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Immobilienmanagement

Ganzheitliches Management in der Nutzungsphase von Gebäuden

Philipp Spitz, Head of Marketing, Spacewell Germany
Philipp Spitz

Die Kosten von Immobilien in der Nutzungsphase übersteigen die Baukosten um ein Vielfaches. Angesichts dessen führt am Einsatz von Software und einem belastbaren Datenpool als Unterstützung kein Weg vorbei. Anders sind die komplexen Aufgaben des Managements und die notwendigen Prognosen nicht zu meistern. Es ist in der Nutzungsphase eminent wichtig eine professionell aufgesetzte IT-Gesamtstruktur zu entwerfen. Angefangen beim Einsatz von BIM in der Planungs- und Bauphase, sollten neben CAFM auch weitere Aspekte, z. B. das kaufmännische System, mit einbezogen werden. Denn erst in der Gesamtsicht entfalten sich die optimalen Potenziale.

Während der Nutzung von Immobilien sind die Aufgabenstellungen im Wesentlichen dem Property- und Facility Management zuzuordnen. Die einzelnen Teilaufgaben dieser Disziplinen lassen sich in der aktuellen Praxis immer seltener eindeutig voneinander abgrenzen. Das liegt zum einen an den breiten Leistungsspektren der entsprechenden Dienstleister und zum anderen am steigenden Kostendruck für alle Beteiligten. Sofern es die eingesetzte Software zulässt, übernehmen Property Manager Aufgaben die originär aus dem Bereich des Facility Managements kommen, z. B. das Instandhaltungsmanagement technischer Anlagen inkl. der Überwachung und Einhaltung von Wartungszyklen. Reinigungs- und Sicherheitsdienstleistungen werden extern beauftragt und so zum Teil ebenfalls mit erbracht.

Demzufolge stehen Immobilienmanager, unabhängig Ihres ursprünglichen Aufgabengebietes, vor der Herausforderung eine effiziente IT-Infrastruktur aufzusetzen. Denn eines ist allen Disziplinen gemein - weitreichende Managemententscheidungen werden in der Regel auf Basis von Daten bzw. deren strukturierter Auswertung getroffen. Die zunehmend digital gewonnenen Daten, müssen gesammelt, gegliedert und aufbereitet werden.

Betrachtet man einzelne Bereiche der Bewirtschaftungsphase genauer, wird deutlich, vor welche Herausforderung ein nachhaltiges Datenmanagement die Immobilienwirtschaft stellt. Am Beispiel des Vermietungsprozesses wir das besonders klar. Der Mieterwechsel ist einer der teuersten Prozesse innerhalb des Immobilienmanagements und sollte dementsprechend effektiv abgebildet werden. Von der Kündigung über die Wohnungsabnahme (ggfs. auch noch inklusive der Stufe Vorabnahme) über die Vermarktung hin zur Neuvermietung mit Übergabe und Vertragsmanagement, entstehen eine Vielzahl von Daten, deren smarte Auswertung den Unternehmen ein enormes Wertpotential bietet. Differenziert man jetzt noch zwischen Wohn-, Gewerbe- und gemischt genutzten Objekten, wird nochmals deutlich, wie komplex das Management eines Datenpools ist. Ohne entsprechende Instrumente lässt sich das kaum bewältigen.

Faktor Smart Buildings

Die Unternehmen der Immobilienwirtschaft, die es schaffen, Planungs-, Gebäude- und Nutzer-Daten intelligent und bedienerfreundlich zu verknüpfen, können damit große Mehrwerte schaffen. Beispielsweise sind Räume in Büroimmobilien im Schnitt nur zu etwa zwei Dritteln regelmäßig ausgelastet. Das letzte Drittel der Flächen ist dabei meist nicht richtig genutzt und verursacht unnötige Kosten. Demgegenüber stehen zusätzlich ökologische Aspekte, die besonders energieeffiziente Gebäude erfordern – moderne intelligente Technologien versprechen hier effiziente Planungs- und Managementmöglichkeiten.

Gleichzeitig verändern sich unsere Lebens- und Arbeitswelten mit flexiblen Tätigkeitsmodellen, die sich an individuelle Komfortbedürfnisse für Jung und Alt sowie an hohe Produktivitätsanforderungen anpassen. Das lässt sich nur mit flexiblen Immobilien umsetzen, die unterschiedliche Nutzungsszenarien und eine einfache Umgestaltung von Flächen ermöglichen. Es sind dabei aber nicht nur die Gebäude selbst, die sich modular verändern können müssen, sondern vor allem die technischen Systeme zur Koordination dieser veränderten Arbeitswelten. Mithilfe von Sensoren, Zugangskontrollpunkten, Sendern und Empfängern können Gebäude mit digitaler Intelligenz ausgestattet werden. Was Nutzer und Immobilienmanager also noch brauchen, eine Künstliche Intelligenz (KI), d. h. eine intelligente Planungssoftware, die gesammelte Daten verarbeitet, diese anschaulich aufbereitet und optimierte Handlungsmöglichkeiten ermöglicht. Für die angestrebten Managementaufgaben und die Koordination muss eine zentrale Steuerungseinheit auf die Daten der im Gebäude verteilten Sensoren zugreifen und diese an die vom Nutzer eingesetzte Software senden – vollkommen automatisiert kann diese dann unterschiedliche Prozesse abbilden oder Immobiliennutzer bzw. -manager nach einer Analyse dazu bewegen, eine entsprechende Handlung auszuführen.

Auf diese Weise stellen intelligente Systeme heutzutage eine Kommunikation der Gebäudetechnik sicher und vernetzen alle IoT-Lösungen sowie eingesetzten Technologien - der Mehrwert für den Immobiliennutzer und –manager entsteht. Funktionen und Prozesse werden verbessert und die Nutzerfreundlichkeit steigt – mithilfe der Integration smarter Technologien, wie IoT-fähigen Sensoren, verknüpft mit einer Softwarelösung wird die Nutzungsphase von Immobilien weiter optimiert und auf eine neue Ebene gehoben. Die Möglichkeiten der Technologien sind breit und versprechen für die Zukunft viele weitere Vorteile für eine individuelle Verwaltung von Immobilien und verbesserte Prozesse - besonders im Bereich des Immobilienmanagements.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Spacewell Germany
Erstveröffentlichung: „Das Grundeigentum", Ausgabe 17/2019

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