„Liquidität ersetzt keine Qualität.“
Ein Gespräch über die geänderte Investmentlogik und die neuen Anforderungen an Immobilienprojekte
Der Immobilienmarkt befindet sich weiterhin in einer Phase der Neuordnung. Finanzierung, Renditeerwartungen und Risikobewertung haben sich grundlegend verändert, zugleich wird wieder intensiver darüber diskutiert, unter welchen Voraussetzungen Investments heute tragfähig sind. Richard Pail, Geschäftsführer der DIEAG Investmentmanagement, hat im Rahmen der DIEAG Innovation Talks-Podcastreihe mit Marktexperten über die neuen Rahmenbedingungen von Investmententscheidungen und Finanzierung gesprochen. Im Interview fasst Pail zentrale Erkenntnisse aus den Gesprächen zusammen und erläutert, was sie aus seiner Sicht für Investoren und Projektentwickler bedeuten.
The Property Post (TPP): Herr Pail, Sie haben zuletzt mit Investoren und Finanzierern über die Lage am Immobilienmarkt gesprochen. Befinden wir uns bereits in einem neuen Zyklus?
Richard Pail (RP): Ja, aus meiner Sicht befinden wir uns längst in einem neuen Zyklus. Entscheidend ist aber, ihn nicht mit dem vorherigen zu vergleichen. Die Jahre mit extrem niedrigen Zinsen, kontinuierlicher Wertsteigerung und sehr hohen Fremdkapitalhebeln werden so nicht zurückkehren. Das muss nichts Negatives sein. Der Markt zwingt uns wieder stärker dazu, Immobilien als unternehmerisches Produkt zu verstehen: Was ist der konkrete Bedarf? Wer ist der Nutzer? Welche Cashflows lassen sich realistisch erzielen? Und welche Risiken müssen wir beherrschen?
TPP: Was unterscheidet erfolgreiche Investments heute von denen des vergangenen Marktzyklus?
RP: Vor allem müssen sie stärker aus sich selbst heraus funktionieren. Rahim Bavandi, Managing Director und CEO von ScaleIM Investment Management, hat in unserem Gespräch sehr treffend davon gesprochen, dass das „Handwerk“ wieder in den Mittelpunkt der Investmententscheidung rückt. Gemeint ist damit aus meiner Sicht eine Rückkehr zu den Grundlagen: Ein günstiger Kaufpreis allein macht noch kein gutes Investment. Der Preis kann eine Chance eröffnen, entscheidend ist aber die Planbarkeit. Finanzierung, Vermietung, Baukosten, Betrieb und Exit müssen nachvollziehbar zusammenspielen. Immobilien lassen sich heute nicht mehr über erwartete Marktsteigerungen schönrechnen. Der Base Case erklärt, weshalb man investieren möchte. Der Downside Case zeigt, ob man es sich auch leisten darf.
TPP: Wo sehen Sie aktuell dennoch Investmentchancen?
RP: Ich würde weniger von Gewinner-Assetklassen als von Gewinner-Objekten sprechen. Wohnen ist aufgrund des strukturellen Angebotsdefizits in den Ballungsräumen weiterhin sehr interessant. Auch digitale Infrastruktur und Data Center besitzen enormes Potenzial. Gleichzeitig kann ein Hotel oder ein Büro ein sehr gutes Investment sein, wenn Standort, Nutzer, Vertragsstruktur und Preis stimmen. Bei Büroimmobilien ist die Selektivität allerdings deutlich gestiegen. Eine spekulative Entwicklung ohne belastbaren Nutzer würde ich heute wesentlich kritischer beurteilen als noch vor einigen Jahren.
TPP: Parallel heißt es, die Banken seien wieder zurück. Deckt sich das mit Ihrer Wahrnehmung?
RP: Das Kapital ist vorhanden. Aber die Frage lautet heute viel stärker: für welches Projekt, zu welchem Preis und zu welchem Risiko? Das Gespräch mit Michael Brumbauer, Head of Real Estate Berlin bzw. Vertriebsleiter Immobilien Berlin bei der Bayern LB, hat gezeigt, dass Banken grundsätzlich finanzieren wollen. Entscheidend ist jedoch die Kapitaldienstfähigkeit. Ein Projekt muss im Zweifel auch funktionieren, wenn der Exit später erfolgt als geplant. Deshalb sind robuste Cashflows und realistische Kalkulationen wichtiger geworden.
TPP: Welche Folgen hat das für Projektentwickler?
RP: Finanzierung muss deutlich früher gedacht werden. Früher konnte man sich ein Grundstück sichern, ein Konzept entwickeln und anschließend die Finanzierung strukturieren. Heute müssen Finanzierung und Projektkonzeption praktisch parallel entstehen. Dabei geht es nicht nur um Banken. Gerade bei größeren Entwicklungen werden Equity-Partner, Banken und gegebenenfalls alternative Finanzierer gemeinsam Teil der Kapitalstruktur sein. Entscheidend ist, Partner zu haben, die das Projekt verstehen und auch dann lösungsorientiert bleiben, wenn sich Rahmenbedingungen verändern.
TPP: Mehr Eigenkapital gilt heute als Voraussetzung vieler Finanzierungen. Macht das Projekte automatisch sicherer?
RP: Mehr Eigenkapital schafft Stabilität und reduziert den Finanzierungsdruck. Es rettet aber kein schlechtes Asset. Wenn ich zusätzliches Kapital lediglich einsetze, um ein nicht tragfähiges Projekt künstlich am Leben zu halten, löse ich das eigentliche Problem nicht. Sinnvoll ist Eigenkapital dort, wo konkrete Wertschöpfung erreicht wird, etwa durch Baurecht, Vermietung, Repositionierung oder technische Verbesserung.
TPP: Was ist die wichtigste Erkenntnis für Investoren und Entwickler?
RP: Liquidität ersetzt keine Qualität. Erfolgreiche Projekte brauchen heute belastbare Businesspläne, realistische Annahmen, ausreichende Risikopuffer und eine frühzeitig abgestimmte Finanzierung. Die guten Jahre für Immobilien können durchaus zurückkommen. Aber sie werden nach anderen Regeln funktionieren: weniger Spekulation, mehr operative Wertschöpfung und deutlich mehr Qualität bei der Umsetzung von Immobilienprojekten. Dazu zählen ebenso gut aufbereitete Exposés mit allen entscheidungsrelevanten Daten, vollständige Datenräume, die eine Kalkulation detailliert ermöglichen bis hin zu preislichen Rahmenbedingungen, bei denen sich Investoren auch wiederfinden.
TPP: Vielen Dank für das Gespräch
Hinweis und weitere Insights: Die Einschätzungen basieren auf zwei Gesprächen aus dem Investment-Special der DIEAG Innovation Talks. Richard Pail diskutierte dort mit Rahim Bavandi von ScaleIM Investment Management über die Rückkehr institutionellen Kapitals und die Investmentlogik des neuen Marktzyklus sowie mit Michael Brumbauer von der BayernLB über Finanzierungsbereitschaft, Bankfähigkeit und die veränderten Anforderungen an Immobilienprojekte.
Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von DIEAG
Erstveröffentlichung: The Property Post, September 2026
