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Hotelinvestmentmarkt Spanien

Der Boom am spanischen Hotelinvestmentmarkt könnte die Übernahmefantasien der Hotelbetreiber weiter entfachen

Karl-Heinz Goedeckemeyer, Independent Analyst (CREA),
Karl-Heinz Goedeckemeyer

Im vergangenen Jahr wurden auf dem spanischen Hotelinvestmentmarkt neue Rekorde gebrochen. Nach Berichten diverser Datenanbieter belief sich das Transaktionsvolumen auf 3,9 Mrd. Euro, ein Anstieg von 80 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Der Durchschnittspreis der veräußerten Zimmer habe 119 Euro betragen, was einen Anstieg von 40 Prozent in nur zwei Jahren entspricht. Der Großteil der Investments floss in den Urlaubsresorts (+69 Prozent ggb. dem Vorjahr). Der vom florierenden Tourismus entfachte Hotelboom hat sich auch zu einer steigenden Auslastung und in höheren Zimmererlösen der spanischen Hotels niedergeschlagen. Laut dem Datenanbieter STR hat sich die Auslastung auf 74,6 Prozent (+0,7 ggb. 2016) erhöht. Zugleich sind die durchschnittlichen Zimmerpreise (ADR) um 8 Prozent auf 114,41 Euro und durchschnittlichen Erlöse je verfügbarem Zimmer (RevPAR) um 8,8 Prozent auf 85,29 Euro gestiegen. Zu den Top-Performern in Europa zählt Madrid. Im Februar 2018 konnte die spanische Hauptstadt einen RevPAR-Anstieg von 8,4 Prozent auf 104,22 Euro verbuchen.  Zugleich erhöhte sich die Zimmerbelegung um 1,1 Prozent auf 69,2 Euro und die durchschnittliche Zimmerrate stieg um 6,7 Prozent auf 150,70 Euro.

Der spanische Tourismussektor hat ohne Zweifel von den politischen Risiken in anderen Tourismusdestinationen wie z. B. der Türkei oder dem Norden Afrikas profitiert. Allein in den ersten sechs Monaten des abgelaufenen Jahres erhöhte sich die Zahl der Touristen um 11 Prozent auf 36 Millionen.

HNA will NH- und Hilton-Beteiligungen veräußern
Durch die steigenden Performance-Kennzahlen sind die spanischen Hotels auch für internationale Investoren attraktiver geworden. Zu jenen zählt auch die chinesische HNA Group. Seit Jahresanfang planen die Chinesen ihren 29 Prozent Anteil an der zweitgrößten spanischen Hotelkette, der NH Gruppe, zu veräußern. Offenbar hat sich das Firmenkonglomerat mit seiner auf Pump finanzierten Einkaufstour rund um die Welt übernommen und sich deshalb bereits von mehreren Immobilien in den USA und Hongkong getrennt. Vor diesem Hintergrund sollen die Chinesen - die HNA Gruppe ist unter anderem auch Aktionär der Deutschen Bank - mehrere Banken beauftragt haben, nach Interessenten für die Hotelkette zu suchen. Die NH-Beteiligung von 29,5 Prozent habe zum Zeitpunkt der Pressemeldung einen Wert von rund 632 Mio. Euro entsprochen. Im April hat die HNA Group zudem angekündigt, ihre Beteiligung an Hilton Worldwide Holdings für 6,3 Mrd. Dollar zu verkaufen.

Übernahmeofferte nicht attraktiv für NH-Management
Trotz des knapp 30%igen Aufschlags hat der Aufsichtsrat der NH Gruppe das Angebot des Konkurrenten Barcelo abgelehnt. Neben anderen Faktoren, die nicht genau spezifiziert wurden, war dem Gremium das Angebot nicht gut genug. Dafür spricht auch, dass die Bewertung der NH zum Zeitpunkt der Übernahmespekulation lediglich das 10-fache des  EV/EBITDA betragen habe. Im Vergleich dazu habe die Marriott-Starwood-Transaktion beim 13-14-fachen des EV/EBITDA gelegen. Gleichwohl hätte eine Fusion der beiden Hotelgruppen - obgleich ihres ähnlichen Business-Mixes  - wohl deutliche Synergien erzeugt.

