The Property Post - Das Online-Meinungsportal für die deutsche Immobilienwirtschaft
Das Online-Meinungsportal für die deutsche Immobilienwirtschaft

Serviced Apartments

So entwickelt sich der Markt

Burak Ünver, Geschäftsführer, SMARTments business Betriebsgesellschaft
Burak Ünver

Die Welt wird sich in den kommenden fünf Jahren schneller und stärker verändern als in allen anderen Fünf-Jahres-Episoden zuvor. Diese Regel wird weiter gelten. Die Digitalisierung, deutliche demographische Verschiebungen, neue Arbeitsorganisationen und die gewandelte Mobilität gehören zu den Treibern dynamischer Umwälzungen. Solche Entwicklungen beeinflussen ganz besonders auch den Markt der Serviced Apartments.

Um diese Veränderungen frühzeitig zu erkennen, unterziehen wir von der SMARTments business Betriebsgesellschaft und unsere Mutter, die GBI Unternehmensgruppe – der größten deutschen Hotel-Projektentwickler – die eigenen Überlegungen sowie Strategien einer regelmäßigen Prüfung: Wir befragen Trend- und Zukunftsforscher und führen mit großem Aufwand Bewohnerbefragungen in den Häusern unserer Eigenmarke SMARTments business durch.

Wir reden auch mit internationalen Serviced Apartment- Betreibern. Dabei ergibt sich ein kompetenter, internationaler Blickwinkel, weil vor allem kreative, neue Marken, die nach Deutschland drängen, ihre neuen Häuser gemeinsam mit der GBI entwickeln, etwa Citadines, Capri by Fraser oder Adina. Durch die umfassenden und regelmäßigen Recherchen erfahren wir, wie die Präferenzen und Bedürfnisse der Longstay-Reisenden sind, in welche Richtungen sich Serviced Apartment-Konzepte entwickeln und auf was sich Akteure im Markt einstellen sollten. Ein Großteil der Veränderungen ist notwendig, weil bei den Bewohnern die Phasen von Arbeit und Freizeit immer stärker verschwimmen, eine Trennung ist kaum noch zu erkennen. Auch wer einige Wochen oder Monate im SMARTments business wohnt, will deshalb bezüglich seiner individuellen Bedürfnisse möglichst wenig Kompromisse eingehen.

Zentrale Standorte mit Zusatznutzen
Eine gute Lage ist natürlich auch in Zukunft extrem wichtig für die Serviced Apartments. Dennoch wird es unter dieser obersten Prämisse in den kommenden Jahren voraussichtlich leichte Verschiebungen bezüglich der Standortwahl geben. Denn unsere systematischen Befragungen von Gästen der SMARTments business ergaben: Für diese ist es noch einmal deutlich wichtiger geworden, einen guten Anschluss an den Öffentlichen Personennahverkehr zu haben. Das liegt auch daran, dass die von den Serviced Apartment-Gästen angesteuerten Ziele sich immer stärker ausdifferenzieren. Einige Ziele liegen im Zentrum, andere aber in Wirtschafts-Arealen und wieder andere sogar in anderen Bereichen des Ballungsgebietes. Es gibt mehr Fälle, dass Longstay-Gäste während des Aufenthalts auch abwechselnd mehrere Adressen ansteuern. Der Projektarbeiter, der für mehrere Monate für ein Unternehmen arbeitet und dafür Tag für Tag zur gleichen Adresse muss, wird seltener.
Aufgrund dieser Ergebnisse werden wir den Aspekt der guten öffentlichen Verkehrsanbindung noch stärker als bisher bei der Lage-Entscheidung berücksichtigen.

Flexiblere Anwesenheitszeiten
Und auch die Abwesenheits-Zeiten werden flexibler. Starre „From nine to five“-Arbeitsrhythmen können nicht mehr als Regel vorausgesetzt werden. Auch das muss bei der Standortwahl berücksichtigt werden. Denn Gäste wünschen sich zu jeder Uhrzeit die gute Erreichbarkeit attraktiver Freizeit- und Sportmöglichkeiten. Mit diesen sollten Betreiber von Serviced Apartments – vor allem bei preislich attraktiven Angeboten der Budgetkategorie – künftig Kooperationsvereinbarungen schließen. Dies ermöglicht etwa den gesicherten und vergünstigen Besuch von Fitness-Studios oder Sportvereinen, aber auch bei Bedarf von Theater-Veranstaltungen und anderen kulturellen Events. Dem Gast soll es an nichts fehlen.

