Betreiberimmobilien

Ausdifferenzierung des Produktangebots und neue Konzepte sorgen für steigendes Investoreninteresse

Erscheinungstermin: Dezember 2025

Herausgeber: Colliers

Der demografische Wandel, veränderte Konsumgewohnheiten und ein struktureller Umbau von Gesundheits- und Sozialsystemen treiben die Nachfrage nach spezialisierten Immobilienformen. Besonders Betreiberimmobilien gewinnen dabei an Bedeutung, da sie essenzielle Infrastrukturen für Pflege, Bildung, Gesundheit oder Freizeit bieten. Für Investoren stellt sich zunehmend die Frage, welche Chancen und Risiken diese Assetklasse aktuell bietet und wie sich die Rahmenbedingungen entwickeln. Der Marktreport „Betreiberimmobilien  – Immobilie trifft Unternehmertum“ von Colliers gibt einen umfassenden Überblick über Marktvolumen, Renditen, Nachfrageentwicklung und Risikofaktoren verschiedener Betreiberimmobilienarten in Deutschland. Die Studie beantwortet unter anderem, welche Segmente besonders dynamisch sind, wie sich das Investoreninteresse verändert und welche regulatorischen oder demographischen Entwicklungen das Marktgeschehen beeinflussen.

Die wichtigsten Erkenntnisse:

Betreiberimmobilien gewinnen als Investmentklasse an Bedeutung
Trotz eines herausfordernden makroökonomischen Umfelds bleibt das Interesse institutioneller Investoren an Betreiberimmobilien stabil. Besonders gefragt sind Immobilien mit langlaufenden Betreiberverträgen und krisenresistenten Nutzungskonzepten, wie Pflegeheime oder Kitas. Der Markt wird zunehmend professioneller und differenzierter, insbesondere durch spezialisierte Fonds. Auch die soziale Wirkung von Betreiberimmobilien rückt stärker in den Fokus von ESG-orientierten Investoren.

Der Gesundheits- und Pflegesektor ist weiterhin dominierend
Mit rund 55 % des Transaktionsvolumens im Jahr 2023 bilden Pflegeimmobilien den größten Teilmarkt unter den Betreiberimmobilien. Die demographische Entwicklung sorgt für langfristig stabile Nachfrage. Herausforderungen bestehen jedoch in steigenden Betriebskosten, Personalmangel und regulatorischen Unsicherheiten, was Investoren zu noch gründlicherer Prüfung von Betreiberqualität und Standort zwingt.

Bildungseinrichtungen gewinnen an Relevanz
Kitas und Schulen zeigen sich als wachstumsstarkes Segment innerhalb der Betreiberimmobilien. Besonders Kommunen und freie Träger fungieren häufig als Betreiber mit hoher Bonität. Aufgrund staatlicher Förderung und langfristiger Mietverträge gelten diese Immobilien als risikoarm, allerdings ist das Angebot begrenzt, was die Markteintrittshürden erhöht.

Freizeitimmobilien unter Druck, aber mit Nischenpotenzial
Während Fitnessstudios und Freizeitparks unter der Konsumzurückhaltung und veränderten Freizeitgewohnheiten leiden, gibt es Chancen in Nischen wie Kletterhallen oder Sportzentren. Hier kommt es stark auf Standort und Konzept an. Die Renditeerwartungen sind höher, das Investoreninteresse aber selektiv.

Hotelimmobilien stabilisieren sich
Nach dem pandemiebedingten Einbruch erholt sich der Hotelmarkt, insbesondere im Bereich Leisure und Budget. Internationale Marken expandieren wieder, wobei hybride Nutzungskonzepte (z. B. mit Co-Working oder Serviced Apartments) zunehmen. Betreiberverträge werden zunehmend flexibel gestaltet, was Chancen, aber auch Risiken für Investoren mit sich bringt.

ESG und Betreiberqualität sind entscheidend für Investmententscheidungen
Investoren legen verstärkt Wert auf Nachhaltigkeit und soziale Wirkung der Betreiberkonzepte. Gleichzeitig steigt der Druck, die Bonität und das Geschäftsmodell des Betreibers intensiv zu prüfen. Transparente Vertragsstrukturen und ESG-konforme Betriebsführung sind wesentliche Entscheidungskriterien im Transaktionsprozess.

Renditeanforderungen steigen leicht – Preisanpassung noch nicht abgeschlossen
Je nach Segment bewegen sich die Brutto-Anfangsrenditen 2025 zwischen 4,75 % und 5,5 %. Die Preiskorrekturen sind laut Colliers noch nicht abgeschlossen, was weiterhin für Zurückhaltung sorgt. Gleichzeitig bieten sich Einstiegsmöglichkeiten für langfristig orientierte Investoren mit Fokus auf Betriebskonstanz.

Regulatorische und demografische Trends bestimmen die Marktdynamik
Insbesondere in Pflege und Bildung führen politische Rahmenbedingungen zu Planungsunsicherheiten. Die Integration solcher Entwicklungen in Investitionsentscheidungen wird zunehmend entscheidend. Gleichzeitig sorgt der demografische Wandel für eine strukturell robuste Nachfrage in vielen Teilsegmenten.