EMEA Data Center Report 2026

Das Marktwachstum erfasst neue Regionen

Erscheinungstermin: August 2026

Herausgeber: JLL

Die rasant wachsende Nutzung von Cloud-Diensten und künstlicher Intelligenz lässt den Bedarf an leistungsfähiger digitaler Infrastruktur in Europa und im Nahen Osten weiter steigen. Für die Immobilienwirtschaft wird damit zunehmend entscheidend, wo ausreichend Strom, geeignete Grundstücke und genehmigungsfähige Standorte für neue Rechenzentren verfügbar sind. Gleichzeitig verändern hohe Investitionsvolumina, knappe Netzkapazitäten und neue Anforderungen von Hyperscalern die etablierten Standort- und Investmentmuster. Der „EMEA Mid-Year Data Centre Report 2026“ von JLL untersucht diese Verschiebungen auf den europäischen Rechenzentrumsmärkten und im Nahen Osten. Im Mittelpunkt stehen die Fragen, wie stark Angebot und Nachfrage wachsen, welche Standorte künftig profitieren, wie sich Mieten und Grundstückspreise entwickeln und welche Chancen sich daraus für Entwickler und Investoren ergeben.

Hyperscaler treiben den nächsten Investitionszyklus

Die Investitionsbereitschaft der großen Cloud-Anbieter erreicht 2026 eine neue Größenordnung. Die vier führenden Hyperscaler planen zusammen Investitionen von rund 725 Milliarden US-Dollar – 77 Prozent mehr als im Vorjahr –, wobei ein Großteil in KI-Rechenleistung und Rechenzentrumsinfrastruktur fließt. Auch die EMEA-Region profitiert unmittelbar: AWS hat seine European Sovereign Cloud in Brandenburg eröffnet und investiert 7,8 Milliarden Euro in Deutschland, während Microsoft ein 30-Milliarden-US-Dollar-Programm in Großbritannien umsetzt. Für die Immobilienwirtschaft bedeutet dies eine strukturell hohe Nachfrage nach Grundstücken mit gesicherter Energieversorgung und nach großvolumigen Entwicklungsstandorten. Rechenzentren entwickeln sich damit weiter von einer spezialisierten Nische zu einer zunehmend institutionellen Infrastruktur-Assetklasse.

Europas Kernmärkte wachsen trotz knapper Netze weiter

Die etablierten FLAP-D-Märkte Frankfurt, London, Amsterdam, Paris und Dublin verfügen inzwischen über rund 3,8 GW laufende Rechenzentrumskapazität, gegenüber 1,8 GW im Jahr 2019. Weitere 1,4 GW befinden sich im Bau und rund 2 GW sind in Planung, sodass auch die traditionellen Hubs erhebliches Wachstumspotenzial behalten. Allein im ersten Halbjahr 2026 wurden 194 MW fertiggestellt; Paris führte mit 72,5 MW vor London mit 49 MW und Frankfurt mit 45 MW. Besonders in Frankfurt bremsen jedoch Netzanschlusszeiten von mindestens 24 Monaten die Umsetzung der Pipeline. Für Investoren wird daher weniger die grundsätzliche Nachfrage als vielmehr die tatsächliche Verfügbarkeit von Strom zum entscheidenden Faktor für den Entwicklungszeitpunkt.

Nachfrage absorbiert neue Flächen nahezu unmittelbar

Der Flächenumsatz in FLAP-D erreichte im ersten Halbjahr 2026 bereits 171,7 MW und damit rund zwei Drittel des gesamten Jahresvolumens von 2025. Gleichzeitig sind für das Gesamtjahr rund 453 MW neue Kapazitäten vorgesehen, fast dreimal so viel wie 2020. Trotz dieser hohen Fertigstellungszahlen bleibt die Verfügbarkeit sehr knapp, weil neue Kapazitäten vielfach bereits während der Entwicklung gebunden werden. Frankfurt weist mit 3,1 Prozent die niedrigste Leerstandsquote der fünf Kernmärkte auf, und zusammenhängende Flächen für besonders leistungsintensive Nutzer sind überall knapp. Vorvermietung wird dadurch zu einem zentralen Bestandteil der Nutzer- und Projektentwicklungsstrategie.

Mietentwicklung differenziert sich nach Größenklasse

Nach starken Mietsteigerungen seit 2023 zeichnet sich 2026 erstmals eine unterschiedliche Entwicklung zwischen kleineren Colocation-Flächen und großvolumigen Verträgen ab. Wholesale-Mieten liegen rund zwei bis drei Prozent unter ihren Höchstständen von 2025, nachdem zusätzliche Kapazitäten auf den Markt gekommen sind. Kleinere Flächen unter einem Megawatt verteuern sich dagegen weiter und erreichen durchschnittlich 177 Euro je kW und Monat; für 1 bis 5 MW werden rund 147 Euro und für Hyperscale-Kapazitäten ab 5 MW etwa 123 Euro aufgerufen. Bei Vertragsverlängerungen liegen die EMEA-Marktmieten je nach Flächengröße weiterhin 25 bis 40 Prozent über dem Niveau früherer Verträge. Für Eigentümer bleibt das Mietumfeld damit grundsätzlich attraktiv, allerdings nimmt die Preissetzungsmacht dort ab, wo neue Kapazitäten tatsächlich verfügbar werden.

