Defence Properties

Ein neuer Sektor im Logistikimmobilienmarkt?

Erscheinungstermin: März 2026

Herausgeber: Periskop Logistics, HBC Hochschule Biberach a.d.R.

In einem Umfeld zunehmender geopolitischer Spannungen und wachsender sicherheitspolitischer Anforderungen rückt die Rolle von Infrastruktur und Industrie wieder stärker in den Fokus. Diese Entwicklung wirkt sich unmittelbar auf den Immobilienmarkt aus, insbesondere auf Segmente mit sicherheits- und logistikrelevanter Nutzung. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob sich rund um verteidigungsnahe Nutzungen ein eigenständiger Investmentmarkt herausbildet und welche Rolle institutionelles Kapital dabei spielen kann. Welche Treiber prägen die Nachfrage? Wie sehen Rendite-Risiko-Profile aus? Und welche Anforderungen ergeben sich für Investoren und Entwickler? Antworten darauf liefert das aktuelle Whitepaper „Defence Properties – ein neuer Sektor im Logistikimmobilienmarkt?“ von Periskop Logistics und der Hochschule Biberach.

Defence Properties auf dem Weg zur eigenständigen Assetklasse

Defence Properties etablieren sich zunehmend als eigenständiges Segment innerhalb der Logistik- und Infrastrukturimmobilien. Getrieben wird diese Entwicklung durch steigende Verteidigungsausgaben, geopolitische Unsicherheiten und den Aufbau industrieller Kapazitäten in Europa. Für Investoren entsteht damit ein Markt, der sich klar von klassischen Nutzungsarten wie Büro oder Wohnen abgrenzt. Charakteristisch sind stabile Nachfrageimpulse, die politisch motiviert und damit weitgehend konjunkturunabhängig sind. Gleichzeitig wächst die institutionelle Investierbarkeit durch standardisierbare Strukturen und zunehmende Markttransparenz. Die Assetklasse positioniert sich damit an der Schnittstelle von Immobilien, Infrastruktur und Sicherheit.

Attraktives Risiko-Rendite-Profil durch staatliche Mieterstrukturen

Ein zentrales Merkmal von Defence Properties ist die hohe Bonität der Nutzer, häufig staatliche oder staatsnahe Institutionen. Diese sichern langfristige Mietverträge mit Laufzeiten von bis zu 30 Jahren und schaffen damit planbare Cashflows. Die resultierenden Renditen bewegen sich je nach Risikoklasse typischerweise zwischen 4 % und über 6 %. Gleichzeitig profitieren Investoren von einer geringen Mieterfluktuation und hoher Finanzierungsfähigkeit. Die Kombination aus stabilen Erträgen und moderatem Risiko macht das Segment insbesondere für Core- und Core-Plus-Strategien interessant. In Portfolios übernehmen Defence Properties damit eine stabilisierende Funktion.

Breites Nutzungs- und Investment-Spektrum innerhalb des Segments

Das Spektrum reicht von klassischer militärischer Infrastruktur über Logistik- und Produktionsflächen bis hin zu technologiegetriebenen Standorten wie Cyber- oder Aerospace-Zentren. Entsprechend differenziert sind die Risikoprofile und Renditepotenziale. Core-Objekte zeichnen sich durch hohe Sicherheit und geringe Umnutzungsrisiken aus, während Value-Add- und Entwicklungsprojekte zusätzliche Wertsteigerung ermöglichen. Besonders relevant sind Dual-Use-Immobilien, die sowohl militärisch als auch zivil genutzt werden können. Diese verbinden technologische Innovation mit industrieller Nachfrage. Für Investoren entsteht damit ein diversifizierbares Anlageuniversum.

Standortcluster als zentrale Werttreiber

Die räumliche Konzentration der Defence-Industrie in Deutschland bildet die Grundlage für attraktive Immobilienstandorte. Regionale Cluster – etwa in Norddeutschland (Marine), Westdeutschland (Fahrzeugtechnik) und Süddeutschland (High-Tech und Luftfahrt) – bündeln industrielle Kompetenzen und Nachfrage. Diese Cluster fördern Synergien zwischen Unternehmen, Forschung und staatlichen Einrichtungen. Für Immobilieninvestoren entstehen dadurch Hotspots mit langfristigem Wachstumspotenzial. Gleichzeitig erhöhen bestehende Infrastrukturen und Netzwerke die Standortresilienz. Die Nähe zu logistischen Knotenpunkten und militärischen Einrichtungen verstärkt diese Effekte zusätzlich.

Public-Private-Partnerships als Schlüsselstruktur

Die zunehmende Bedeutung von Defence Properties geht mit neuen Finanzierungs- und Kooperationsmodellen einher. Public-Private-Partnerships sowie Sale-and-Leaseback-Strukturen verbinden staatlichen Infrastrukturbedarf mit privatem Kapital. Diese Modelle ermöglichen eine effizientere Umsetzung von Projekten und entlasten öffentliche Haushalte. Für Investoren eröffnen sich dadurch Zugangsmöglichkeiten zu großvolumigen und langfristigen Investments. Gleichzeitig entstehen neue Anforderungen an Vertragsgestaltung und Governance. Die Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und privaten Akteuren wird damit zum zentralen Erfolgsfaktor.

Hohe Anforderungen an Underwriting und ESG-Integration

Investitionen in Defence Properties erfordern spezialisiertes Know-how und eine vertiefte Risikoanalyse. Neben klassischen Immobilienkriterien spielen Sicherheitsanforderungen, Genehmigungsverfahren und technische Spezifikationen eine zentrale Rolle. Auch ESG gewinnt an Bedeutung, wobei Sicherheit zunehmend als Bestandteil nachhaltiger Investitionsstrategien verstanden wird. Investoren müssen klare Governance-Strukturen, transparente Reporting-Systeme und spezifische KPI-Sets etablieren. Die Integration von ESG erfolgt dabei entlang von Energieeffizienz, Cyber-Resilienz und Compliance-Anforderungen. Damit steigt die Komplexität, aber auch die Professionalität des Segments.

Politische Rahmenbedingungen und Wachstumsperspektiven bis 2030

Bis etwa 2030 eröffnet sich ein Zeitfenster für den massiven Ausbau verteidigungsrelevanter Infrastruktur in Europa. Programme wie nationale Sondervermögen und europäische Initiativen treiben diese Entwicklung voran. Gleichzeitig sollen regulatorische Maßnahmen, etwa beschleunigte Genehmigungsverfahren, die Umsetzung erleichtern. Für den Immobilienmarkt bedeutet dies eine steigende Nachfrage nach geeigneten Flächen und Objekten. Besonders profitieren Standorte mit bestehender militärischer Infrastruktur oder guter logistischer Anbindung. Defence Properties entwickeln sich damit zu einem strategischen Wachstumsfeld für institutionelle Investoren.