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Mönchengladbach

Attraktiver Wohnpreisvorteil gegenüber Rhein-Metropolen

Frank Habekost, Senior Kommunikationsberater, RUECKERCONSULT GmbH
Frank Habekost

Hohe Kosten bei begrenztem Angebot – so lässt sich die Kurzformel für die Wohnsituation in den großen Metropolen beschreiben. Im nahen Umfeld der großen Städte lässt es sich häufig deutlich günstiger leben. Mönchengladbach ist so ein Positivbeispiel. Die gute Verkehrsanbindung an Köln und Düsseldorf kombiniert mit geringeren Kosten macht die Stadt für alle Bevölkerungsschichten zu einem attraktiven Wohnort.

Im Vergleich zu den umliegenden Städten Düsseldorf und Neuss sind die Preise für Wohneigentum und die Mietkosten in Mönchengladbach deutlich günstiger. Das ist die zentrale Erkenntnis aus dem aktuellen Wohnungsmarktbericht 2019 der Stadt Mönchengladbach. Ein durchschnittlicher Privathaushalt in Mönchengladbach musste dem Bericht zufolge 2018 rund sieben Jahresnettoeinkommen für den Erwerb einer Wohnimmobilie aufwenden. In Neuss waren es bis zu acht und in Düsseldorf mehr als neun Jahresnettoeinkommen.

Die Nachfrage nach Wohneigentum nimmt in Mönchengladbach stetig zu. Neugebaute Eigentumswohnungen verteuerten sich seit 2012 mit 36,2 Prozent Preiszuwachs am deutlichsten. Bestehende Eigentumswohnungen stiegen im selben Zeitraum um rund 21 Prozent und neugebaute Ein- und Zweifamilienhäuser sind mit 17,3 Prozent vergleichsweise moderat im Wert gestiegen.

„Wir haben in Mönchengladbach eine Leerstandsquote von nur 3,7 Prozent“, sagt Dr. Gregor Bonin, Stadtdirektor und Technischer Beigeordneter der Stadt Mönchengladbach. Das Problem in Mönchengladbach sei weniger die Anzahl der Wohnungen als deren Zustand. „Die Hälfte des Wohnungsbestandes in Mönchengladbach stammt aus den Jahren 1945 bis 1978 und hat einen hohen Sanierungsbedarf. Der Anteil an gehobenen und hochwertigen Wohnungen ist geringer ausgeprägt, als im regionalen Umland. Hier müssen wir ansetzen, wenn wir auch in Zukunft weiterhin ein attraktiver Wohnstandort sein wollen“, so Bonin weiter.

Wohnungen um 35 Prozent günstiger als in Düsseldorf

Nach der letzten Zählung im Jahr 2017 gab es 137.326 Wohnungen in Mönchengladbach. Knapp zwei Drittel davon waren Geschosswohnungen und die restlichen Wohnungen verteilten sich auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Laut Wohnungsmarktbericht waren 58,5 Prozent aller Wohnungen Mietobjekte. Diese Verteilung entspricht dem üblichen Schema für großstädtisch geprägte Kommunen in NRW ab 100.000 Einwohnern. Die Mietpreise sind seit 2012 kontinuierlich gestiegen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt in Mönchengladbach bei 6,49 Euro pro Quadratmeter. Das ist vergleichsweise günstig: In Düsseldorf beträgt die durchschnittliche Nettokaltmiete 10,14 Euro.

„Die Miet- und Kaufpreise für Wohnimmobilien steigen kontinuierlich“, sagt Dr. Ulrich Schückhaus, Vorsitzender der Geschäftsführung der städtischen Entwicklungsgesellschaft EWMG. „Die Steigerungen bewegen sich aber im regionalen Vergleich auf moderatem Niveau. Mönchengladbach ist aufgrund seiner Nähe zu Düsseldorf und der guten Anbindung an das Autobahnnetz ein attraktiver Wohnort mit unmittelbarer Nähe zu den Rheinmetropolen.“

Für den öffentlich geförderten Wohnraum dient die städtische Wohnbaugesellschaft als Steuerungsinstrument. Derzeit gibt es in Mönchengladbach ca. 8.600 öffentlich geförderte Wohnungen. Das NRW-Bauministerium hat für das Jahr 2019 10,3 Millionen Euro für den geförderten Wohnraum in Mönchengladbach zur Verfügung gestellt. Damit sollen weitere 110 Wohnungen im Stadtgebiet entstehen und auch sozial schwächer gestellte Bewohner die Möglichkeit haben, innerhalb des Stadtgebietes zu wohnen.

