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Fondsstandort Luxemburg

„The place to be“ für internationale Immobilienfonds

Felix Gold, Geschäftsführer, DIE Deutsche Immobilien Entwicklungs AG
Felix Gold

Luxemburg ist der wichtigste europäische Fondsstandort. Welche Vorteile das Großherzogtum für Immobilienfonds mitbringt, was den Standort so attraktiv für internationale Investoren macht und welche Möglichkeiten Luxemburg bietet, die es hierzulande nicht gibt, erläutert Felix Gold, Geschäftsführer der DIEAG Investmentmanagement GmbH, im Interview.

Welche Art von Fonds legt die DIEAG Investmentmanagement GmbH auf?
Die „DIE Deutsche Immobilien Entwicklungs Aktiengesellschaft“ (DIE AG) ist ein Immobilienunternehmen mit Schwerpunkt Projektentwicklung. Der Fokus der Entwicklungen liegt auf dem mehrgeschossigen Mietwohnungsbau und von größeren Büroimmobilien. Geografisch bewegen wir uns in den deutschen Metropolregionen, in innerstädtischen Lagen sowie den jeweiligen Speckgürteln und Gemeinden mit sehr guter ÖPNV-Anbindung. In der DIEAG Investmentmanagement GmbH wird in der Erweiterung des Projektentwicklungsgeschäfts seit 2019 das Portfolio- und Assetmanagement unter anderem auch für Investmentfonds erbracht.

Mit unseren Fonds verfolgen wir überwiegend eine Build-to-hold-Strategie. Das heißt, in den Fonds findet zunächst die Projektentwicklung statt. Ist der Bau abgeschlossen, verbleibt das entwickelte Objekt mit langfristigem Anlagehorizont in der Haltephase im Fonds. Überwiegend handelt es sich während der Entwicklungs- und der Haltephase um identische Anleger, es können aber auch je nach Phase während der Laufzeit weitere Anleger hinzukommen. Dies ist u.a. auch von der jeweiligen Risikoneigung und folglich Renditepräferenz des Anlegers abhängig. Unser Fokus ist auch auf Objekte mit einem Revitalisierungsbedarf oder mit Erweiterungspotential gerichtet. Generell sehen wir einen Trend zu wertschöpfenden Strategien und Build-to-hold im Fondssegment – einfach, weil dies eine interessante Möglichkeit darstellt, um an attraktive Immobilien zu kommen und einen höheren, risikoadäquaten Return zu erzielen.

Agiert die DIEAG Investmentmanagement nur über Luxemburger Vehikel oder auch über deutsche?
Sowohl als auch. Hier sind wir flexibel Die Standortauswahl richtet sich nach den konkreten Anlegerbedürfnissen und weiteren Rahmenbedingungen des Vorhabens. Aktuell sind wir überwiegend für Luxemburger Vehikel tätig.

Für welche institutionellen Anleger konzipieren Sie Ihre Fonds?
Sowohl für deutsche als auch für internationale Investoren. Unser derzeitiger Fokus liegt allerdings mehr auf klassischen deutschen, institutionellen Anlegern wie Vorsorgeeinrichtungen und Versicherungen. Wir gehen derzeit nicht international auf Roadshows, haben aber die Flexibilität, internationale Anleger bei Bedarf aufzunehmen. Ich gehe davon aus, dass wir längerfristig auch internationale Pensionseinrichtungen oder Staatsfonds unter unseren Anlegern sehen werden.

Unsere Fonds haben grundsätzlich eher eine Club-Deal-Struktur mit wenigen Anlegern. Wichtig ist, dass es sich um eine homogene Gruppe mit gleichgerichteten Anlageinteressen handelt.

Was hat die DIEAG Investmentmanagement dazu bewogen, Fonds nach Luxemburger Recht aufzulegen?
Ein wichtiger Grund ist: Wenn man eine internationale Anlegerschaft anziehen möchte, ist Luxemburg nach wie vor „the place to be“, auch wenn die deutschen Vehikel den Vergleich eigentlich nicht scheuen müssten. Besonders erwähnen möchte ich hier beispielsweise die Investment-KG, die ob ihrer deutlichen Nähe zur bekannten Gesellschaftsform der GmbH & Co. KG sehr einfach nachzuvollziehen und bei deutschen Investoren zunehmend anerkannt ist. Dennoch führt im internationalen Geschäft kein Weg an Luxemburg vorbei. Die Vehikel dort sind flexibel, steuerlich transparent ausgestaltbar und kommen sowohl für deutsche, als auch für nahezu alle internationalen Anleger in Frage.

Des Weiteren haben vor allem größere institutionelle Investoren Luxemburg bereits als Standort für ihre Masterfonds-Plattform im Bereich Alternatives gewählt. Dann ist es ein großer Vorteil, wenn mit Fondsvehikeln nach Luxemburger Recht dort angedockt werden kann.