Die Ausdifferenzierung der Marken
Weil die Gäste ihre unterschiedlichen Präferenzen intensiver leben wollen und unterschiedliche Art von Aufenthalten wünschen, wird eine stärkere Differenzierung der Marken erfolgen. Und zwar zwischen „Aparthotellerie“ (Aufenthalte von mehreren Tagen) und „gewerblichen Serviced Apartmenthäusern“ (mehrere Wochen oder Monate). Eine Ausdifferenzierung zeichnet sich auch im Hinblick auf den Service-Umfang ab. Dieser reicht von Full-Service-Angeboten bis hin zu Limited Service-Konzepten. Bei letzterem ist etwa die Rezeption nur stundenweise besetzt und das Dienstleistungsangebot eingeschränkt.
Damit verbunden ist auch eine fortschreitende Segmentierung des Bereichs zwischen budgetorientierten Angeboten, midscale und upscale-Angeboten, was sich auch in den Größen und Effizienz der jeweiligen Projekte abzeichnet. Besonders gefragt werden auch in den kommenden Jahren kleinere Einheiten mit optimierter Flächennutzung und flexiblen nutzbaren öffentlichen Bereichen (Co-Working, Lounge, SB-Gastro, Angebote von Automaten oder Theken) sein.

Die Professionalisierung des Angebots
Bereits in den vergangenen Jahren gab es eine Internationalisierung und Professionalisierung des Angebots von Serviced Apartments. War das Segment zunächst von vielen kleinen, individuellen Anbietern – mit Immobilien von weniger als 50 Einheiten – geprägt, wurden die Projekte immer größer. Inzwischen umfassen die Objekte meist mehr als 100 Einheiten und immer mehr Ketten-Betreiber sind in dem Markt aktiv. Und dieser Trend wird sich in den kommenden Jahren weiter fortsetzen.

Die unausweichliche Marktbereinigung
Zwar sind die Rahmenbedingungen für eine weitere Zunahme am Markt der Serviced Apartments in Deutschland gut und es gibt sogar noch eine Menge Entwicklungspotential. Jedoch ist der Erfolg nicht garantiert. Aktuell gibt es – angelockt durch die hohe Nachfrage von Mietern und Investoren – den ein oder anderen rein „investitionsgetriebenen“ Projektansatz im Segment, der aus Betreibersicht zumindest kritisch hinterfragt werden sollte. Denn nachhaltige Entwicklungen über die kommenden Jahre sind so nicht möglich.

Vor allem bei manchen Markteintritten ist ein Mangel an durchdachter Konzeption zu beobachten. Da fehlt es an einer klaren Positionierung des Projektes, Standorte werden beliebig und ohne einheitliches System gewählt, es gibt keine klaren Vorstellungen zum potentiellen Kundenkreis sowie zum dazu passenden Serviceangebot und der Preis-Struktur. In den aktuellen Boom-Zeiten „wird das schon funktionieren“, lautet da die Haupt-Strategie. Doch nachhaltig sind solche Ansätze nicht.

Das richtige Konzept am richtigen Standort ist auch nach wie vor ein Erfolgsmodell. Das gilt nicht für konzeptlos eröffnete Häuser.

Die veränderte Kunden-Struktur
Serviced Apartments werden für die Reiseplanungen in Großunternehmen weiter an Bedeutung gewinnen. Denn der signifikante Preisvorteil gegenüber Hotels insbesondere bei längeren Aufenthalten ist auch in den Reisestellen und Personalabteilungen der Firmen mittlerweile bekannt - und begehrt. Da in den Unternehmen solche multilokalen Arbeits-Modelle eher zur Regel als zur Ausnahme werden, müssen die Weichen für entsprechende Aufenthalte durch Basis- und Sondervereinbarungen gestellt werden. Weitere Motive für die Aufenthalte in Longstay-Unterkünften gewinnen eine noch größere Bedeutung als die Branche bisher schon angenommen hat, nämlich die Aufenthalte digitaler Nomaden sowie bei Bildungs-Unternehmungen aller Art.

Die digitalen Nomaden benötigen zum Arbeiten nur Laptop, Tablet und Handy – und wählen dafür ein paar Wochen oder Monate gerade den Ort, der ihnen gerade gefällt oder interessante Kontakte verspricht. Diese modernen Wanderarbeiter quartieren sich aufgrund der Preisvorteile bevorzugt in Serviced Apartments ein. Denn bei langen Aufenthalten nähern sich die Kosten schon fast dem Jugendherbergs-Niveau an. Und das einer qualitativ sehr hochwertigen Unterkunft, die es mit Budgethotels mehr als aufnehmen kann und viel mehr Individualität verspricht.

Die Gründe der Aufenthalte von Bildungshungrigen reichen von dem notwendigen Software-Kurs für den neuen Job über die gemeinschaftliche Fortbildung mit Kollegen bis hin zum selbst finanzierten Intensiv-Sprachkurs. Die Anforderungen dieser immer relevanter werdenden Kundengruppen an die Unterkunft unterscheiden sich von denen der Projektmitarbeiter: Viele der Bildungs-Gäste und digitalen Nomaden verbringen einen größeren Teil ihrer Zeit im Haus. Deshalb sind ihnen die genannten Kooperations-Angebote besonders wichtig.

