Emerging Trends in Real Estate 2026

Ein neuer Pragmatismus kehrt ein

Erscheinungstermin: November 2025

Herausgeber: PwC, Urban Land Institute

Geopolitische Unsicherheiten, ein verändertes Zinsumfeld und strukturelle Transformationsprozesse prägen die wirtschaftliche Entwicklung in Europa zunehmend. Diese Rahmenbedingungen wirken direkt auf Immobilienmärkte, Kapitalflüsse und Investitionsstrategien und zwingen Marktteilnehmer zu einer realistischeren Neubewertung von Risiken und Chancen. Vor diesem Hintergrund rücken Fragen nach der künftigen Rolle von Immobilien im Multi-Asset-Portfolio, der Attraktivität einzelner Standorte sowie der Bedeutung von operativen und nachhaltigen Strategien in den Fokus. Die Studie Emerging Trends in Real Estate Europe 2026, herausgegeben von PwC und dem Urban Land Institute (ULI), greift diese Themen auf. Sie beleuchtet, wie Investoren, Entwickler und Finanzierer auf das anhaltend volatile Umfeld reagieren, welche Städte und Sektoren bevorzugt werden und welche Faktoren die Kapitalmärkte in Europa bestimmen. Zudem wird analysiert, wie Dekarbonisierung, Digitalisierung und demografische Entwicklungen die Investmentlogik verändern.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

Übergang von vorsichtigem Optimismus zu pragmatischem Handeln
Das Marktumfeld wird weniger von Hoffnung auf schnelle Erholung als von der Akzeptanz einer längeren Übergangsphase geprägt. Sinkende, aber weiterhin volatile Zinsen sowie geopolitische Risiken führen dazu, dass Investitionsentscheidungen selektiver getroffen werden. Immobilien verlieren dabei ihre frühere Selbstverständlichkeit als Kernanlage und stehen stärker im Wettbewerb mit Infrastruktur und Private Credit. Für Investoren rückt die Fähigkeit in den Vordergrund, auch unter unsicheren makroökonomischen Bedingungen stabile Cashflows zu generieren. Die Assetklasse muss ihren Mehrwert neu definieren, insbesondere gegenüber alternativen Realanlagen.

Kapitalmärkte: Erholung vor allem auf der Fremdkapitalseite
Die Kreditmärkte zeigen sich deutlich aufnahmefähiger als noch in den Vorjahren. Banken, Debt Funds und Versicherungen verfügen über solide Bilanzen und konkurrieren zunehmend um attraktive Finanzierungen. Für viele Marktteilnehmer erscheint Fremdkapital derzeit attraktiver als Eigenkapital, da sich risikoadjustierte Renditen mit besserem Downside-Schutz erzielen lassen. Auf der Eigenkapitalseite bleibt die Zurückhaltung institutioneller Investoren jedoch spürbar, insbesondere im Core-Segment. Gleichzeitig gewinnen Family Offices, vermögende Privatinvestoren und Private-Equity-Strukturen weiter an Bedeutung.

Stärkere Fokussierung auf Länder und Städte mit hoher Resilienz
Die Standortauswahl gewinnt erheblich an Gewicht, da sich wirtschaftliche und politische Risiken innerhalb Europas stärker differenzieren. Bevorzugt werden Märkte mit stabilen institutionellen Rahmenbedingungen, hoher Liquidität und langfristigen Wachstumsperspektiven. London, Paris, Berlin und Madrid behaupten ihre Spitzenpositionen, wobei Investoren zunehmend zwischen der wirtschaftlichen Stärke der Metropolen und dem jeweiligen nationalen Umfeld unterscheiden. Auch ausgewählte Sekundärstädte rücken in den Fokus, sofern sie von strukturellem Wachstum und spezialisierten Nutzungsprofilen profitieren. Langfristige Trends wie Demografie, Digitalisierung und Dekarbonisierung prägen die Standortlogik stärker als kurzfristige Konjunkturimpulse.

Operative und alternative Sektoren dominieren die Investmentagenda
An der Spitze der Sektorenrankings stehen weiterhin Rechenzentren und Energieinfrastruktur, gefolgt von studentischem Wohnen und Logistik. Diese Nutzungsarten zeichnen sich durch infrastrukturnahe, bedarfsorientierte Geschäftsmodelle und vergleichsweise stabile Erträge aus. Investoren akzeptieren dabei zunehmend höhere operative Komplexität, um langfristige Cashflows und Wertstabilität zu sichern. Gesundheits-, Bildungs- und Wohnsegmente profitieren zusätzlich von demografischen Entwicklungen und gesellschaftlichem Bedarf. Klassische Büro- und Einzelhandelsformate bleiben dagegen unter Druck und erfordern häufig Repositionierungsstrategien.

ESG und Regulierung als zweischneidiges Schwert
Nachhaltigkeit bleibt ein zentraler Werttreiber, insbesondere im Hinblick auf Finanzierung, Bewertung und Exit-Fähigkeit von Assets. Gleichzeitig wird die zunehmende regulatorische Komplexität als Belastung wahrgenommen, da sie Planungs- und Investitionssicherheit erschwert. Viele Marktteilnehmer passen ihre ESG-Strategien an die makroökonomische Realität an, ohne die langfristigen Klimaziele aus dem Blick zu verlieren. Besonders relevant ist die Frage, wie Transformations- und Anpassungskosten künftig in Bewertungen integriert werden. Fehlende Klarheit bei Standards und Benchmarks wirkt dabei bremsend auf Kapitalallokationen.

Immobilien als Baustein für Europas langfristige Wettbewerbsfähigkeit
Städte werden zunehmend als strategischer Hebel für wirtschaftliche Resilienz und Innovation verstanden. Dichte, gemischt genutzte urbane Räume unterstützen Wissensaustausch, Produktivität und soziale Stabilität. Investitionen in Infrastruktur, Mobilität und Bestandstransformation gewinnen dadurch an Bedeutung. Für die Immobilienwirtschaft eröffnet sich die Chance, stärker als Partner öffentlicher Akteure aufzutreten und langfristige Entwicklungsziele mitzugestalten. Der Fokus verschiebt sich von kurzfristiger Wertsteigerung hin zu nachhaltiger, standortbezogener Wertschöpfung.