Zukunft urbaner Gewerbeparks

Der Markt für Gewerbe- und Handwerkerparks hat sich von einer Nische zu einem eigenständigen Segment entwickelt. Kleinteilige, flexible und urbane Flächen rücken zunehmend in den Fokus – getrieben durch veränderte Nutzeranforderungen, regionale Wertschöpfung und die Professionalisierung der Assetklasse.

Strukturwandel beim Flächenbedarf

Aktuelle Marktdaten von Colliers belegen die Relevanz von Gewerbe- und Handwerkerparks als nachhaltigen Trend: Rund 64 Prozent der Mietabschlüsse im Industrie- und Logistikbereich entfallen inzwischen auf Flächen bis 3.000 Quadratmeter. Das Wachstum konzentriert sich somit nicht auf großvolumige Hallenflächen, sondern auf kleinteilige und funktionale Einheiten mit hoher Flexibilität. Besonders stark nachgefragt sind Units mit Mietflächen zwischen 300 und 2.000 Quadratmetern, die sich modular kombinieren lassen und sowohl Produktions-, Service- als auch kleinteilige Logistiknutzungen ermöglichen.

Diese Entwicklung ist kein zyklisches Phänomen. Vielmehr reflektiert sie veränderte Wertschöpfungsstrukturen. Produktionsprozesse werden stärker regionalisiert, Lieferketten resilienter organisiert und Dienstleistungen näher an Absatzmärkte herangeführt. On-Demand-Produktion, individualisierte Fertigung, E-Commerce, E-Food und technologieorientierte Dienstleistungen benötigen Standorte mit urbaner Anbindung, qualifizierter Fachkräfteverfügbarkeit und kurzen Wegen zu Kunden und Partnern.

Hinzu kommt, dass der stetig zunehmende Technologiefortschritt den Flächenbedarf vieler Produktions- und Dienstleistungsprozesse verändert. Moderne Fertigungsprozesse sind weniger flächenintensiv, dafür stärker auf Infrastrukturqualität, Energieverfügbarkeit und digitale Konnektivität angewiesen. Gewerbe- und Handwerkerparks in urbanen Lagen können diese Anforderungen strukturell besser erfüllen als klassische Gewerbegebiete in peripheren Lagen. Gleichzeitig erhöht die Flächenknappheit in Metropolregionen den Druck, bestehende Gewerbeareale effizienter und intensiver zu nutzen.

Differenzierung der Konzepte: Gewerbehof, Gewerbepark und Last-Mile-Logistik

In der Kommunikation werden die Begriffe Gewerbehof, Gewerbepark und teilweise auch Last-Mile-Logistik-Immobilie nicht selten synonym verwendet. Tatsächlich bestehen jedoch wesentliche Unterschiede hinsichtlich Lage, Flächenkonfiguration, Nutzerprofil und Investmentcharakteristik.

Klassische Gewerbehöfe sind meist innerstädtisch oder innenstadtnah gelegen, häufig mehrgeschossig organisiert und zeichnen sich durch sehr kleinteilige Einheiten mit einem hohen Anteil kombinierter Büro-, Service- und Werkstattflächen aus. Moderne Gewerbeparks hingegen befinden sich typischerweise in urbanen Randlagen oder gut angebundenen Stadtteilstandorten. Sie bestehen überwiegend aus eingeschossigen oder zweigeschossigen Hallenstrukturen mit modular kombinierbaren Einheiten zwischen etwa 300 und 3.000 Quadratmetern und adressieren eine breite Multi-Tenant-Nutzerstruktur aus Produktion, Handwerk und Dienstleistungen. Davon abzugrenzen sind Last-Mile-Logistik-Immobilien, die primär auf die stadtnahe Feinverteilung ausgerichtet sind und stärker logistikgetriebenen Anforderungen unterliegen, etwa hinsichtlich Andienung, Umschlaggeschwindigkeit und Verkehrsflächenanteil. Während sich die Nutzungsprofile überschneiden können, unterscheiden sich die Konzepte insbesondere in ihrer baulichen Struktur, Mieterdiversifikation und betrieblichen Organisation.