Neue Rechenzentren rücken deutlich weiter von den Metropolen ab

Die kommende Entwicklungswelle verändert die Geografie des europäischen Rechenzentrumsmarktes grundlegend. Zwischen 2022 und 2025 lagen neue Wholesale-Colocation-Projekte durchschnittlich 52 Kilometer von einem nationalen Hub entfernt; für die Pipeline 2026 bis 2028 steigt dieser Wert auf 136 Kilometer. Bei selbst entwickelten Hyperscale-Campusprojekten vergrößert sich die durchschnittliche Entfernung sogar von 46 auf 175 Kilometer. Hauptursache sind begrenzte Netzkapazitäten, steigende Grundstückspreise und planungsrechtliche Restriktionen in den etablierten Metropolregionen. Für Entwickler und Investoren gewinnen deshalb sekundäre Standorte mit gesicherter Stromversorgung erheblich an strategischem Wert.

Greenfield wird zum zentralen Entwicklungsmodell

Parallel zur räumlichen Verlagerung verändert sich die Art der Grundstücke, auf denen neue Kapazitäten entstehen. Von 2022 bis 2025 wurden knapp 80 Prozent des zusätzlichen Angebots auf Gewerbegebieten oder am Rand bestehender Metropolen errichtet; in der Pipeline für 2026 bis 2028 sinkt deren Anteil auf 56 Prozent. Greenfield-Standorte erhöhen ihren Anteil dagegen von 8 auf 39 Prozent. Insbesondere KI-Training und große Hyperscale-Campus benötigen Grundstücks- und Stromdimensionen, die innerhalb klassischer Gewerbegebiete häufig nicht mehr realisierbar sind. Für die Immobilienwirtschaft entstehen dadurch neue Chancen bei großflächigen Grundstücken in regionalen Lagen, sofern Netzanschluss, Genehmigungsfähigkeit und gegebenenfalls eigene Energieerzeugung frühzeitig gesichert werden können.

Stromverfügbarkeit verschiebt Werte zwischen Standorten

Der zunehmende Engpass bei geeigneten Flächen und Netzanschlüssen schlägt sich bereits deutlich in den Grundstückspreisen nieder. Prime Powered Land in FLAP-D verteuerte sich seit 2021 um 82 Prozent von 1,24 auf 2,26 Millionen Euro je MW IT-Leistung. Primärmärkte kosten damit durchschnittlich 2,3-mal so viel wie Sekundärstandorte und rund viermal so viel wie tertiäre Märkte. Gleichzeitig folgen besonders große, kaum latenzabhängige KI-Anwendungen zunehmend dem verfügbaren Strom und können deshalb weiter entfernte Standorte nutzen. Für Investoren wird die gesicherte elektrische Leistung damit neben Lage und Grundstücksqualität zu einem eigenständigen Werttreiber und einem wesentlichen Bestandteil der Due Diligence.

Milan, Iberia und die Nordics rücken in die erste Reihe

Das Wachstum außerhalb der traditionellen FLAP-D-Hubs bedeutet keine Abkehr von den Kernmärkten, sondern eine Erweiterung des investierbaren Universums. In Mailand, auf der Iberischen Halbinsel und in den nordischen Ländern entstehen zunehmend großvolumige Hyperscale- und KI-Projekte, weil dort Strom und größere Grundstücke leichter verfügbar sind. JLL erwartet, dass diese Märkte im nächsten Zyklus zunehmend wie Tier-1-Standorte bewertet werden und langfristige Mietverträge sowie spezialisiertes Kapital anziehen. Damit entsteht für Investoren eine breitere Standortpalette, während die etablierten Hubs ihre Bedeutung für latenzkritische Unternehmensanwendungen behalten. Entscheidend wird künftig stärker die jeweilige Nutzerstruktur: große KI-Campus und urbannahe Enterprise-Colocation entwickeln sich zu zwei unterschiedlichen Immobilien- und Investmentprodukten.

Der Nahe Osten baut eine zweite große Wachstumsregion auf

Neben Europa entwickelt sich der Nahe Osten zu einem der dynamischsten Rechenzentrumsmärkte innerhalb von EMEA. Aktuell sind rund 1,6 GW IT-Kapazität vorhanden, weitere 2,6 GW befinden sich im Bau und 13,8 GW in der Planung. Regionale geopolitische Risiken haben in den vergangenen Monaten zwar zu Verzögerungen geführt, die großen Projekte wurden jedoch überwiegend verschoben und nicht aufgegeben. Besonders Saudi-Arabien gewinnt an Bedeutung: Allein in Riad befinden sich 1,4 GW im Bau und weitere 5,3 GW in Planung, während Abu Dhabi und Dubai zusammen bereits 602 MW bestehende Kapazität aufweisen. Im Basisszenario könnte die Kapazität des Nahen Ostens bis 2030 auf rund 6,5 GW steigen und sich damit gegenüber heute etwa vervierfachen – unterstützt durch staatliche KI-Programme, niedrige Energiekosten und umfangreiches Staatskapital.

Plattformtransaktionen prägen den Investmentmarkt

Der Kapitalmarkt für Rechenzentren wird stärker als viele klassische Immobiliensegmente von wenigen sehr großen Plattform- und Portfoliotransaktionen bestimmt. Zwischen 2020 und 2025 entfielen rund 79 Prozent des Change-of-Control-Volumens auf Portfolio- oder Unternehmenstransaktionen, wodurch die jährlichen Investmentvolumina stark schwanken. Rund 86 Prozent des jüngsten Akquisitionsvolumens kamen von grenzüberschreitenden Käufern, während Private Equity und Investmentmanager zusammen etwa 58 Prozent stellten. Damit schreitet die Konsolidierung der Assetklasse in den Händen spezialisierter und internationaler Investoren weiter voran. Für Immobilieninvestoren bedeutet dies, dass neben Einzelobjekten zunehmend Plattformzugang, Betreiberkompetenz und Skalierbarkeit über die Wettbewerbsfähigkeit im Markt entscheiden.