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Die Hauptstadt holt auf

Florian Mundt, Managing Partner, Geschäftsführer, Deutsche Investment Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Florian Mundt

Ohne Berlin wäre Deutschland reicher. So plakativ kann man den Umstand deuten, dass Berlin die einzige Hauptstadt Europas ist, deren Wirtschaftskraft nicht die Gesamtwirtschaft des Landes hebt. Gleichzeitig wäre Deutschland ohne Berlin viel ärmer. Denn es profitiert auch von der Internationalität und Innovationskraft, die Berlin wie keine andere Stadt im Bundesgebiet auszeichnet. Berlin holt damit auf – und somit auch der Wohnimmobilienmarkt der Spreemetropole. Es gibt noch zahlreiche attraktive Investmentchancen, auch dank des gut sanierten Bestands im früheren Ost-Berlin.

Berlin ist anders. Keine andere Stadt in Deutschland musste nach Kriegsende den Fortzug seiner größten Unternehmen beklagen. Keine andere Stadt in Europa musste eine Teilung erdulden, deren Folgen auch knapp drei Jahrzehnte nach der Wiedervereinigung anhalten. Doch nur wenige andere Städte haben zugleich in den vergangenen Jahren eine solche Dynamik aufgewiesen wie Berlin. 40.000 Neugründungen pro Jahr und über eine Milliarde Euro Wagniskapital machen die Bundeshauptstadt zu einem europäischen Zentrum für Zukunftstechnologien.

Der Aufschwung ist flächendeckend: Im Zeitraum seit 2006 stieg die Berliner Wirtschaftskraft um fast 38 Prozent – ein bundesdeutscher Spitzenwert. Die Arbeitslosenquote sank im selben Zeitraum von 15,5 auf 9,0 Prozent. Solche Entwicklungen bescheren Berlin ein positives Bevölkerungssaldo von 170.000 Einwohnern seit 2006. Berlin hat zwar unter den größten Städten Deutschlands auch relativ mit 540 Wohnungen auf 1.000 Einwohner den größten Wohnungsbestand. Doch konnte das Angebot in jüngster Zeit nicht mit dem demographischen Wachstum und der erhöhten Wohnraumnachfrage Schritt halten. Denn die 1-Personen-Haushalte haben einen Anteil von rund 54 Prozent und bescheren Berlin seit Jahren den Ruf der Singlehauptstadt. Im Vergleich zu den Top7-Städten im Bundesgebiet weist Berlin zudem die größte Diskrepanz zwischen neuen Einwohnern und fertiggestellten Wohnungen auf. Mit aktuell 1,7 Prozent Leerstand liegt der Berliner Wohnimmobilienmarkt deutlich unter der empfohlenen Fluktuationsreserve von drei Prozent, die auch Nutzungsunterbrechungen wegen Sanierungen berücksichtigt.

Wohnungen werden teurer, bleiben aber günstig
Dies hat direkte Auswirkungen auf die Preisentwicklung am Wohnimmobilienmarkt, der in Berlin mit rund 85 Prozent ganz wesentlich von Mietwohnungen geprägt ist. So stiegen die Berliner Angebotsmieten nach Darstellung der Berliner Sparkasse in den vergangenen zehn Jahren um rund 50 Prozent – ein Rekordwert unter den sieben größten Städten Deutschlands. Noch stärker fällt der Preisanstieg für Eigentumswohnungen im Neubau aus: Von 2004 bis 2016 wuchs der Durchschnittspreis pro Quadratmeter um 120 Prozent.
Doch diese Zahlen gewinnen ihre Aussagekraft erst durch den Vergleich mit anderen deutschen Großstädten. Mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 8,02 Euro pro Quadratmeter liegt Berlin von allen 78 deutschen Städten über 100.000 Einwohnern auf Rang 27. Zum Vergleich: In Frankfurt liegt die durchschnittliche Angebotsmiete bei rund 11, in München gar bei fast 14 Euro. Auch bei der Kaufkraft fällt Berlin noch zurück: Mit rund 21.000 Euro verfügbarem Einkommen pro Jahr liegt Berlin sieben Prozent unter dem Bundesdurchschnitt. Im Vergleich mit dem Durchschnittswert in den Top7-Städten im Bundesgebiet verzeichnet Berlin eine 20 Prozent niedrigere Kaufkraft.

Der Osten punktet im Bestand
Weiterhin zeugen diese makroökonomischen Kennziffern von einem Ost-West-Gefälle, der die einst geteilte Stadt prägt. Ostberliner Bezirke weisen eine bis zu 25 Prozent geringere Kaufkraft auf als der Bundesdurchschnitt. Dieser Umstand schlägt sich aber nicht in der Qualität des Wohnungsbestands nieder: Nach der Wiedervereinigung partizipierten die Wohnungseigentümer auch in den östlichen Stadtteilen von zusätzlichen Abschreibungsmöglichkeiten und Steuersparmodellen, die zuvor über 40 Jahre lang nur für West-Berlin galten. Dementsprechend flossen in den letzten Jahren viele Investitionen in den Osten Berlins, der sich weite Teile seiner Gründerzeitsiedlungen bewahren konnte. Der Modernisierungsstau bleibt allerdings für ganz Berlin relevant und bietet Chancen für Investoren. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht dies: Die aktuelle durchschnittliche Bestandsmiete in Berlin liegt  zwischen sechs und sieben Euro pro Quadratmeter. Bei Neuvermietungen können angesichts bestehender Nachfrage bis zu zehn Euro pro Quadratmeter in mittleren Lagen erhoben werden. In Trendlagen wie Kreuzberg, Friedrichshain oder Neukölln steigt diese Zahl auf bis zu 14 Euro. Der Eigentümeraufwand für Betriebskosten, Kapitaldienst und Instandhaltung bleibt hingegen abgesehen von der Sanierungsinvestition konstant.

Vier Prozent Rendite möglich
Institutionelle Investoren machen sich diesen Umstand in größerem Maßstab durch Portfoliokäufe zunutze. Doch auch für Privatanleger zahlt sich die umfassende Bestandssanierung aus. In mittleren Lagen können aktuell bis zu vier Prozent Ausschüttungsrendite erzielt werden. Besonders lohnenswert stellen sich derzeit die Stadtteile Moabit und Wedding dar, die von ihrem Altbaubestand und der guten Verkehrsanbindung profitieren.

Es bleibt allerdings festzuhalten, dass die Herausforderungen des Berliner Marktes von Sanierungsstau bis zum Neubau keine adäquate Reaktion der Politik erzeugen. Die beiden Regulierungsinstrumente Mietpreisbremse und städtisches Vorkaufsrecht stehen derzeit unter kritischer Prüfung der Gerichte. Der politische Wille fokussiert sich zudem auf die sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften, die im Wesentlichen den Neubau von pro Jahr 20.000 Wohnungen bis 2030 verantworten sollen. Private Entwickler sollten gleichberechtigt ebenso ihre Kompetenzen dafür einsetzen können, da es sich um eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe handelt. Denn die zuletzt erreichte Zahl an Fertigstellungen lag 30 Prozent unter der politischen Vorgabe.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Deutsche Investment KVG
Erstveröffentlichung: F.A.Z., Februar 2018

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