investmentfonds mit partiell gewerbesteuerpflichtigen Einkünften. Daher ist an dieser Stelle ein umfassenderes Risiko-Controlling notwendig als bisher: Die Schwierigkeit für den Fondsverwalter besteht darin, die Einhaltung der Fünf-Prozent-Obergrenze über die gesamte Laufzeit zu überwachen. Denn sowohl die Mieten als auch die gewerblichen Erträge können im Zeitablauf schwanken.

Eine weitere Prüfung ist bei Veräußerung von Objekten erforderlich, denn Fonds sind grundsätzlich Bestandshalter und dürfen Immobilien nicht mit dem Ziel erwerben, diese kurzfristig weiter zu veräußern. Zu diesem Zweck gibt es Richtlinien, die eingehalten werden müssen. Zum Beispiel darf der Fonds maximal 50 Prozent seines Bestands in einem rollierenden Fünfjahreszeitraum veräußern oder er muss hilfsweise eine durchschnittliche Haltedauer von mehr als fünf Jahren nachweisen. Umfangreiche Baumaßnahmen dürfen auch nicht direkt vor Veräußerung getätigt werden. Auch hier wäre die Konsequenz der Rückfall ins intransparente Regime und die partielle Gewerbesteuerpflicht.

Anlagebedingungen von Bestandsfonds müssen angepasst werden

Ein anderes Beispiel, das für Fondsinitiatoren und Service-KVGen hohen Aufwand mit sich bringt, ist die Anpassung der Anlagebedingungen. Diese müssen bei allen Spezial–AIF geändert werden, egal welches Steuerregime sie wählen. Beim Investmentfonds muss die Immobilienquote zum Erhalt der Teilfreistellung ergänzt werden, bei transparenten Fonds müssen die Anlagegrenzen aufgeführt sein. Es reicht nicht allein, diese einzuhalten. Zudem müssen Ergänzungen gemacht werden, wie zum Beispiel ein Sonderkündigungsrecht der KVG, falls natürliche Personen sich indirekt beteiligen. Alle Anleger müssen den Änderungen zustimmen und sich einig sein, welches Regime den größten Vorteil für alle bringt.

Abschaffung des Ertragsausgleichs bringt hohen Mehraufwand für Fondsverwalter

Der Gesetzgeber hat mit der Investmentreform nicht nur die Regelungen zur Transparenz bzw. Besteuerung auf Fondsebene neu geregelt. Er ging auch darüber hinaus. Besonders umstritten ist die Abschaffung des so genannten steuerlichen Ertragsausgleichsverfahrens. Dies trifft die Fondsbranche sehr hart und bedeutet für die Kapitalverwaltungsgesellschaften ganz erheblichen Mehraufwand.

Was hat es mit diesem Verfahren auf sich? Der Ertragsausgleich ist ein Instrument, mit dem investmentrechtlich der Anteilspreis konstant gehalten wird und das es den KVGen steuerlich erlaubt, die Erträge pro Anteil trotz der kontinuierlichen Anlegerfluktuation in offenen Fonds konstant zu halten. Der sukzessive Ein- und Ausstieg von Anlegern würde ständig zu einer Änderung des Ertrags pro Anteil führen. Der Ertragsausgleich ist eine Art Puffer auf Fondsebene, mit dem dies ausgeglichen werden kann. Dieses Verfahren ist künftig steuerlich nicht mehr zulässig, da die Finanzverwaltung den Ertragsausgleich als steuerliches Gestaltungsmodell ansieht.

Künftig müssen komplexe anlegerindividuelle Berechnungen erfolgen

Statt der bisherigen Praxis muss bei Spezialfonds künftig für jeden einzelnen Anleger der Ertragsanteil seiner Ausschüttung individuell berechnet werden – das heißt unter Berücksichtigung seines genauen Ein- und Austrittszeitpunktes. Hinzu kommt, dass auch eine Reihe von weiteren steuerlichen Kennzahlen anlegerindividuell berechnet werden muss. Zu diesen Kennzahlen zählen u.a. der Abkommensgewinn (vereinfacht gesagt: der Anteil am Fonds, der aus Auslandsgewinnen besteht, die bereits dort versteuert wurden) und der Aktiengewinn (betrifft Immobilienfonds, die Objekte über Kapitalgesellschaften wie GmbHs halten). Beide Kennzahlen müssen separat berechnet und abgegrenzt werden – unter Berücksichtigung der jeweiligen individuellen Investitionszeitpunkte. Diese anlegerspezifische Abgrenzung ist extrem aufwendig und für die jeweiligen Buchungssysteme eine große Herausforderung. Nur gut aufgestellte KVGen und Service-KVGen können diese anspruchsvollen Berechnungen leisten.

Abschließend bleibt zu konstatieren, dass es noch viele Zweifelsfragen insbesondere zur Anlegerindividuellen Berechnung gibt, die mit dem Bundesministerium der Finanzen (BMF) noch nicht abschließend geklärt sind.

Fazit: Mit der Investmentsteuerreform hat der Gesetzgeber die Ungleichheit von deutschen und ausländischen Fonds vor dem deutschen Fiskus beseitigt. Allerdings ist er an einigen Stellen deutlich darüber hinausgegangen. Etwa bei der Abschaffung der Steuerfreiheit nach zehn Jahren oder der Abschaffung des Bestandschutzes für vor 2009 erworbene Anteile bei den Publikumsfonds. Bei den Spezialfonds ist die weiterhin bestehende Möglichkeit einer transparenten Besteuerung zu begrüßen. Dies ist vor allem für die Versicherer ein Vorteil und führt weitestgehend zum Erhalt des Status Quo. Allerdings ist für die KVGen hier durch die nicht nachvollziehbare Abschaffung des steuerlichen Ertragsausgleichs ein ganz erheblicher Mehraufwand entstanden.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von IntReal International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Erstveröffentlichung: Immobilien und Finanzierung, August 2017

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