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Immobilienfonds werden grün

Folgen der EU-Regulierung

Michael Schneider, Geschäftsführer, INTREAL International Real Estate Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Michael Schneider

Kaum ein Thema beschäftigt die Immobilienbranche derzeit mehr als die Nachhaltigkeit. Die EU treibt die Regulierung in diesem Bereich voran. Michael Schneider von der Service-KVG Intreal zeigt, was in den nächsten Jahren auf Immobilienfonds zukommt.  

Das Thema ESG ist im Tagesgeschäft professioneller Kapitalmarktteilnehmer ständig präsent. Die drei Buchstaben stehen für die drei Dimensionen der Nachhaltigkeit – nämlich Environmental (E, Ökologie), Social (S, Soziales) und Governance (G). Vor allem institutionelle Investoren, aber auch Privatanleger wünschen sich immer häufiger Investments, die „grünen“ Kriterien genügen. Was relevante grüne Kriterien sein können, wird aber – teilweise sehr kontrovers – diskutiert und individuell interpretiert.

Spätestens seit die Europäische Union (EU) im März 2018 ihren Aktionsplan für ein nachhaltiges Finanzwesen vorgelegt hat, ist jedem Akteur in der Fondsbranche klar, dass das Thema in den kommenden Jahren auch im Fokus der europäischen und nationalen Finanzmarktaufsichtsbehörden stehen und so auch eine notwendige Konkretisierung und Standardisierung erfahren wird. Aktuell gibt es vier ESG-Projekte, die die EU parallel vorantreibt.

Das erste Projekt ist die Taxonomie-Verordnung. Es handelt sich dabei um einen Kriterienkatalog, der für verschiedene Branchen definiert, welche wirtschaftlichen Aktivitäten nachhaltig sind. Daneben arbeitet die EU an der Benchmark-Verordnung. In diesem Rahmen werden Benchmarks für geringe CO2-Emissionen definiert. Das Ziel ist es, die Nachhaltigkeit von Fonds und Investitionen an sich zu quantifizieren und somit vergleichbar zu machen.

Das dritte Regelwerk aus dem Bereich Nachhaltigkeit ist die sogenannte Offenlegungsverordnung, die Vorgaben zur Integration von ESG in Entscheidungsprozesse und in Bezug auf die Kommunikation an die Anleger macht. Die vierte regulatorische Baustelle ist die Integration der Nachhaltigkeit in die Anlageberatung und den Vertrieb. Zu diesem Zweck müssen verschiedene Richtlinien wie zum Beispiel Mifid II (Vertrieb von Finanzinstrumenten), IDD (Versicherungsvertrieb) und die AIFM-Richtlinie (Regulierung der Manager von Alternativen Investmentfonds, AIF) angepasst werden.

Taxonomie formuliert sechs Umweltziele

Die vier Regelwerke greifen teilweise ineinander und sind aktuell unterschiedlich weit fortgeschritten. Für die Taxonomie wurde ein erster Entwurf Mitte 2019 vorgelegt. Als Richtschnur werden hierin zunächst sechs Umweltziele festgelegt. Hierzu gehören die Eindämmung des Klimawandels (1), die nachhaltige Nutzung von Wasser und Meeren (2), die Förderung von Kreislaufwirtschaften (3), der Schutz von gesunden Ökosystemen (4), die Verhinderung von Umweltverschmutzungen (5) und die Anpassung an neue Klimagegebenheiten (6). In einem zweiten Schritt werden diese sechs Ziele auf die einzelnen Branchen heruntergebrochen.

Von den insgesamt 414 Seiten des Taxonomie-Reports widmen sich die Seiten 363 bis 386 dem Thema Immobilien. Dort werden die sechs genannten Ziele konkret angewendet auf die folgenden vier Bereiche: Neubau (1), Renovierung von Bestandsimmobilien (2), Installation von Erneuerbare-Energien-Anlagen auf Immobilien und technische Maßnahmen (3) und Ankauf (4).  

Offenlegungsverordnung ist am weitesten fortgeschritten

Weiter fortgeschritten und konkreter als die Taxonomie-Verordnung ist die Offenlegungsverordnung. Bereits am 7. März 2019 einigten sich das Europäische Parlament und die EU-Mitgliedstaaten auf das Regelwerk, das alle Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGen) und Asset Manager betrifft. Das Ziel: Die Unternehmen werden verpflichtet, die Nachhaltigkeit in ihre Entscheidungsprozesse bei Investitionen zu integrieren und dies den Anlegern transparent zu machen.

Künftig werden Fondsanbieter und Asset Manager bereits bei Auflage eines Fonds das Thema Nachhaltigkeit in die Anlagestrategie aufnehmen müssen und hierzu eine Aussage machen. Konkret bedeutet das, dass das Thema beispielsweise auch bei der Formulierung der Objektstrategie, der Due Diligence, der Erwerbsvorlage, bei Maßnahmen zur Bestandsoptimierung und zum Beispiel auch im Rahmen von Reportings zu berücksichtigen ist.

Eine weitere Pflicht für die KVGen ist die Offenlegung gewisser Informationen zum Thema Nachhaltigkeit auf ihrer Webseite. Unter anderem muss öffentlich gemacht werden, wie ESG und daraus resultierende Risiken bei der Anlagestrategie, dem Investmentprozess und der Vergütungspolitik berücksichtigt werden.

Fazit: Die Ausführungen zeigen, dass ESG ein komplexes Thema ist, das in den kommenden Jahren schrittweise auf die Immobilienfondsbranche zukommt. Da das Thema bei vielen institutionellen Anlegern eine immer wichtigere Rolle spielt, sollten sich KVGen und Asset Manager zu einem frühen Zeitpunkt darauf vorbereiten. Die Offenlegungen über die Integration der Nachhaltigkeit in die Anlagestrategie und den Investmentprozess auf der Webseite müssen bereits zum 10. März 2021 erfolgen.

Eine frühzeitige Vorbereitung auf das Thema ist wichtig, da nicht nur neu aufgelegte Fonds, sondern auch alle bestehenden Fonds sich künftig mit den dann definierten grünen Kriterien messen lassen müssen. Dies könnte sogar so weit gehen, dass es zu Abschlägen auf den Wert von Immobilien oder Fonds kommt, weil sie nicht ESG-konform sind.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Intreal
Erstveröffentlichung: private banking magazin vom Februar 2020

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