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Investment Gewerbeimmobilien

Dynamischste Städte Europas schlagen EU-Durchschnitt

Andreas Trumpp, MRICS, Head of Research and Strategy Europe, Savills Investment Management
Judith Fischer, Research Analyst, Savills Investment Management
Andreas Trumpp

Im aktuellen Dynamic Cities Index des internationalen Immobilien-Investmentmanagers Savills Investment Management (Savills IM) belegen London, Paris, Cambridge, Berlin und Amsterdam die Top 5 der dynamischsten Städte in Europa. Die bestplatzierten deutschen Städte Berlin (4), München (6), Frankfurt (16) und Hamburg (25) konnten im Vergleich zum vergangenen Jahr alle einen Platz nach oben klettern, Hamburg sogar zwei. Unter den Mittelstädten in Deutschland erzielten Bonn (32) und Karlsruhe (35) die besten Platzierungen. Auch andere europäische Länder zeigen ein positives Bild: Barcelona auf Rang 14 und Madrid auf Platz 20 unterstreichen die deutlich verbesserten Fundamentaldaten in Spanien nach dem Ende der Wirtschaftskrise. Auch Skandinavien entwickelt sich weiterhin überaus positiv - alle nordischen Hauptstädte sind innerhalb der Top 30 vertreten.

Eine langfristige Stadtentwicklung entscheidet über die Positionierung von Städten in der Zukunft. Zwischen 1998 und 2018 erzielten die zehn dynamischsten Städte ein BIP-Wachstum von 70 Prozent. Das Wachstum der 28 EU-Staaten lag demgegenüber bei nur 39 Prozent. Insbesondere in den letzten zehn Jahren ist die Schere des BIP-Wachstums deutlich auseinandergegangen. Laut Oxford Economics stieg zudem das Beschäftigungsniveau in den Top 10 im selben Zeitraum um 31 Prozent, gegenüber 15 Prozent im EU-Durchschnitt. Dies verdeutlicht: Den besonders zukunftsfähig aufgestellten Städten gelingt es mittel- bis langfristig, weniger fortschrittliche Städte und Regionen regelrecht abzuhängen.

London auf Platz 1

Die Weltstadt London errang allen Brexit-Diskussionen zum Trotz zum dritten Mal in Folge den ersten Platz als dynamischste Stadt Europas. Sie ist für Unternehmen und Einwohner gleichermaßen attraktiv. Das reiche kulturelle Angebot und die zahlreichen Cafés und Parks sowie einige größere Bau- und Infrastrukturprojekte bieten ein ideales Umfeld für Gewerbeimmobilien. Die Neugestaltung von Gebieten wie „Kings Cross“ und der „Battersea Power Station“ unterstreicht die Rolle von Innovation, Kreativität und Inspiration für die Widerstandsfähigkeit Londons. Mit einer Mischung aus Wohn-,
Büro-, Einzelhandels- und verbesserten Freizeiteinrichtungen sind diese Gebiete zu lebendigen neuen Mikrostandorten zum Arbeiten und Leben für die Stadtgesellschaft geworden.

Berlin, München und Frankfurt sind dynamischste Städte Deutschlands

Auch Deutschland liefert im Dynamic Cities Index ein positives Gesamtbild ab. Die wichtigsten deutschen Metropolen Berlin, München, Frankfurt und Hamburg landen alle innerhalb der Top 25 der dynamischsten europäischen Städte. Berlin punktet mit starkem Unternehmertum: Mehr als 3.700 Start-ups sind in der deutschen Hauptstadt angesiedelt. Die städtische Vernetzung wird durch fast 340 U-Bahn-Stationen sichergestellt. Die Wirtschaftskraft und die hohe Lebensqualität der bayerischen Landeshauptstadt München führen seit Jahren zu einem Nachfrageüberhang bei Gewerbe- und Wohnimmobilien. Der bedeutende europäische Finanzplatz Frankfurt am Main beheimatet die zehn höchsten Bürohochhäuser Deutschlands. Als bedeutendes Luftverkehrsdrehkreuz lag die Main-Metropole 2019 mit fast 530 Flugverbindungen an dritter Stelle in Europa. Hamburg ist mit mehr als 1,8 Millionen Einwohnern die zweitgrößte Stadt Deutschlands. Der Hamburger Hafen als drittgrößter Frachthafen Europas und damit Deutschlands Tor zur maritimen Handelswelt umfasst eine stolze Fläche von 72 Quadratkilometern. Mittelstädte wie Bonn (+9) und Karlsruhe (+8) konnten größere Sprünge im Ranking machen. Bonn als früherer Regierungssitz Deutschlands ist nach wie vor ein wichtiger Standort diverser Bundesbehörden und zweier DAX-Unternehmen mit entsprechender internationaler Vernetzung. Karlsruhe punktet als Wissenschafts- und Technologiestandort.

