Bankenbefragung 2026

Aufhellung am deutschen Immobilienmarkt erst für 2029 erwartet

Erscheinungstermin: Mai 2026

Herausgeber: EY-Parthenon

Die deutsche Immobilienwirtschaft befindet sich weiterhin in einem schwierigen Marktumfeld, das von hohen Finanzierungskosten, geopolitischen Unsicherheiten und einer schwachen Transaktionsdynamik geprägt ist. Vor diesem Hintergrund rückt zunehmend die Frage in den Mittelpunkt, wann eine nachhaltige Erholung des Marktes einsetzen kann und welche strukturellen Herausforderungen die Branche bis dahin bewältigen muss. Insbesondere Refinanzierungsrisiken, steigende Anforderungen der Kreditgeber und der stockende Wohnungsneubau prägen die aktuelle Marktentwicklung. Die aktuelle Studie „Immobilienkrise – Zwischen Stagnation, strukturellem Druck und verzögerter Erholung“, für die EY-Parthenon u.a. die führenden immobilienfinanzierenden Banken und Sparkassen in Deutschland befragt hat, untersucht die Entwicklung von Refinanzierungs- und Ausfallrisiken, Restrukturierungsstrategien im Distressed-Bereich sowie die mittelfristigen Aussichten für den deutschen Immobilienmarkt.

Die wichtigsten Erkenntnisse im Überblick:

Die Bodenbildung zieht sich bis mindestens 2027

Eine kurzfristige Trendwende am Immobilienmarkt ist nach Einschätzung der befragten Banken, Sparkassen und Restrukturierungsexperten nicht in Sicht. Vielmehr wird für die Jahre 2026 und 2027 überwiegend eine Seitwärtsbewegung erwartet. Erst ab 2029 rechnen viele Marktteilnehmer mit einer spürbaren Aufhellung des Marktumfelds. Die aktuelle Phase wird dabei weniger als Beginn einer Erholung verstanden, sondern als Stabilisierung auf niedrigem Aktivitätsniveau. Für Investoren bedeutet dies, dass Kapitalerhalt, Liquiditätssicherung und Risikomanagement vorerst wichtiger bleiben als Wachstumsstrategien.

Refinanzierungsrisiken werden zum zentralen Marktthema

Der Nachfragerückgang und die Refinanzierung bestehender Finanzierungen zählen weiterhin zu den größten Herausforderungen der Branche. Gleichzeitig gewinnen steigende Finanzierungskosten erneut an Bedeutung, insbesondere vor dem Hintergrund geopolitischer Unsicherheiten und gestiegener Inflationserwartungen. Viele Marktteilnehmer verschieben Transaktionen und Investitionsentscheidungen, da die Finanzierungskonditionen weiterhin schwierig bleiben. Dadurch entsteht eine zunehmende Refinanzierungslücke, weil notwendige Wertanpassungen und Anschlussfinanzierungen zeitlich verschoben, aber nicht gelöst werden. Für Banken entwickelt sich das Management auslaufender Finanzierungen zunehmend zu einer strategischen Kernaufgabe.

Die „Maturity Wall“ erhöht den Druck auf Banken

Besonders kritisch ist die hohe Zahl an auslaufenden Immobilienfinanzierungen in den kommenden Jahren. Rund die Hälfte der befragten Kreditinstitute gibt an, dass Refinanzierungen mehr als 40 Prozent ihres Immobilienkreditvolumens ausmachen. Die starke zeitliche Ballung auslaufender Kredite erhöht das Risiko von Wertberichtigungen und notleidenden Engagements. Vor allem im Bürosegment treffen sinkende Bewertungen auf steigende Finanzierungskosten. Dadurch wächst die Bedeutung einer integrierten Steuerung von Refinanzierungs-, Kredit- und Kapitalrisiken.

Wohnimmobilien bleiben vergleichsweise stabil

Während viele gewerbliche Nutzungsarten weiterhin unter Druck stehen, zeigt sich das Wohnsegment deutlich robuster. Die anhaltend hohe Nachfrage und das knappe Angebot stützen die Preisentwicklung. Gleichzeitig verhindert der schleppende Wohnungsneubau eine Entspannung am Markt. Die relative Stabilität des Segments basiert daher weniger auf einer starken Marktdynamik als auf struktureller Angebotsknappheit. Für Investoren bleibt Wohnen damit die widerstandsfähigste Assetklasse im aktuellen Marktumfeld.

Büro- und Einzelhandelsimmobilien bleiben die Problemsegmente

Für Büro- und Einzelhandelsimmobilien bleiben die Preiserwartungen auch 2026 überwiegend negativ. Im Büromarkt belasten Flächenkonsolidierungen, veränderte Arbeitsmodelle und steigende Qualitätsanforderungen die Nachfrage. Im Einzelhandel wirken sich der strukturelle Wandel des Konsumverhaltens und der anhaltende Wettbewerb durch den Onlinehandel negativ aus. Entsprechend erwarten viele Marktteilnehmer weiterhin sinkende oder stagnierende Preise. Die Erholung dieser Segmente dürfte deutlich länger dauern als im Wohnungsmarkt.

Der Wohnungsneubau wird durch Kosten und Regulierung gebremst

Hohe Bau- und Finanzierungskosten stellen für private Wohnungsbauprojekte die größten Herausforderungen dar. Institutionelle Investoren sehen zusätzlich regulatorische Vorgaben wie Bauvorschriften, Mietpreisregulierung und Anforderungen im geförderten Wohnungsbau als Belastung. Die Folge ist eine zunehmende Zurückhaltung bei Neubauinvestitionen. Stattdessen konzentrieren sich viele Akteure auf Bestandsobjekte und die Optimierung bestehender Portfolios. Dadurch verschärft sich der strukturelle Wohnungsmangel weiter.

„Amend & Extend“ bleibt die dominierende Restrukturierungsstrategie

Die bevorzugte Lösung für Distressed Assets bleibt auch 2026 die Verlängerung bestehender Finanzierungen. Mit einem Anteil von 80 Prozent ist „Amend & Extend“ weiterhin die am häufigsten genutzte Vorgehensweise. Kreditinstitute setzen damit auf Zeitgewinn und hoffen auf eine schrittweise Marktstabilisierung. Gleichzeitig gewinnen alternative Lösungsansätze wie Rettungserwerbe und Plattformlösungen an Bedeutung. Diese Strategien zielen stärker auf eine aktive Stabilisierung und Wertentwicklung problematischer Immobilienengagements ab.

Notleidende Kredite entwickeln sich zum systemischen Risiko

Das Volumen notleidender Immobilienkredite ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Die NPL-Quote im deutschen Immobilienmarkt erhöhte sich von 1,5 Prozent im Jahr 2022 auf nahezu 5 Prozent im Jahr 2025. Damit wird die Restrukturierung von Immobilienengagements zunehmend zu einem systemrelevanten Thema für Banken und Kreditgeber. Regulatorische Anforderungen erhöhen den Druck zusätzlich, Problemkredite aktiv zu bearbeiten. Ohne frühzeitige Restrukturierungsmaßnahmen drohen Liquiditätsprobleme einzelner Marktteilnehmer zunehmend zu Solvenzproblemen zu werden.