Krisenresiliente Investments

The Property Post: Herr Brückner, die Wirtschaftsprognosen für 2019 erwarten eine Abkühlung des Wirtschaftswachstums. Einzelne Banken stellen bereits höhere Risikorücklagen für ihre vergebenen Immobilienkredite ein. Wie bereitet sich die DEMIRE auf der Finanzierungsseite auf die unruhigen Zeiten vor? Oder sehen Sie da keine Notwendigkeit?

Tim Brückner: Wir sondieren stetig das Marktumfeld. Derzeit sehen wir aber keine Anzeichen, dass sich die günstigen Refinanzierungskonditionen verschlechtern könnten – dank der anhaltenden Niedrigzinsphase und dem hohen Wettbewerb bei den Immobilienfinanzierern. Insbesondere High Yield Issuer wie DEMIRE sind zum Beispiel bei Anleihen mit kurzen Laufzeiten am Kapitalmarkt sehr nachgefragt.

TPP: Gewohnt wird immer; Bürovermieter dagegen merken es schnell, wenn der wirtschaftliche Aufschwung ins Stottern gerät. Haben Sie Sorge, dass die Leerstandsquote der DEMIRE steigen könnte und Sie ihre Ergebnisprognosen nach unten korrigieren müssen?

TB: Nein, das DEMIRE-Portfolio zeichnet sich dadurch aus, dass es gerade gegenüber kurzfristigen Marktanpassungen resilient ist. Die Objekte unseres Portfolios befinden sich an ausgewählten Sekundärstandorten, an denen das Mietniveau im Vergleich zu den Top-7-Städten moderat ist. Im Vergleich zu einer 30 Euro-Miete in den Metropolen gibt es hier, bei einer Miete von rund 6 bis 12 Euro pro Quadratmeter, wenig Einsparpotenzial für den Mieter. Zumal es an den Sekundärstandorten einen geringeren Wettbewerb gibt, da keine spekulativen Neubauflächen auf den Markt kommen.

TPP: Mittelfristig streben Sie für DEMIRE ein Investment-Grade-Rating an. Was ist die Motivation dahinter und wie kommen Sie voran?

TB: Die DEMIRE hat sich zum Ziel gesetzt, einer der führenden Bestandshalter am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt zu werden. Mit der erfolgreichen operativen Entwicklung im  vergangenen Geschäftsjahr sowie der Stärkung der Eigenkapitalbasis durch unsere Großaktionäre sind wir diesem Ziel einen Schritt nähergekommen. So haben wir bereits unseren Nettoverschuldungsgrad deutlich gesenkt. Damit sind wir auf einem guten Weg, mittelfristig ein Investment-Grade Ratingprofil zu erreichen. Damit sichern wir unseren Kapitalzugang für die weitere Finanzierung des Wachstums zu günstigen Konditionen. Unser Fokus liegt aber klar auf unserer Wachstumsstrategie, die wir Schritt für Schritt verfolgen.

TPP: Viele professionelle Anleger scheuen die Sekundärstandorte und bevorzugen Investments in den Top-7 aufgrund der geringen Transaktionsvolumina abseits der Metropolen. Ein Vorteil oder Nachteil für DEMIRE?

TB: Unsere aktuelle Büromarkt-Studie von bulwiengesa untersucht 31 Sekundärstandorte und belegt, dass Sekundärstandorte deutliche Stabilitätsvorteile gegenüber den Top-7 aufweisen. Die untersuchten Sekundärstandorte bieten höhere Renditepotenziale als die deutschen Top-7-Städte. Gleichzeitig ist dort die Ertragsstabilität höher als in den großen Metropolen. Das größere Renditepotenzial zeigt sich vor allem in den höheren Nettoanfangsrenditen. Dazu kommt: An diesen Standorten ist die Blasengefahr deutlich geringer als in den Top-7.

Dass hier nicht alle großen Investoren vertreten sind, stört uns nicht. Im Gegenteil: Die Ankaufsprozesse sind weniger umkämpft und es sind auch mehr Objekte für den Ankauf verfügbar. Wir füllen diese Marktnische sehr gerne aus.

Die Nutzungsrechte wurden The Property Post zur Verfügung gestellt von DEMIRE AG
Erstveröffentlichung: The Property Post, April 2019