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17.01.2022

Büromarkt nach Corona

Zahl der Bürobeschäftigten und Büroflächennachfrage steigt bis 2030

Erscheinungstermin: Januar 2022

Herausgeber: Berenberg, IREBS Immobilienakademie

Die International Real Estate Business School (IREBS) und die Privatbank Berenberg haben die Zukunft der Büroimmobilien für die Zeit nach der Corona-Krise untersucht und verschiedene Szenarien entwickelt, bei denen die Außen- und Binnenwanderungstrends sowie die Flächeninanspruchnahme je Bürobeschäftigten verändert wurden. Ergebnis: Büroimmobilien werden voraussichtlich auch in den nächsten zehn Jahren eine wichtige Anlageklasse für Investoren und Finanzierer bleiben. Die Zahl der Bürobeschäftigen sowie die Büroflächennachfrage soll gemäß Prognose bis zum Jahr 2030 weiter zunehmen, allerdings langsamer als im vergangenen Zehnjahreszeitraum. Im Basisszenario beläuft sich der Anstieg der Büroflächennachfrage bis 2030 auf vier Prozent.

In der Studie wurden insgesamt sieben Szenarien für die Büroimmobilienentwicklung der deutschen A-Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) konzipiert. Das gesamtwirtschaftliche Umfeld dürfte weiter unterstützen, auch wenn die Omikron-Welle den Aufschwung kurzfristig etwas hinauszögert. Insgesamt bleiben die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen positiv. Obwohl die Notenbanken absehbar einen anderen Weg einschlagen, bleibt das Finanzierungsumfeld in den nächsten Jahren weiterhin sehr günstig. Für Konjunktur und Wachstum stellt die wirtschaftspolitische Agenda der neuen Regierung kein großes Risiko dar, die den Wirtschaftsausblick substanziell trüben würde. Die Szenarien zeigen, dass es in einem Basisszenario, das weitgehend einer Fortschriebung der Prä-Corona-Trends entspräche, weiteres Wachstumspotenzial auf den Büroimmobilienmärkten gibt. Die Zahl der Beschäftigten nimmt im Basisszenario bis 2030 um knapp 12 Prozent zu. Dies liegt in dieser Modellierung an der stetigen Nettozuwanderung und vor allem am unterstellten weiteren Anstieg der Erwerbspersonenquote.

Die Ergebnisse der Studie illustrieren auch, dass das Umfeld für Investoren und Finanzierer durch ein hohes Maß an struktureller Unsicherheit geprägt ist. Hier zeigen die Szenarien, dass neben den üblichen demografischen und gesamtwirtschaftlichen Parametern zwei Faktoren besondere Aufmerksamkeit verdienen: Erstens die Entwicklung der Erwerbspersonenquote, denn diese war für die weitere Dynamik der Bürobeschäftigtenquote der Faktor mit dem größten Aufwärtspotenzial. Zweitens die Nutzungsintensität der Büroflächen. Hier kann der Trend zu einer Reduktion der Flächeninanspruchnahme verstärkt werden; es ist aber auch vorstellbar, dass dieser Trend im Zuge der Neuausrichtung der Büroflächennutzung gebrochen wird.

Neben Lageeigenschaften werden vor allem die Gebäudeeigenschaften und -flexibilität immer wichtiger. Es wäre dann möglich, dass flexible und modern gestaltbare Büros in zentralen Lagen verknappen, während Standardbüros ohne flexible Raumgestaltung leer bleiben. Das schließt etwa die Stärkung von Mixed-Use-Komponenten ein, da diese die Nutzungsflexibilität und Risikostreuung im Objekt erhöhen können. Die Objektkenntnis sowie das Verständnis der Anforderung von Nutzern werden noch wertvoller.

Investoren und Finanzierer werden also mit einer anhaltenden Prognoseunsicherheit arbeiten müssen. Die Studie zeigt, dass das Management dieser Unsicherheit, die spezifische Strategieantworten erfordert, sowie ein hohes Maß an Immobilienexpertise an Bedeutung gewinnen werden. Es wird jedoch auch deutlich, dass ein jäher Einbruch der Nachfrage nach Büroflächen eher unwahrscheinlich bleibt.

Insgesamt ist das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Büromarkt nach einem Rückgang um 10% im ersten Halbjahr 2020 gegenüber dem Vorjahreszeitraum, im ersten Halbjahr 2021 auf gut 11 Mrd. Euro angestiegen. Damit wurde der Höchstwert innerhalb eines Halbjahres aus dem Jahr 2019 nur knapp verfehlt. Büroinvestitionen stehen bei institutionellen Anlegern somit
weiterhin hoch im Kurs. In einer Welt beschränkter Anlagealternativen bleiben Büroinvestments auch im Vergleich zu anderen gewerblichen Immobilienklassen eine wichtige Anlageklasse.

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Inhaltlicher Überblick

  • Gesamtwirtschaftliche Ausgangslage
  • Einführung und Problemstellung
  • Die Büromarktentwicklung in Deutschland im Zeitverlauf
  • Die Zukunft von Büroimmobilien – mögliche Szenarien
  • Implikationen für Immobilienmarktakteure
  • Schlussfolgerungen und Ausblick

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