Index liefert Mikroanalyse von Standorten

Die Attraktivität einer Stadt für langfristig angelegte Immobilieninvestments wird letztendlich stark davon bestimmt, ob sie ein inspirierendes Umfeld schafft, in dem Menschen arbeiten und leben möchten. Angesichts des anhaltenden strukturellen Wandels durch disruptive Technologien, die alternde Bevölkerung, Urbanisierung und ökologische Herausforderungen müssen Immobilieninvestoren Standorte identifizieren, die sich als widerstands- und wandlungsfähig gegenüber vielfältigen Veränderungen erweisen. Der Dynamic Cities Index liefert einen Ausgangspunkt für die Mikroanalyse von Standorten bei Investitionsentscheidungen.

Das Ziel des Savills IM Dynamic Cities Index ist es, jene Faktoren zu erfassen, die eine Stadt oder eine Stadtregion für Talente attraktiv, zukunftssicher angesichts disruptiver Technologien und zu einem Führer in der Wissensökonomie macht. Er listet die europäischen Städte und Stadtregionen mit dem langfristig besten Potenzial für erfolgreiche Investments in Gewerbeimmobilien und bildet das Gesamtergebnis aus Analysen der sechs separat gemessenen Kategorien Innovation, Inspiration, Inklusion, Vernetzung, Investment und Infrastruktur ab. Den dynamischsten Städten gelingt es besonders gut, erfolgreich Talente anzuziehen, diese zu binden und Innovationen voranzutreiben. Dies fördert das Wohlstands- und Bevölkerungswachstum einer Stadt und bildet die Grundlage für florierende Gewerbeimmobilienmärkte. Das Beschäftigtenwachstum wirkt sich positiv auf den Bürosektor aus, die Steigerung des Wohlstands kommt dem Einzelhandel zugute, und der wachsende E-Commerce kurbelt die Nachfrage nach städtischer Logistik und Lagerflächen weiter an.

Umfangreiche Datengrundlage

Der Index wurde unter Verwendung von statistischen Analysen und dem Handbuch der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) für die Erstellung kombinierter Indikatoren erarbeitet. Neben frei verfügbaren Daten flossen sowohl interne Erhebungen als auch Untersuchungsergebnisse Dritter in die Analyse ein. Erfasst wurden über 250 Faktoren für 130 Städte mit mindestens 250.000 Einwohnern (NUTS3-Regionen), darunter sämtliche Hauptstädte. Der Gesamtindex berücksichtigt 60 Indikatoren aus sechs Unterkategorien. Die Indikatoren reichen von konventionellen Faktoren für Gewerbeimmobilien bis hin zu Indikatoren der Stadtökonomie im weiteren Sinne. Die zugrundeliegenden Daten für den Savills IM Dynamic Cities Index stammen aus einer Mischung von internen Berechnungen sowie frei verfügbaren und gewerblichen Quellen. Die wesentlichen Datenlieferanten sind 2thinknow: City Benchmarking Data, GlobalData und Oxford Economics. Die Daten wurden in Q1 und Q2 2019 erhoben.