Herausforderungen für die Stadtentwicklung

Rund 275.000 Menschen in knapp 140.000 Haushalten leben derzeit in Mönchengladbach. Davon sind ca. 47 Prozent Einpersonenhaushalte - Tendenz steigend. Der Wohnungsmarktbericht weist eine sich wandelnde Nachfragestruktur aus. Junge Familien ziehen verstärkt in das regionale Umland, die privaten Haushalte werden kleiner, und es entwickeln sich neue Wohnpräferenzen. Laut Wohnungsmarktbericht werden in erster Linie kleine Wohnungen mit bis zu zwei Zimmern nachgefragt. Eine Herausforderung, der sich die Stadtentwickler zusätzlich zu der demografischen Entwicklung der alternden Bevölkerung bereits seit einiger Zeit stellen. Als eine der wenigen Städte in Deutschland hat Mönchengladbach eine eigene Strategie für die Stadtentwicklung entwickelt. Mit der Strategie „mg+ Wachsende Stadt“ hat die Stadt entscheidende Faktoren wie Klimaschutz, soziale Stabilität, Bildung und demographische Festigkeit definiert, um qualitatives Wachstum für Mönchengladbach zu erreichen. Die Strategie wird nach und nach mit Projekten umgesetzt.

„Wir streben für Mönchengladbach eine vielfältige demographische und sozioökonomische Mischung an“, sagt Bonin. „Der Wohnungsmarkt ist mehr nachfrage- statt angebotszentriert. Das bedeutet, dass die Städte im Wettbewerb um die Bewohner stehen. Politik, Verwaltung und private Projektentwickler müssen an einem Strang ziehen, um die neuen Wohnpräferenzen erfüllen zu können. Entscheidend für eine vielfältige Einwohnerstruktur sind die Qualitätssicherung im Bestand und beim Neubau sowie eine gute Verkehrsinfrastruktur. Wir streben in Mönchengladbach eine auf Bedarf und Qualität ausgerichtete Angebotsplanung an.“

Rund 8.000 neue Wohnungen sollen bis zum Jahre 2038 gebaut werden. Zusätzlich soll der Bestand hochwertig saniert werden und so vor allem der Bedarf an Zwei-Zimmer-Wohnungen bedient werden. Für junge Familien soll das Angebot an Ein- und Zweifamilienhäusern verbessert werden, um so eine vielschichtige Durchmischung der Bevölkerungsstruktur zu erreichen. „Unser Ziel ist es, besonders für Senioren attraktive Geschosswohnungen anbieten zu können“, so Bonin. „Wenn Senioren aus ihrem oft zu großem Haus in eine hochwertige Zweizimmerwohnung umziehen, können wir im Gegenzug durch die freiwerdenden Häuser die Nachfrage von jungen Familien nach stadtnahen Eigenheimen bedienen.“

Konkrete städtebauliche Maßnahmen

Derzeit demonstrieren drei Impulsprojekte, dass die Strategie „mg+ Wachsende Stadt“ mit Leben gefüllt wird. Mit der Seestadt mg+ wird eines der größten und wichtigsten Projekte der Stadtentwicklungsstrategie immer konkreter. Das Areal umfasst rund 78.000 Quadratmeter. Im Grundstückskaufvertrag verpflichtet sich der Investor, der schwedische Projektentwickler Catella, ein Quartier mit gemischter Nutzung zu entwickeln. Neben Gewerbe- und Büroflächen werden auch 2.000 Wohnungen für den privaten Markt inklusive zehn Prozent für den geförderten Wohnungsbau realisiert.

Insgesamt rund 300 Wohneinheiten mit einem breiten Spektrum an unterschiedlichen Wohnformen werden am Standort des ersten 42.000 Quadratmeter großen Teilbereichs des REME-Geländes realisiert. Ein urbanes Freiraumkonzept und Nachbarschaftsplätze gehören zum Konzept.  Der Investor Instone, einer der größten Wohnungsentwickler Deutschlands, plant hier eine Mischnutzung aus Handel, Dienstleistung und Gastronomie. Es ist das erste Mal, dass das Essener Immobilienunternehmen eine Mittelstadt im Westen Deutschlands als Investitionsstandort identifiziert hat. Bislang fiel in diese Kategorie nur noch die Stadt Augsburg.

Im Auftrag der Stadt hat die EWMG zudem den ersten Bauabschnitt des neuen Wohnquartiers „Maria-Hilf-Terrassen" ausgeschrieben. Gesucht wird im ersten Schritt ein Investor für das denkmalgeschützte und erhaltenswerte Gebäudeensemble im Nordosten des Areals. Das 0,8 Hektar große Areal soll zu einem urbanen Wohnquartier entwickelt werden. Erste Pläne hierzu wurden von einem Architekturbüro aus Kopenhagen entwickelt.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, Oktober 2019

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