Büroausbau im Kostenvergleich

Wo liegen die Kosten für die Ausstattung moderner Büros?

Erscheinungstermin: Mai 2025

Herausgeber: Cushman & Wakefield

Nach einem volatilen wirtschaftlichen Jahr 2024 deutet vieles auf eine moderate Erholung der Konjunktur in Europa hin. Mit fallenden Inflationsraten und ersten Leitzinssenkungen nehmen auch die Unternehmensinvestitionen wieder zu – ein zentraler Faktor für die Nachfrage nach neuen oder modernisierten Büroflächen. Für Immobilienakteure stellt sich dabei zunehmend die Frage: Wie entwickeln sich die Kosten für den Innenausbau von Büroimmobilien, und welche regionalen Unterschiede gilt es zu berücksichtigen? Der „EMEA Office Fit Out Cost Guide 2025“ von Cushman & Wakefield gibt einen detaillierten Überblick über die Ausstattungskosten in 53 Städten Europas, des Nahen Ostens und Afrikas.

Stabilisierung der Konjunktur und Investitionsbereitschaft

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in der EMEA-Region verbessern sich 2025 leicht. Trotz weiterhin erhöhtem Zinsniveau ermutigen rückläufige Inflationsraten und erste Zinssenkungen Unternehmen zu neuen Investitionen. Für den Büroflächenmarkt wird eine Nettoflächenabsorption von über 2,2 Mio. m² prognostiziert – ein positives Signal für Projektentwickler, Bestandshalter und Ausstatter.

Mieten steigen, aber moderater

Nach einem Mietwachstum von 5,4 % auf dem europäischen Büromarkt im Jahr 2024 erwarten Marktakteure für 2025 ein verlangsamtes Wachstum auf 2,1 %. Gründe dafür sind das hohe Fertigstellungsvolumen und regional steigende Leerstandsquoten, die derzeit bei durchschnittlich 9,2 % liegen. Dennoch bleibt die Nachfrage nach hochwertigen, gut angebundenen Flächen stabil, was das Interesse an Fit-Out-Investitionen in Premiumlagen weiter fördert.

Büroflächen mit hochwertiger Ausstattung dominieren

Der Anteil hochwertiger Grade-A-Flächen an den Neuvermietungen ist weiter gestiegen – auf nunmehr 50 %. Besonders gefragt sind Flächen mit moderner Ausstattung und ESG-konformen Ausbaustandards. Für Asset Manager bedeutet das: Nur wer in hochwertige Ausstattungen investiert, bleibt bei Neuvermietungen wettbewerbsfähig.

Fit-Out-Kosten steigen weiterhin – aber langsamer

Die durchschnittlichen Ausstattungs- (Fit-Out)kosten sind 2025 je nach Standard um 3 bis 4 % gestiegen. Im europäischen Mittel liegen sie bei 1.453 €/m² im mittleren Standard. Die Teuerungsraten haben sich im Vergleich zu den Vorjahren zwar abgeflacht, aber ein Rückgang der Preise ist nicht in Sicht. Das bedeutet: Budgets müssen weiterhin mit einem Aufschlag geplant werden.

Deutschland zählt zu den teuersten Märkten

In den deutschen Metropolen liegen die mittleren Fit-Out-Kosten überdurchschnittlich hoch: In Frankfurt bei 2.408 €/m², in München bei 2.432 €/m² und in Hamburg bei 2.512 €/m². Damit zählt Deutschland zu den teuersten Märkten in Europa – ein entscheidender Kostenfaktor für Investoren und Corporates bei Standortentscheidungen.

Contractor-Sentiment: Arbeitsbelastung hoch, Kostenauftrieb bleibt

Laut Befragung von über 50 Generalunternehmern in der Region EMEA sehen 67 % steigende Lohnkosten, 62 % erwarten höhere Materialpreise. Trotz einer gewissen Stabilisierung der Lieferketten bleiben die Preisrisiken präsent – nur 6 % rechnen mit sinkenden Lieferzeiten. Auftraggeber sollten daher mit anhaltender Kostenvolatilität kalkulieren.

ESG wird zum Investitionstreiber

Fast die Hälfte der befragten Auftragnehmer gab an, dass ihre Kunden 2024 mehr für ESG-konforme Lösungen ausgegeben haben als im Vorjahr. Nachhaltigkeit ist damit nicht nur ein Reputationsfaktor, sondern zunehmend ein realer Kostentreiber im Fit-Out-Prozess – relevant für Investoren, Nutzer und Planer gleichermaßen.

All-in-Kostenstruktur: Fit-Out dominiert vor Möbeln und Technik

Die Studie differenziert „All-in“-Kosten, die neben dem eigentlichen Ausbau auch Konferenz- und Informationstechnologie, Möbel und Planungsleistungen beinhalten. Dabei entfallen rund 45–60 % auf den Fit-Out selbst, 20 % auf Möbel, 10–20 % auf Technik und 10–15 % auf Dienstleistungen. Diese Struktur gibt Projektentwicklern eine belastbare Kalkulationsbasis.