Nutzerstruktur und Standortbindung

Die typische Nutzerstruktur urbaner Gewerbe- und Handwerkerparks ist breit diversifiziert. Neben klassischen Handwerksbetrieben finden sich technologieorientierte Unternehmen aus Bereichen wie Life Science, Robotik, E-Mobilität oder spezialisierten Handels- und Servicebereichen.

Charakteristisch für diese Nutzergruppen ist eine hohe Standortbindung. In vielen Fällen handelt es sich um den einzigen Unternehmenssitz. Anders als bei international agierenden Logistikern, die Flächen primär als Umschlagpunkte betrachten, ist der Gewerbepark für kleine und mittlere Unternehmen identitätsstiftender Unternehmensstandort. Diese Bindung wirkt stabilisierend auf Mietverhältnisse und reduziert kurzfristige Fluktuationen. Gleichzeitig erhöht sie die Zahlungsbereitschaft für qualitativ hochwertige, gut angebundene Flächen.

Durchschnittliche Mietentwicklung und Renditeprofil

Die hohe Nachfrage spiegelt sich zunehmend in der Mietpreisentwicklung wider. Colliers weist für Gewerbeparks durchschnittlich rund neun Prozent höhere Mieten gegenüber klassischen Logistikflächen aus, bei den Spitzenmieten in gut angebundenen, urbanen Lagen liegen die Aufschläge teilweise bei bis zu 18 Prozent und mehr. Diese Differenz ist weniger Ausdruck spekulativer Preisbildung als vielmehr Resultat der Kombination aus urbaner Lage, Flächenknappheit, Drittverwendungsfähigkeit und infrastruktureller Qualität.

Multi-Tenant-Strukturen verteilen das Risiko auf mehrere Branchen und konjunkturelle Zyklen. Leerstände einzelner Einheiten lassen sich durch flexible Grundrisse, überschaubare Flächengrößen und eine breite Nutzerbasis vergleichsweise rasch kompensieren. Gleichzeitig ermöglichen rollierende Mietverträge regelmäßige Mietanpassungen und reduzieren das Re-Leasing-Risiko großer zusammenhängender Flächen.

Perspektiven für Investoren: Renditeprofil und Strukturvorteile

Das Investoreninteresse an urbanen Gewerbe- und Handwerkerparks hat in den vergangenen zwei Jahren deutlich zugenommen. Dies spiegelt sich auch im Transaktionsmarkt wider: Laut ZIA-Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2026 belief sich das Investitionsvolumen für Gewerbeparks und Produktionsimmobilien im Jahr 2025 auf rund 1,5 bis 1,6 Milliarden Euro. Damit bewegt sich das Segment auf einem stabilen Niveau und unterstreicht seine zunehmende Kapitalmarktrelevanz.

Parallel dazu hat der gesamte Light-Industrial-Markt an Transparenz gewonnen. Die strukturelle Verknappung städtischer Gewerbeflächen wirkt stabilisierend auf Mietniveaus und unterstützt eine langfristige Wertentwicklung. Gleichzeitig erlaubt die flexible Flächengestaltung eine hohe Drittverwendungsfähigkeit – ein zentraler Faktor für risikoaverse Kapitalanleger, die neben Rendite auch Wertstabilität priorisieren.

Die positiven Marktdaten unterstreichen auch aus Investorensicht die zunehmende Relevanz des Segments. Laut Colliers lassen sich Spitzenrenditen von aktuell rund 5,75 Prozent im Core-Bereich erwirtschaften. In Value-Add- und Entwicklungsstrategien lassen sich – abhängig von Standort, Baukostenstruktur und Vermietungsdynamik – entsprechend höhere Zielrenditen realisieren.

Institutionelle Investoren und Family Offices beteiligen sich zunehmend im Rahmen von Joint-Venture-Strukturen bereits in frühen Stadien der Projektentwicklung. Ziel ist es, am Entwicklungspotenzial zu partizipieren und zugleich Nachhaltigkeitsanforderungen, Reportingstrukturen und Governance-Vorgaben frühzeitig in die Projektkonzeption zu integrieren. Insbesondere bei urbanen Neubauprojekten lassen sich ESG-Kriterien strukturell verankern. Damit können sowohl regulatorische Vorgaben als auch die Anforderungen von Investoren erfüllt werden.