Die sechs Unterkategorien des Modells sind Investment, Innovation, Inspiration, Inklusion, Interconnection (Vernetzung) und Infrastruktur. Der Index beruht auf dem Ansatz, dass Top-Städte eine ausgewogene Performance über alle diese Unterkategorien aufweisen.

Investment: Wird definiert durch eine Reihe von Vermögensindikatoren, die Anzahl der aktuellen und künftigen Immobilieninvestments sowie das Vorhandensein von „grün-zertifizierten“ Gebäuden; dies beinhaltet nachhaltige Objekte, die helfen können, steigende Energie- und Wasserpreise sowie Risiken durch Regulierungsvorhaben abzumildern.

Innovation: Wird definiert durch die Erzeugung neuer Ideen, Methoden oder Produkte, inklusive z.B. Patentanmeldungen, Start-up-Gründungen, führende Universitäten, Interessensvereinigungen für Wissenschaft, Wirtschaft und Innovation sowie Indikatoren zur Förderung neuer Ideen. Der Sektor der gewerblichen Immobilienanlage kann von Innovationen profitieren, die beispielsweise helfen, Marktschwankungen sowie die strukturelle Überalterung einer Stadt zu reduzieren.

Inspiration: Wird definiert über den Umfang kultureller Einrichtungen, wie Museen, Theater und das künstlerische Umfeld sowie die Anzahl von Cafés und Grünflächen. Es gibt nachweisbare Verbindungen zwischen diesen Faktoren und Wachstum.

Inklusion: Wird definiert über Kultur, Ethnien, Religion, Alter, Fähigkeiten, Geschlecht, Sexualität und andere demographische Faktoren, die sich positiv auf die Vielfalt erfolgreicher Städte auswirken. Halten sich verschiedene Gruppen in isolierten geographischen Gebieten auf, kann Diversität nicht auf den Faktor Inklusion einzahlen. Dazu gehört auch ein guter öffentlicher Personennahverkehr und verhältnismäßig günstige Lebenshaltungskosten (messbar durch Kaufkraft). Viele empirische Studien haben gezeigt, dass Inklusion einen positiven Kausaleffekt auf das Einkommen und die Immobilienwerte einer Region hat, indem sie räumliche Diskrepanzen reduziert, die Bindungen und Beziehungen zwischen verschiedenen gesellschaftlichen Gruppen sowie die Wissensweitergabe fördert.

Interconnection (Vernetzung): Wird definiert durch die technologische Vernetzung, wie Breitband- und Mobilfunkabdeckung, die Möglichkeiten, sich innerhalb der Stadt fortzubewegen, die nationale und globale Anbindung der Stadt und das Auftreten von Stau und sonstigen Behinderungen. Erfolgreiche Städte müssen gut organisierte Transportmöglichkeiten haben, auch für Fußgänger und Fahrradfahrer. Diese Unterkategorie berücksichtigt auch die Infrastrukturplanung, um zukünftiges Vernetzungspotenzial zu erschließen. Mobilfunk- und Breitbandabdeckung wird im Zeitalter von Big Data und künstlicher Intelligenz immer wichtiger, um zum Beispiel dem Einzelhandel die besten Kundengruppen vorauszusagen oder Finanzinstitutionen dabei zu helfen, neue Handelsalgorithmen zu entwickeln.

Infrastruktur: Wird definiert durch Technologie inklusive Breitband- und Mobilfunkabdeckung, innovationsförderndes intellektuelles Kapital und Humanressourcen, staatliche Forschungseinrichtungen und Risikomaße für Unternehmer und deren Zugang zu Finanzierungsmöglichkeiten. Die Unterkategorie erfasst Infrastrukturentwicklungen in den Bereichen Wohnen, sanitäre Versorgung und Transportwesen. Der Mehrkanalvertrieb im Einzelhandel benötigt eine hochwertige virtuelle Infrastruktur und gut funktionierende Transportwege, speziell für Onlineshopping und die Last-Mile-Logistik.

Top 20: Europas dynamische Städte

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Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von Savills Investment Management
Erstveröffentlichung: The Property Post, Dezember 2019

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