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Dynamische Preissteigerungen

Wohnungsmarkt süddeutscher B-Städte im Vergleich

Rüdiger Hornung, Geschäftsführer, Wüest Partner Deutschand GmbH
Rüdiger Hornung

Die süddeutschen Wohnungsmärkte weisen weiterhin eine Preisdynamik auf. Allerdings steigen in den B-Städten Süddeutschlands die Preise für Wohnimmobilien mittlerweile stärker als in den Metropolen München und Stuttgart. Die Ausweichreaktion der Investoren in die B-Städte schlägt sich immer stärker auf die Preise nieder. Bis Ende der 2020er Jahre wird für die B-Städte weiteres Einwohnerwachstum prognostiziert. Das Risiko von Preisrückgängen ist für Investoren gering. Wüest Partner hat nun zum zweiten Mal nach 2018 20 wichtige Wohnungsmärkte in Süddeutschland auf die Entwicklung der Wohnungsmieten und Kaufpreise untersucht und anhand Demografie, Wirtschaftskraft, Bautätigkeit und Größe der Wohnungsmärkte Chancen-Risiko-Profile ermittelt, die anzeigen, wo sich Investitionen noch lohnen können.

Geringste Risiken in Nürnberg, Karlsruhe und Freiburg
München und Stuttgart bieten nur noch durchschnittliche Bruttoanfangsrenditen auf Wohnimmobilieninvestments von 2,6 bzw. 3,2%. Höhere Renditen sind derzeit in Nürnberg (4,0%), Freiburg (3,8%) und Karlsruhe (3,6%) sogar mit geringeren Risiken zu erzielen als in den beiden Metropolen. In Freiburg hinkt der Wohnungsbestand unter den untersuchten 20 süddeutschen Städten dem Wohnungsbedarf am stärksten hinterher. Mit steigender Nachfrage durch Zuzug und knappem Angebot durch geringe Neubauaktivität. Der Neubaubedarf ist etwa dreimal so hoch wie die Baufertigstellungszahlen. In Karlsruhe liegt der Bedarf sogar beim Fünffachen. Die unterdurchschnittliche Kaufkraft und die hohe Wohnkostenbelastung der Haushalte sind in Freiburg auf die hohe Zahl an Studenten zurückzuführen. Die Mieten sind unter den 20 analysierten Wohnungsmärkten mit einer mittleren Angebotsmiete von 13,78 Euro/m² für Neubauwohnungen und 12,90 Euro/m² für Bestandswohnungen am dritthöchsten hinter München und Stuttgart. Entsprechend sind die Aussichten auf weiter steigende Mieten geringer als etwa in Nürnberg oder Karlsruhe.

Höchste Bruttoanfangsrenditen in Schweinfurt und Villingen-Schwenningen
Investoren mit höheren Renditeansprüchen werden unter anderem in Schweinfurt und Villingen-Schwenningen fündig. Dort können sie je eine durchschnittliche Bruttoanfangsrendite von 5,5% auf Wohnimmobilien-Investments erzielen. Allerdings nicht ohne erhöhte Risiken in Kauf zu nehmen: Die beiden Städte liegen eher abseits wirtschaftlich starker Ballungsräume, die Haushalte verfügen über eine vergleichsweise durchschnittliche bis unterdurchschnittliche Kaufkraft und bis 2030 werden Einwohnerrückgänge prognostiziert. Mannheim bietet Wohnungsinvestoren mit 4,3% ebenfalls attraktivere Renditen. Die Stadt ist zwar bereits recht gut mit Mietwohnungen ausgestattet und die Kaufkraft liegt leicht unter dem Bundesdurchschnitt. Dafür sind aber die Miet- und Kaufpreisangebote noch vergleichsweise moderat.

Ausblick 2019
Unserer Meinung nach werden die Preise auch in diesem Jahr tendenziell weiter steigen. Dafür sorgen die niedrigen Zinsen und die anhaltende Zuwanderung in die großen Städte – und damit die Nachfrage nach urbanem Wohnraum. Allerdings sind die politischen Debatten rund um die Wohnungspolitik und um steigende Mieten in den Metropolen zu beobachten. Die Einführung bzw. Verschärfung der Mietpreisbremse für Bestandswohnungen und die Reduzierung der Modernisierungsumlage auf 8% können die Risiken kurzfristig erhöhen. Die Neubau- und Bestandmieten würden weiter auseinanderdriften und die Zurückhaltung bei Investitionen in die energetische Aufwertung von Wohnungen ansteigen. Die aktuelle Enteignungsdebatte und die daraus entstehende Angst vor unüberlegten politischen Schnellschüssen oder weiteren regulatorischen Eingriffen könnte private Investoren verunsichern und damit mittelfristig eine weitere Verknappung des Angebots zur Folge haben. Die zum großen Teil über Auflagen stimulierte Renaissance des geförderten Wohnungsbaus hat immerhin das Potenzial, qualitativen und günstigen Wohnraum in Städten zu schaffen, indem vermehrt Investoren wieder preisgünstige Wohnungen in ihre Portfolios nehmen.

 

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Wüest Partner Deutschland
Erstveröffentlichung: Fondsnews, Juni 2019

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