Deutsche Immobilienmärkte 2025

Der deutsche Immobilienmarkt sendet vorsichtige Signale der Erholung. Die aktuelle Marktanalyse „House View“ von neoshare Real Estate prognostiziert für 2025 eine schrittweise Belebung der Aktivitäten, trotz weiterhin herausfordernder Rahmenbedingungen wie eingeschränkter Kapitalverfügbarkeit oder geopolitischer Unsicherheiten.

Entscheidend für diese Erholung sind zwei Entwicklungen: die zunehmende Annäherung der Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern sowie ein wachsender Verkaufsdruck infolge von Kapitalabflüssen und Finanzierungslücken. Vor diesem Hintergrund erwarten wir ein gewerbliches Transaktionsvolumen zwischen 30 und 35 Milliarden Euro und eine Stabilisierung der Nettoanfangsrenditen in allen etablierten Nutzungsarten.

Selektive Chancen für Investoren

Im Büroimmobilienmarkt setzt sich die Polarisierung zwischen modernen Flächen in zentralen Lagen und veralteten Beständen in Randlagen weiter fort. Der anhaltende Flight to Quality führt zu steigenden Mieten bei zugleich zunehmenden Leerständen. Für die Top-7-Standorte rechnen wir bis Ende 2025 mit einem leichten Anstieg der Leerstandsquote auf 7,2 Prozent und bis 2028 auf 7,5 Prozent. Gleichzeitig erwarten wir ein moderates Mietwachstum. Die Spitzenmieten dürften im Jahresvergleich um rund zwei Prozent zulegen.

Im Wohnsegment bleibt der Angebotsmangel das dominante Thema. Ein deutlicher Rückgang bei Baugenehmigungen (-17 Prozent) und Fertigstellungen (-13 Prozent) trifft auf eine wachsende Haushaltszahl. Die Folge: Die Spitzenmieten in den Metropolen steigen bis 2028 voraussichtlich jährlich um rund drei Prozent. Diese Dynamik sorgt für stabile Renditen und für anhaltendes Interesse von institutionellen wie privaten Investoren.

Der Industrie- und Logistikmarkt zeigt sich trotz ausbleibender konjunktureller Impulse robust. Nach dem Höchststand der Flächenfertigstellungen 2022 ist das Angebot rückläufig und die Leerstandsquote entsprechend niedrig. Im Gesamtmarkt stagniert sie bei unter fünf Prozent und liegt damit nahe am Vollvermietungsniveau. Besonders die Top-Logistikregionen profitieren von der anhaltend hohen Nachfrage. Dort stiegen die Spitzenmieten zuletzt um durchschnittlich sieben Prozent pro Jahr. Bis Ende 2028 erwarten wir ein jährliches Plus von drei Prozent.

Im deutschen Einzelhandel schreitet der Strukturwandel voran. Während die Gesamtumsätze 2025 laut Prognose des Handelsverbands Deutschland auf 677 Milliarden Euro steigen, ist die Zahl der Ladenlokale im stationären Handel weiterhin rückläufig. Nahversorgungs- und Fachmarktzentren zeigen hingegen stabile Fundamentaldaten. Langfristige, indexierte Mietverträge und eine hohe Nachfrage im Lebensmitteleinzelhandel sorgen für solide Mietentwicklungen. Die Spitzenrenditen steigen zwar leicht, dennoch bleibt die Nachfrage nach Objekten mit Lebensmitteleinzelhandel hoch. Insbesondere bei gut integrierten Standorten und nachhaltigen Nutzungskonzepten bieten sich Investoren weiterhin attraktive Chancen.

Wachsende Relevanz alternativer Nutzungsarten

Neben den etablierten Nutzungsarten verzeichnen vor allem alternative Segmente wie Data Center, Life Sciences & Tech sowie Hotels dynamische Entwicklungen.

Der Hotelmarkt profitiert von einer stabilen Erholung des Übernachtungsvolumens und einer wachsenden Nachfrage nach Budget-Hotels und nachhaltigen Konzepten. Bemerkenswert: Im Jahr 2024 entfiel erstmals seit sieben Jahren mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens auf internationale Investoren. Die Spitzenrenditen für erstklassige Hotels betrugen Ende 2024 zwischen 5,25 und 5,50 Prozent; im Verlauf dieses Jahres erwarten wir eine Seitwärtsentwicklung der Spitzenrenditen.

Rechenzentren zählen dank des KI-Booms zu den gefragtesten Nutzungsarten. Laut BMWK soll sich die Kapazität in Deutschland bis 2030 nahezu verdoppeln – mit dem Rhein-Main-Gebiet als mit Abstand wichtigstem Standort. Da nur wenige Regionen alle nötigen Standortfaktoren wie Energieversorgung, Konnektivität und Genehmigungslage vereinen, bleibt das Ausbaupotenzial begrenzt. Die zunehmende Institutionalisierung dürfte dem Markt dennoch mehr Stabilität verleihen.

Der Life Sciences & Tech-Sektor wiederum bleibt vorerst eine Nische, profitiert aber von globalen Megatrends wie demografischem Wandel und Digitalisierung. Clusterstrukturen und die Nähe zu Forschungseinrichtungen sind zentrale Erfolgsfaktoren. Die hochspezialisierten Immobilien binden Nutzer meist langfristig; trotz geringer Transaktionszahlen ist der Ausblick stabil positiv.

Die Analyse von neoshare zeigt: Der deutsche Immobilienmarkt steht vor einem Comeback – wenn auch einem selektiven. Eine Rückkehr zur Dynamik des vergangenen Investmentzyklus ist nicht zu erwarten, doch es eröffnen sich klare Chancen für strategisch ausgerichtete Investments. Wer auf nachhaltige Konzepte, etablierte Lagen und zukunftsfähige Nutzungsarten setzt, ist gut positioniert, um von den langfristigen strukturellen Trends zu profitieren.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von PTXRE
Erstveröffentlichung: PM vom Juni 2025