NH Hotel Group selbst im M&A-Spotlight
Davon abgesehen, stand die NH Group Anfang des Jahres 2018 selbst im Rampenlicht von Übernahmespekulationen. Demnach wollte die mallorquinische Hotelkette Barcelo sich mit 60 Prozent an dem Konkurrenten aus Madrid beteiligen und dafür einen Aufschlag von 27 Prozent auf den damaligen NH-Aktienkurs zahlen. NH wurde zu diesem Zeitpunkt mit 2,1 Mrd. Euro bewertet. Barceló bewertete NH demnach mit etwa 2,5 Mrd. Euro. Das familiengeführte Unternehmen betreibt nach eigenen Angaben 230 Hotels mit gut 50.000 Zimmern. Dagegen kommt NH auf etwa 400 Hotels mit annähernd 60.000 Zimmern. Bei einem Zusammenschluss hätte die größte spanische Hotelkette mit mehr als 600 Hotels und 109.000 Zimmern in Europa, Südamerika und den USA entstehen und einen Umsatz von knapp vier Milliarden Euro generieren können. Bislang führend unter den spanischen Hotelbetreibern ist Melia Hotels International mit 314 Hotels und knapp 81.000 Zimmern. Bereits vor rund einem Jahr kursierten Gerüchte, wonach sich NH in Fusionsgesprächen mir Rezidor befunden haben soll. Warum insbesondere die NH Hotel Gruppe für Investoren interessant ist hat verschiedene Gründe: Erstens könnte ein anderer Hotelkonzern bei einer Übernahme der NH umfassende Synergien heben. Zweitens ist NH, selbst wenn es der HNA Gruppe nicht gelänge ihren Anteil zu veräußern, ohne Kontrollmehrheit. Drittens ist die drittgrößte Business-Hotelgruppe Europas mit rund 400 Hotels und einem großen Footprint in Europa ein attraktiver Übernahmekandidat.

Blackstone will Hispania übernehmen

Der US-amerikanische Investor plant den börsennotierten spanischen Immobilienkonzern Hispania komplett zu übernehmen. Wie Anfang April bekannt wurde, hat Blackstone über ein vom Investor George Soros kontrolliertes Unternehmen (QP Capital) 16,5 Prozent der Anteile erworben, welches Blackstone nunmehr in die Lage versetzt, ein Übernahmeangebot von 100 Prozent vorzubereiten. Der Wert der Hispania-Anteile beläuft sich auf 315,37 Mio. Euro oder 17,45 Euro pro Aktie - und damit unterhalb des Höchstkurses von 18,50 Euro.
Das Asset-Portfolio der Socimi belief sich Ende letzten Jahres auf 2,5 Mrd. Euro, wovon 600 Mio. Euro den 25 Bürogebäuden entsprechen, die sie im Rahmen ihrer Strategie der Fokussierung auf das Hotelmanagement verkaufen will. Die Hotels in Hispania erwirtschafteten im Jahr 2017 einen Umsatz von 129,67 Mio. Euro nach 117,8 Mio. Euro im Vorjahr. Davon entfielen 77,9 Mio. Euro auf Immobilien auf den Kanarischen Inseln, gefolgt von 22,1 Mio. Euro auf Hotels auf den Balearen und 8,7 Mio. Euro auf Hotels in Madrid. Nach mehreren Transaktionen (u.a. Banco Popular) ist Blackstone der größte internationale Investor auf dem spanischen Immobilienmarkt mit einem Exposure von rund 20 Mrd. Euro.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Karl-Heinz Goedeckemeyer
Erstveröffentlichung: Huffington Post

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