Steingewordener Rettungsanker

Corona stellt viele Unternehmen vor enorme wirtschaftliche und finanzielle Probleme. Die eigene Firmenimmobilie kann ein wichtiger Faktor sein, wenn zusätzliche Liquidität benötigt wird und gerade in Krisenzeiten bietet sich das Immobilienleasing als sinnvolles Finanzierungsmodell an. Neben der Freisetzung von Kapital hat Leasing noch einen weiteren großen Vorteil: Das Unternehmen behält langfristig den Zugriff auf die Immobilie, da am Ende der Leasing-Vertragslaufzeit eine Rückkaufoption besteht.

Die Coronavirus-Pandemie verändert nicht nur unser Zusammenleben. Auch Unternehmen und die deutsche Wirtschaft insgesamt haben zu kämpfen. Der Lock-Down stellt viele Unternehmen in Deutschland vor existenzielle Herausforderungen. Nicht wenige stehen angesichts massiver Umsatzeinbrüche vor der Frage, wie sie die seit Wochen anhaltenden Einnahmeausfälle verkraften oder gar ausgleichen sollen. Mit den zurückgehenden Infektionszahlen kommen nun erste Lockerungen, und die Wirtschaft kann langsam wieder hochfahren. Dennoch fehlt es vielen an sich gesunden und bonitätsstarken Unternehmen derzeit noch an notwendigen Umsätzen und damit an Liquidität.

In der aktuellen Corona-Krise kann die eigene Firmenimmobilie aus unternehmerischer Sicht ein wichtiger Faktor sein, wenn kurzfristig zusätzliche Liquidität benötigt wird. Wie aber lassen sich aus einem Produktions- oder Logistikgebäude, aus einer Handelsfläche oder Büroimmobilie möglichst sinnvoll und vor allem nachhaltig gedacht Finanzmittel generieren? Gerade in Krisenzeiten bietet sich das Immobilienleasing als sinnvolles Finanzierungsmodell an. So lassen sich mithilfe intelligenter Leasingstrukturen aktuelle Ertragsdellen und Liquiditätslücken ausgleichen.

Besonders interessant ist für Unternehmen in der derzeitigen Situation das Sale-and-Lease-back-Modell. Hierbei wird in einem ersten Schritt die Gewerbeimmobilie an eine Objektgesellschaft verkauft. Dabei handelt es sich um eine reine Zweckgesellschaft, die von einem Anbieter von Immobilienleasing aufgelegt wird. Die Zweckgesellschaft kauft die Immobilie unter Einsatz von Fremdkapital externer Kapitalgeber. In einem zweiten Schritt mietet der ursprüngliche Eigentümer die Immobilie langfristig zur weiteren gewerblichen Nutzung zurück. Die Laufzeiten für solche Immobilienleasingverträge liegen in der Regel zwischen 15 und 20 Jahren, was den Unternehmen nicht nur eine große Sicherheit bietet, sondern wegen des auf der Zeitschiene in die Länge gezogenen Amortisationszeitraumes vor allem für die Zukunft eine vergleichsweise kostengünstige laufende Belastung. Kostengünstig sind die laufenden Leasing-Raten außerdem wegen der als Sicherheit dienenden Immobilie, was den Zinsanteil der laufenden Raten niedrighält. Zum Vergleich: Darlehen aus den derzeit verfügbaren KfW-(Corona-)Programmen müssen nicht nur in fünf Jahren voll getilgt werden, sondern werden von den durchleitenden Geschäftsbanken auch zu deutlich höheren Zinssätzen angeboten als Immobilienfinanzierungen.

Bei einem so strukturierten Immobilienverkauf werden die stillen Reserven, die in den Immobilien stecken, aufgedeckt beziehungsweise verfügbar gemacht. Der Effekt beim verkaufenden Unternehmen: ein unmittelbarer Liquiditätszufluss in Höhe des Kaufpreises. Die Immobilie wird also direkt in dringend benötigte Liquidität umgewandelt. Auf diese Weise kann die kurzfristige wirtschaftliche Delle, wie sie derzeit - ausgelöst durch die Corona-Krise - sehr viele Unternehmen in Deutschland insbesondere im produzierenden Gewerbe erleben, ausgeglichen werden.

Neben der Freisetzung von dringend benötigtem Kapital hat das Immobilienleasing noch einen weiteren Vorteil: Das Unternehmen behält langfristig den Zugriff auf die Immobilie. Denn am Ende der Leasing-Vertragslaufzeit besteht eine Rückkaufoption. Im Gegensatz zum Verkauf der Firmenimmobilie an einen Investor, bei dem die Immobilie für den Verkäufer für immer verloren ist, kann der Leasingnehmer also bei Ablauf des Leasingvertrages seine Immobilie zu einem vorab vereinbarten und vergleichsweise günstigen Kaufpreis - in der Regel zum Restbuchwert - zurückkaufen. Mit dieser Rückkaufoption behält der Leasingnehmer aber nicht nur das Zugriffsrecht auf die Immobilie, sondern kommt am Ende auch noch in den Genuss der wahrscheinlichen Verkehrswertsteigerung seiner Gewerbeimmobilie.

Das Immobilienleasing hat darüber hinaus auch noch handfeste steuerliche und bilanzielle Vorzüge. So lassen sich im Vergleich zum klassischen Verkauf einer Immobilie durch Sale-and-Lease-back-Konstruktionen Steuervorteile generieren. Während bei einer herkömmlichen Immobilienveräußerung die Differenz zwischen Buchwert und Verkehrswert beziehungsweise Verkaufspreis versteuert werden muss, ist bei einer sorgfältig strukturierten Sale-and-lease-back-Transaktion die (Sofort-)Besteuerung der beim Verkauf aufgedeckten stillen Reserven nicht notwendig. Das ist vor allem mit Blick auf eine derzeitige Ertragsteuerbelastung von rund 30 Prozent für viele Unternehmen interessant. Auch im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer können in der Regel existierende Befreiungsvorschriften genutzt werden, die nicht Teil der laufenden Bestrebungen sind, Share Deals künftig unattraktiver zu machen.

In der aktuellen wirtschaftlichen Eintrübung im Zusammenhang mit der Coronavirus-Pandemie ist Immobilienleasing insbesondere für grundsätzlich bonitätsstarke beziehungsweise wirtschaftlich gesunde Unternehmen, die eine Ertragsdelle erleben und akuten Liquiditätsbedarf haben, eine sinnvolle Möglichkeit, um kurzfristig Abhilfe zu schaffen. So lassen sich mit Sale-and-Lease-back-Konstruktionen die Auswirkungen und Folgen der Krise für das laufende Jahr abmildern.

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Erstveröffentlichung: The Property Post, April 2020