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24.02.2021

Die letzten Meter entscheiden

Lars Bothe, Senior Transaction Manager, Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH
Andreas Strey, Co-Head of Fund Mangement und Head of Logistics, Warburg-HIH Invest Real Estate GmbH
Lars Bothe

Trotz der durch die Pandemie entstandenen wirtschaftlichen Einbußen und der derzeit schwelenden Handelskonflikte gibt es Profiteure der Krise: Dazu zählt die Logistikbranche. Die Nachfrage nach Logistikimmobilien hat einen immensen Schub erhalten, obgleich des teilweisen Zusammenbruchs von globalen und internationalen Lieferketten. Woran liegt das?

Zum einen daran, dass die COVID- 19-Krise die hohe Systemrelevanz der Logistikbranche verdeutlicht hat – mit seiner Versorgungsfunktion im Bereich der Waren des täglichen Bedarfs und als elementares Bindeglied im gewerblichen Produktionsprozess. Ein Beispiel: Um die Resilienz der Lieferketten von system- und produktionsrelevanten Gütern wie beispielsweise Pharmazieprodukte zu stärken, wird künftig verstärkt ein Re-Shoring von Asien nach Europa stattfinden, was hierzulande die Nachfrage nach Lagerflächen erhöhen wird. Zum anderen wirkt die Corona-Krise als Katalysator bestehender Entwicklungen. Im Handel hat dies den E-Commerce in 2020 in seinem Wachstumsprozess enorm beschleunigt. Auch das wird die Nachfrage nach Logistikflächen weiter ankurbeln. Folglich kristallisieren sich Logistikimmobilien mit ihrer Wertstabilität und verlässlichen Mieteinnahmen zunehmend als Stabilitätsfaktor in einem diversifizierten Portfolio heraus. Dies wird auch anhand der aktuellen Logistikvermietungsumsätze in Deutschland belegt; mit über 5 Millionen Quadratmetern Logistikfläche bis Ende Q3 2020 ist ein stabiler Vermietungsumsatz im Vergleich zu anderen Assetklassen erkennbar.

“Last-Mile“-Konzepte gewinnen an Bedeutung
Unabhängig von der Corona-Pandemie gewinnt der Warenumschlag und damit auch die „letzte Meile“ zum Kunden innerhalb der logistischen Lieferkette immer mehr an Bedeutung, um der wachsenden Nachfrage im E-Commerce nach Next-Day- und Same-Day- Bestellungen gerecht zu werden. Die steigende Relevanz von Kurier-, Express- und Paketdienstleistern (KEP) verdeutlicht auch ein Blick auf die Zahlen: Im Jahr 2019 stieg das Sendungsvolumen der Kurier-, Express- und Paketsendungen in Deutschland um 3,8 Prozent auf insgesamt 3,65 Milliarden Sendungen. Innerhalb der letzten 15 Jahre hat sich das Sendevolumen in Deutschland mehr als verdoppelt und bis 2024 wird ein jährliches Wachstum von rund 4 Prozent p. a. erwartet. Die Corona-Krise wird das Paketwachstum noch einmal beschleunigen. Folglich steigt auch der Bedarf an KEP-Logistikimmobilien.

Standort muss schnelle Lieferung garantieren
Entscheidendes Investmentkriterium für diesen Logistikimmobilientyp ist neben der Analyse der unterschiedlichen KEP-Dienstleisterkonzepte und der Drittverwendungsfähigkeit insbesondere auch die Standortqualität. Diese muss einen schnellen Zugang zu bevölkerungsstarken Gebieten garantieren und eine hohe strategische Bedeutung innerhalb des KEP-Netzwerks haben. Im Rahmen einer wissenschaftlichen Masterarbeit haben wir kürzlich die Forschung im Bereich der KEP-Umschlagshallen zur Ableitung von Kriterien für erfolgreiche Logistikimmobilieninvestments mit Unterstützung von Geschäftspartnern und unserem Logistik-Know-how begleitet, um mehr Transparenz innerhalb der Logistikbranche für fundierte Investitionsentscheidungen zu ermöglichen – siehe Infokasten. Für unseren offenen Spezial-AIF „Warburg- HIH Deutschland Logistik Invest“ investieren wir in Core-Logistikimmobilien in Deutschland, unter anderem auch in die zukunftsträchtige KEP-Logistikimmobilienklasse. Seit dem Frühjahr 2020 haben wir für den Fonds bereits ein Portfolio von neun hochwertigen und drittverwendungsfähigen Neubau-Logistikhallen mit einem Volumen von knapp 200 Millionen Euro aufgebaut. Weitere Ankäufe befinden sich in Prüfung. Bei mehreren Immobilien handelt es sich um Umschlagshallen mit dem neuesten “Last Mile”- Konzept, die langfristig von Amazon angemietet wurden. Amazon tritt als E-Commerce-Primus mit dem Aufbau einer eigenen Paketzustellinfrastruktur in direkte Konkurrenz zu den KEPDienstleistern DHL und Hermes. Ziel ist es, die Abhängigkeit von den Lieferdiensten zu reduzieren und die Zustellgeschwindigkeit weiter zu erhöhen. In den USA stellt Amazon bereits knapp 50 Prozent seiner Pakete selbst zu. Die Amazon-Objekte sind ein wesentlicher Core-Portfoliobaustein unseres Logistikfonds. Das geplante Fondsvolumen beträgt 500 Millionen Euro bei einem Eigenkapital von 300 Millionen Euro. Die aktuelle Ausschüttungsrendite des Bestandsportfolios liegt bei 4,5 bis 5 Prozent. Institutionelle Investoren können sich ab einer Summe von 2,5 Millionen Euro an dem Fonds beteiligen.

Logistik als wichtiger Baustein für ein diversifiziertes Portfolio
Logistikimmobilien zeichnen sich durch ein attraktives Rendite-Risiko-Profil mit stabilen und vergleichsweise hohen Ausschüttungsrenditen aus. Wir sehen die Assetklasse Logistik aufgrund der fortgeschrittenen Etablierung und langfristig positiver Researchprognosen als einen strategisch bedeutenden Portfoliobaustein innerhalb einer diversifizierten institutionellen Immobilien- Assetallokation.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Warburg-HIH Invest
Erstveröffentlichung: Investorennewsletter der Warburg-HIH Invest, Dezember 2020

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