Geänderte Ausstattungs-Bedürfnisse
Solche Gäste wünschen sich in den SMARTments business eine gewisse Büro-Infrastruktur. Auch wer das Serviced Apartment deutlich mehr als Wohn- denn als Arbeitsort versteht, will für die Ausnahmefälle solche Büro-Technik nicht vermissen. Damit das nicht auf Kosten der individuellen Fläche geht, sind intelligente Konzepte in Gemeinschaftsflächen gefragt. Etwa durch ein Multifunktionsgerät (Drucker, Scanner, Kopierer), das in den Gemeinschaftsflächen zugänglich, aber über das interne Netzwerk von jedem Bewohner angesteuert werden kann. Über ein individuelles Druck-Freigabe-System sind Datenschutz und die Geheimhaltung gewahrt.

Auch die Einrichtung des Zimmers wird gewisse Veränderungen erfahren. Dazu gehört beispielsweise ein noch komfortablerer Arbeitsbereich. Da Arbeits- und Freizeit-Phasen immer stärker verschmelzen, sollte man auch im Serviced Apartment so häufig wie möglich ein 1,60 Meter breites Bett einplanen. Denn auch wenn der Partner nur an einigen wenigen Tagen im Monat vor Ort ist, wollen es die Gäste in der Nacht bequem haben.  

Individuelle Betreuung
Die Gäste wollen bei langfristigen Aufenthalten die Möglichkeit haben, für ihre persönlichen Anliegen einen Ansprechpartner im Haus zu haben. Darauf richten wir auch das SMARTments business-Konzept aus. Dafür sind sie auch bereit, bei allen Themen rund ums Buchen der Unterkünfte, beim Einchecken oder beim Verlust der Schlüsselkarte auf jeden persönlichen Kontakt zu verzichten. Das läuft alles voll-automatisch. Der Gast wünscht sich, dass das Personal gut sichtbar und erreichbar ist

Fortschreitende Digitalisierung:
Eine Herausforderung ist bei den Serviced Apartments die Digitalisierung. Diese hat drei technologische Dimensionen:
-    Gästewünsche
-    Betrieb
-    Gebäudetechnik

Serviced Apartments müssen in den kommenden Jahren mit der digitalen Aufrüstung der Bewohner Schritt halten. Bereits derzeit will etwa der durchschnittliche SMARTments business-Gast zwischen drei und vier eigene Geräte – vom Smartphone, über das Tablet, das Laptop bis hin zu gleich mehreren TV-Sticks (Apple TV, Amazon Fire, ….) - anschließen. Dies Zahl dürfte weiter steigen, Stichwort „bring your own device“. Das Mirroring und Streaming erfordert deshalb künftig eine noch bessere Qualität des Internets und die Bereitstellung weiterer technischer Hilfsmittel (USB-Schnittstellen, Kabel, etc).
Wichtig ist eine umfassende, authentische Präsentation der Apartments online um dem hohen Informationsbedarf von Longstay-Buchern besser zu entsprechen. Augmented und Virtual Reality-Technologien werden hier neben Social Media deutlich wichtiger .

Ein nahtloser Omni-Channel-Buchungsprozess muss Kommunikationsmöglichkeiten über Telefon und Email hinaus bieten – z.B. über Whatsapp. verschiedene Social Media-Kanäle oder Videochat.
Wir bei den Serviced Appartements von SMARTments business setzen das um, in dem unsere Gäste ihre Buchung noch freier und unabhängiger gestalten. Möglich macht das die Software-Lösung des Münchner Technologieunternehmens hotelbird. Geschäfts- und Privatreisende sparen durch automatisierte Services wie den Online-Check-in/-out, digitalen Zimmerschlüssel und mobile Bezahlung wertvolle Zeit.

Mit der Software-Lösung von hotelbird checken Gäste der vollständig eingerichteten Appartements von SMARTments bequem online ein und aus. Auch der Meldeschein kann digital am Smartphone ausgefüllt werden. Darüber hinaus können die Gäste einen digitalen Zimmerschlüssel nutzen und somit direkt auf ihr Zimmer gehen, ohne zuvor Wartezeiten an der Rezeption in Kauf nehmen zu müssen. Alles mit dem einen Ziel: Unsere Longstay-Gäste sollen ihre Aufenthalte möglichst flexibel und zeitsparend organisieren können. Mit hotelbird haben wir einen starken Partner gefunden, der das mit seinen digitalen Services ermöglicht. Deshalb werden wir in allen unseren Häusern die Mobile Key Solution implementieren.

Wichtig ist auch die Automatisierung von Prozessen um die operative Effizienz zu steigern. Zum einen können so durch die Automatisierung von Routinearbeiten Ressourcen frei werden, die für die persönlichere Betreuung der Gäste eingesetzt werden können, zum anderen kann so dem höheren Kostendruck durch die steigende Konkurrenz begegnet werden. Ebenso können die Präferenzen der Gäste durch strategisches Sammeln und Auswerten von Daten genau berücksichtigt werden.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von SMARTments business Betriebsgesellschaft
Erstveröffentlichung: The Property Post, Februar 2020

Konversation wird geladen