Welche Anlagegegenstände, die in Deutschland nicht realisierbar sind, sind in Luxemburg realisierbar?
Was die Anlagegegenstände betrifft, sind die Luxemburger Vehikel vor allem den strenger regulierten, deutschen Sondervermögen in einigen Aspekten überlegen. Beispielsweise sind in Luxemburg Projektentwicklungsfonds möglich, bei denen bspw. Eigentumswohnungen aus dem Fonds heraus verkauft werden. Die Fonds gehen also unternehmerische Risiken ein. Dafür gibt es in Luxemburg eine eigene Rechtsform, die SICAR (Société d’investissement en capital à risque / Investmentgesellschaft in Risikokapital) für den risikogeneigten Private-Equity-Anlagebereich. Ein vergleichbares Vehikel gibt es in Deutschland nicht.

Allerdings muss eingeräumt werden, dass mit der deutschen Investment-KG das vormalige Gefälle jedoch weitgehend ausgeglichen worden ist. Die deutsche Investment-KG kann quasi alle Arten von Vermögensgegenständen halten, sie hat relativ wenig Beschränkung beim Anlagegeschäft.

Ein anderer wichtiger Vorteil des Standortes Luxemburg sind die Rechnungslegungsvorschriften. Diese sind aus Sicht vieler internationaler Investoren klarer und eindeutiger als ihre deutschen Entsprechungen für Investmentfonds. Die deutschen Spezifika der Rechnungslegung sind für viele internationale Akteure nicht durchsichtig, obwohl die Unterschiede bei genauerer Betrachtung relativ gering sind. Mit der Luxemburger Rechnungslegung sind internationale Investoren seit Jahren vertraut.

Unterm Strich ist der größte Vorteil von Luxemburg, dass es eine etablierte Fondsindustrie mit anerkannten Dienstleistern gibt und das Gros der internationalen Anleger mit dem Standort und seinen Spezifika vertraut sind.

Welche Rolle spielt das Thema Steuern bei der Standortwahl?
Für uns spielt das Steuerthema kaum eine Rolle. Für unsere Luxemburger Fonds haben wir eine steuertransparente Struktur gewählt. In der Regel sind unsere Anleger in Deutschland ohnehin steuerbefreit oder teilweise steuerbefreit. Wichtig ist für uns, dass wir keine steuerlichen Nachteile aus den Luxemburger Vehikeln haben. Bei Mitbewerbern kann das Steuerthema hingegen eine Rolle spielen – und auch bei institutionellen Investoren aus dem Ausland. 

Es wird immer gesagt, in Luxemburg gehe die Fondsauflage schneller. Welche Rolle spielt das Thema Zeit?
In meiner Wahrnehmung ist Deutschland in diesem Punkt nicht mehr langsamer als Luxemburg. Ein Spezial-AIF, sowohl der offene Fondstypus als auch die Investment-KG, ist in Deutschland nur noch der BaFin anzuzeigen, die etwaig notwendige Vertriebszulassung ist zügig zu erlangen. Damit haben wir mindestens eine vergleichbare Geschwindigkeit wie in Luxemburg erreicht. Wenn ich dies über eine professionelle Service-KVG wie die INTREAL mache, existiert beim Timing kein Unterschied mehr.

…das Problem ist also mehr die Lizenz, die die KVG braucht?
Genau. In diesem Punkt sind m. E. die Luxemburger Behörden in der Regel schneller, da sie einen sehr kooperativen Ansatz im Zulassungsverfahren wählen, zügig nachfragen und Möglichkeiten zum Austausch geben.

Worin unterscheiden sich BaFin und CSSF?
Grundsätzlich hat man bei beiden Behörden formelle Zulassungsverfahren. Die CSSF zeichnet sich durch eine Haltung aus, die Luxemburg als Fondsstandort grundsätzlich stärken möchte. Sie ist eine proaktive und erreichbare Regulierungsbehörde und steht für Abstimmungen besser zur Verfügung, auch informell.

Worin unterscheidet sich die Fondsregulierung in Deutschland und Luxemburg generell?
Sieht man einmal von der spezifisch deutschen Konstruktion des Sondervermögens ab, unterscheiden sich die Fondsregulierungen nicht mehr stark. Formell haben wir in Deutschland in der Umsetzung der europäischen Richtline eine „Manager- und Fondsregulierung“, während es in Luxemburg durchaus auch nur eine „Managerregulierung“ gibt. De facto werden damit aber auch in Luxemburg die Fonds mitreguliert. Des Weiteren gibt es im Großherzogtum eine freiere Rechtsform-Wahl. So kann man auf mehr Bedürfnisse der unterschiedlichen Anleger eingehen, etwa unregulierte Vehikel von einem AIFM managen lassen. Im Bereich der AIF-Vehikel hat mit dem Europarecht generell eine Regulierung Einzug erhalten, die die meisten Unterscheide nivelliert hat.

Herr Gold, wir danken Ihnen für das Gespräch!

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von DIE Deutsche Immobilien Entwicklungs AG
Erstveröffentlichung: The Property Post, Februar 2020

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