Die Kombination aus Resilienz auf Nutzerseite, diversifizierter Multi-Tenant-Struktur, ESG-Konformität und modularer Flächenflexibilität führt zu einem ausgewogenen Rendite-Risiko-Profil. Je nach Risikoklasse bewegen sich die Objektrenditen im Entwicklungs- und Value-Add-Bereich typischerweise in einer Bandbreite zwischen 6,0 und 8,0 Prozent. Damit positionieren sich Gewerbe- und Handwerkerparks als attraktive Ergänzung innerhalb institutioneller Light-Industrial-Portfolios – insbesondere für Investoren, die urbane Standorte, aktive Bewirtschaftung und langfristige Wertstabilität miteinander verbinden möchten.

Managementintensität als Differenzierungsmerkmal

Mit der steigenden Kapitalmarktrelevanz rückt die operative Bewirtschaftung stärker in den Fokus. Gewerbe- und Handwerkerparks sind deutlich managementintensiver als Single-Tenant-Logistikimmobilien. Die kleinteilige Vermietungsstruktur erfordert aktives Bestandsmanagement, kontinuierliche Flächenanpassung sowie eine enge Mieterbetreuung.

Diese höhere Managementintensität wird jedoch durch stabilere Cashflows kompensiert. Voraussetzung hierfür ist ein professionelles Asset- und Property-Management, das Vermietung, technisches Management und ESG-Strategie integriert. Institutionelle Investoren bewerten daher zunehmend nicht nur das Objekt selbst, sondern auch das Betriebskonzept. Skalierbarkeit im Management, regionale Präsenz, standardisierte Prozesse sowie ein belastbares Reporting gewinnen an Bedeutung.

Markttransparenz und Institutionalisierung

Lange Zeit wurde das Segment statistisch nur eingeschränkt erfasst. Gewerbeparks waren häufig keiner klar abgegrenzten Anlageklasse zugeordnet; Transaktionen im kleinteiligen Flächensegment unter 3.000 Quadratmetern wurden nicht systematisch ausgewiesen. Diese eingeschränkte Markttransparenz wirkte hemmend auf die institutionelle Wahrnehmung und erschwerte eine belastbare Risikobewertung.

Mit zunehmender Standardisierung der Produkte, wachsendem Transaktionsvolumen und klareren Definitionskriterien verbessert sich jedoch die Datengrundlage. Die differenzierte Abgrenzung zwischen Big-Box-Logistik, Produktionsimmobilien und urbanen Multi-Tenant-Konzepten ermöglicht eine präzisere Bewertung der jeweiligen Risikoprofile. Damit steigen auch die Voraussetzungen für eine breitere Kapitalmarktintegration und die Aufnahme in spezialisierte Fondsstrategien.

Auch die differenzierte Renditebetrachtung belegt die zunehmende Marktsegmentierung: Während Gewerbeparks laut ZIA Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2026 aktuell mit Spitzenrenditen von rund 6,3 Prozent bewertet werden, liegen Produktionsimmobilien bei etwa 7,2 Prozent. Diese Spreizung reflektiert unterschiedliche Risikostrukturen und unterstreicht, dass urbane Multi-Tenant-Konzepte inzwischen eigenständig am Kapitalmarkt eingeordnet werden.

Fazit

Gewerbe- und Handwerkerparks entwickeln sich zu einem elementaren Bestandteil moderner Light-Industrial-Portfolios. Die Kombination aus strukturell stabiler Nachfrage, urbaner Lagequalität, diversifizierter Nutzerstruktur, professionellem Management und zunehmender Markttransparenz bildet ein robustes Fundament für weitere Professionalisierung.

Entscheidend für die zukünftige Entwicklung wird sein, inwieweit es gelingt, Betriebskonzepte weiter zu standardisieren, Skaleneffekte im Management zu realisieren und das Segment dauerhaft als klar definierte Assetklasse zu etablieren. Dort, wo Objektqualität, Standortstrategie und professionelles Asset-Management zusammengeführt werden, bietet das Segment ein ausgewogenes Rendite-Risiko-Profil.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von SQUARE PARKS
Erstveröffentlichung: Immobilien & Finanzierung vom März 2026