Büroimmobilien-Monitor 2022

Mehr Transparenz für den Büroimmobilienmarkt

Erscheinungstermin: Mai 2022

Herausgeber: IW Köln, PREIG AG

Der Büroimmobilienmarkt gehört zu den größten Teilmärkten des Immobilienmarktes. Entwicklungen in diesem Markt sind dabei nicht nur für Investoren relevant, sondern auch für zahlreiche Unternehmen, die ihre Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter mit Büroarbeitsplätzen ausstatten und die Kosten hierfür erwirtschaften müssen. Trotz der großen Bedeutung des Büroimmobilienmietmarktes ist die Markttransparenz gering. Große Maklerhäuser veröffentlichen zwar regelmäßig Berichte über Mietentwicklungen, aber sie fokussieren sich zumeist auf die größten Standorte sowie hochpreisige Segmente und Lagen. Dies stellt jedoch nur einen Teil des Marktes dar. Zudem wird der Einfluss von Lage- und Qualitätsveränderungen auf die statistischen Durchschnittswerte zur Mietentwicklung oft nicht ausreichend berücksichtigt. So kann ein Mietpreisanstieg auch darauf zurückzuführen sein, dass sich die Qualität der Bestände verbessert hat oder dass der Anteil von Objekten in zentraler Lage überproportional gestiegen ist.

Aus diesem Grund hat das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) gemeinsam mit der PREIG AG bereits in der zweiten Auflage den IW-PREIG-Büroimmobilien-Monitor 2022 herausgebracht. Mit dem IW-PREIG Büroimmobilien-Monitor soll ein Beitrag zur Transparenz des Büromarktes geleistet werden. Im Gegensatz zu bestehenden Studien werden nicht nur die Metropolen, sondern 71 Bürostandorte betrachtet. Zudem unterscheiden die Autoren zwischen innerstädtischen Lagen und dem Umland und es werden neben den Median-Mieten auch Angebotslaufzeiten und Angebotszahlen untersucht. Die Mietpreisentwicklung wird auf Basis eines hedonischen Mietpreismodells um Verzerrungen durch Veränderungen in Lagen und Qualitäten bereinigt.

Die wesentlichen Ergebnisse der Untersuchung:

• Insgesamt sind die Büromieten 2021 in den 71 Städten um rund 5 Prozent gestiegen. Damit hat sich die Dynamik im Büromarkt deutlich gesteigert, im Jahr 2020 lag der Anstieg noch bei knapp 4 Prozent.
• Die stärksten Mietpreisanstiege gab es in Bremerhaven (+14,6 Prozent) sowie Potsdam, Münster und Leipzig (jeweils über 10 Prozent). Deutlich zurückgegangen sind die Büromieten dagegen in Regensburg und Ludwigshafen.
• Bei den Top-7-Standorten gab es den stärksten Zuwachs in Köln mit 7,8 Prozent, in Berlin und Düsseldorf stiegen die Mieten um jeweils 5,1 Prozent. In Stuttgart (+0,8 Prozent) und Frankfurt (-0,8 Prozent) gab es dagegen eine Seitwärtsbewegung der Mieten.
• Alles in allem sind in 56 von 71 (80 Prozent) der betrachteten Städte die Büromieten 2021 gestiegen.
• Die Analyse zeigt, dass in vielen Städten die Angebotslaufzeiten im Jahr 2020 deutlich angestiegen sind, in Orten mit besonders langen Laufzeiten gab es 2021 auch tendenziell Mietpreisrückgänge. Insgesamt sind die Angebotslaufzeiten 2021 aber wieder stark gesunken, was auf eine anziehende Nachfrage hindeutet.
• Vor allem das Umland der Top-7-Städte verzeichnete überproportional starke Mietpreiszuwächse gegenüber dem Vorjahr. Dies könnte darauf hindeuten, dass Unternehmen vermehrt preisgünstigere Angebote abseits der Stadtzentren in den Blick nehmen.
• Ursächlich für die sehr stabile Entwicklung des Büromarktes dürfte vor allem die erfreuliche Entwicklung der Bürobeschäftigung sein. Zwischen Juni 2020 und Juni 2021 ist die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Bürobeschäftigten um 250.000 gestiegen, die Bürobeschäftigtenquote stieg von 36,6 auf 36,9 Prozent.
• Die konjunkturelle Entwicklung, insbesondere der Anstieg der Zinsen, dürfte die Entwicklung im Büromarkt dämpfen und sich vor allem auf die Preisentwicklung auswirken. Die hohen Energiepreise dürften insbesondere die Nachfrage nach besonders energieeffizienten Bürogebäuden steigern, bei älteren und unsanierten Beständen könnte es dagegen Abschläge geben.