Ausblick 2024

Neue Trends im Immobiliensektor

Erscheinungstermin: November 2023

Herausgeber: PwC, Urban Land Institute

Die Immobilienunernehmen in Europa sind im Jahr 2023 in eine Strategie des Abwartens verfallen, um die Veränderungen bei den Fremdkapitalkosten, den Baukosten und der Immobilien- und Risikobewertung abschließend bewerten zu können. Bringt 2024 die Wende? PwC und das Urban Land Insitute (ULI) haben mehr als 1.000 Branchenexperten zur Stimmungslage am Immobilienmarkt, der Implementierung von Nachhaltigkeitsfaktoren, Investitionsabsichten und den Herausforderungen 2024 gefragt und die Ergebnisse in der aktuellen Studie „Emerging Trends in Real Estate® Europe“ zusammengefasst.

75 % der Führungskräfte der Immobilienbranche sind der Meinung, dass die aktuellen Bewertungen „nicht alle Herausforderungen und Chancen im Immobilienbereich widerspiegeln“, da weiterhin ein deutlicher Abstand zwischen Marktpreiserwartungen von Käufer und Verkäufer besteht. Viele befürchten, „in ein offenes Messer zu laufen“, da der Markt in Europa nach wie vor von großer Unsicherheit geprägt ist. Dies ist der Grund für das deutlich reduzierte Investitionsvolumen. So hat der US-amerikanische Finanzdienstleister MSCI einen Rückgang von -42 % des Transaktionsvolumens gegenüber dem Durchschnitt vor Covid (2015-2019) verzeichnet.

Die diesjährige Studie zeigt die komplexen Herausforderungen auf, mit denen der europäische Immobiliensektor konfrontiert ist. Es wird gemeinhin erwartet, dass die Branche nun auch noch mit schwächeren Vermietungsmärkten konfrontiert wird. Die Meinungen darüber, was nötig ist, um die Marktaktivität wieder anzukurbeln, gehen auseinander: Eine Stabilisierung der Finanzierungsbedingungen, eine leichte Erholung der Konjunktur und ein Rückgang der Zinssätze, um das Gleichgewicht bei den Renditen wiederherzustellen, gehören zu diesen Szenarien. Ebenfalls wurde eine anstehende Refinanzierungswelle hervorgehoben, die zusätzlichen Eigen- und Fremdkapitalbedarf erzeugen wird, um Schieflagen zu vermeiden.

Bei so viel Unsicherheit sind Immobilieninvestoren vorsichtiger denn je, wie und wo sie ihr Kapital in Europa anlegen. Für viele bedeutet dies, dass sie sich in risikoreicheren Zeiten auf Städte fokussieren, die Liquidität bieten. Da überrascht es wenig, dass London (1) und Paris (2) erneut die ersten beiden Plätze im Städteranking der Studie belegen. Auf die beiden Städte entfielen in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 rund 15 % des gesamten Immobilientransaktionsvolumens in Europa. Auch in den anderen Städten, die in der diesjährigen Studie weitere vordere Plätze belegen, wird die hohe Liquidität in Verbindung mit der Wirtschaftsleistung deutlich: Madrid (3), Mailand (6) und Lissabon (8).

Die deutschen Städte Berlin (4, Vorjahr: 3), München (7, Vorjahr: 5), Frankfurt (9, Vorjahr: 7) und Hamburg (11, Vorjahr: 8) sind in der Rangliste der Investitions- und Entwicklungsaussichten abgerutscht, obwohl sie immer noch relativ weit oben stehen. Die insgesamt düsteren wirtschaftlichen Aussichten für Deutschland im Jahr 2024 beeinflussen die Stimmung für diese Metropolen, die vor nicht allzu langer Zeit noch als sichere Häfen für Kapital galten. Nach Angaben von Oxford Economics stehen die deutschen Städte vor stagnierenden wirtschaftlichen Wachstumsaussichten mit einem durchschnittlichen realen BIP-Wachstum von nur 0,1 % im Jahr 2023. Daten von MSCI zeigen, dass das Investitionsvolumen in Deutschland in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 um 55 % gegenüber dem Vorjahr gesunken ist. Einige Interviewpartner, die für die Studie befragt wurden, weisen zudem darauf hin, dass sich die Immobilienpreise in Deutschland langsamer angepasst haben als in den meisten anderen europäischen Ländern.

Obwohl Investitionsmöglichkeiten in Deutschland nach wie vor vorhanden sind, gehört die Stimmung der deutschen Investoren und Entwickler zu den schlechtesten in Europa, da die hohen Zinsen, der Krieg in der Ukraine, die (bislang) gestiegenen Baukosten und die Sorge um die Energieknappheit die Immobilienbranche erheblich beeinträchtigen. Es wird zudem erwartet, dass notleidende Vermögenswerte auf den Markt kommen werden, und die Verfügbarkeit von Eigenkapital insgesamt erheblich zurückgehen wird, was die Bauträger besonders hart treffen wird. Zudem gehen die Marktteilnehmer, dass mehr Cashflow in den Schuldenabbau fließen wird, da der Druck durch die Refinanzierung und die Notwendigkeit, den Verschuldungsgrad zu verringern, zunimmt. Infolgedessen werden die Dividendenzahlungen an die Anleger wahrscheinlich geringer ausfallen, was zu Unzufriedenheit unter den Anlegern im In- und Ausland führt.

Darüber hinaus wirkt sich in Deutschland die Kombination von nicht einfachen Marktbedingungen auf den Zugang zu Kapital aus. Die Beleihungsquote sinkt derzeit von 60 % auf 50 %, was dazu führt, dass Immobilien mit geringer Energieeffizienz ein höheres Risiko für den Cashflow darstellen und daher ohne ausreichendes Eigenkapital keine Finanzierung erhalten. Insgesamt sieht sich die deutsche Immobilienbranche mit einem schleppenden Wachstum und schmerzhaften Investitionsanforderungen konfrontiert, um die ESG-Konformität neuer und bestehender Immobilien zu gewährleisten. Bei der für 2025 erwarteten Erleichterung bleibt Skepsis.

Während die Branche in Europa mit einem durch Inflationsdruck und hohe Zinsen belasteten Markt zu kämpfen hat, sind vier Fünftel der Befragten der Meinung, dass sich ESG-Aspekte in den nächsten 12 bis 18 Monaten wesentlich auf die Bewertungen von Vermögenswerten auswirken werden. Längerfristig wird erwartet, dass ESG-Aspekte bis 2050 den größten Einfluss auf Immobilien haben werden.

Im Einklang mit diesem verstärkten Fokus auf Nachhaltigkeitsanforderungen wird davon ausgegangen, dass globale Megatrends wie Klimawandel, Digitalisierung und Demografie den Appetit der Investoren auf Nischensektoren anregen, wobei die Studie neue Energieinfrastrukturen (1), Datenzentren (2) und das Gesundheitswesen (3) als die Sektoren identifiziert, in denen Investoren ihr Engagement am ehesten „erhöhen“ werden. Diese Trends werden in Verbindung mit dem Ziel ESG-Anforderungen zu erfüllen den Weg für neue Entwicklungs- und Investitionsmöglichkeiten in Bereichen wie Batteriespeicher für erneuerbare Energien, Solarparks und Infrastruktur für Elektrofahrzeuge ebnen.