Energetische Bestandsanalyse

Ineffiziente Gebäude machen Transformation zur wirtschaftlichen Notwendigkeit

Erscheinungstermin: Dezember 2025

Herausgeber: CBRE

Steigende CO₂-Kosten und regulatorische Anforderungen treiben die energetische Transformation des Gebäudesektors zunehmend voran. Für Eigentümer und Investoren bedeutet dies: Energieeffizienz ist nicht mehr nur ein Nachhaltigkeitskriterium, sondern eine wirtschaftliche Notwendigkeit. Insbesondere im Wohnungsbestand entstehen daraus erhebliche Herausforderungen – aber auch Chancen zur Wertsteigerung. Die Studie „Energetische Bestandsanalyse und Perspektiven des deutschen Wohnungsbestandes“ von CBRE Research analysiert auf Basis von 2,1 Millionen Wohnungsinseraten den energetischen Zustand deutscher Wohnimmobilien und beleuchtet regionale Unterschiede, Kostenaspekte und regulatorische Treiber.

Die zentralen Ergebnisse:

Energieeffizienz im Bestand auf niedrigem Niveau

Der durchschnittliche Primärenergieverbrauch liegt in Deutschland bei 124 kWh/m²a, was der Energieeffizienzklasse D entspricht. In Städten wie Stuttgart und Düsseldorf ist der Verbrauch besonders hoch, während München mit 104 kWh/m²a den niedrigsten Wert unter den Top-7-Städten aufweist. Insgesamt befindet sich ein erheblicher Teil des Wohnungsbestands in den schlechtesten Effizienzklassen E bis H.

Sanierungsdruck durch EPBD 2024 und CO₂-Bepreisung

Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024) fordert schrittweise Sanierungen bis 2030 bzw. 2035, insbesondere bei den ineffizientesten Gebäuden. Auch das nationale CO₂-Preissystem und der ab 2028 startende ETS 2 erhöhen den finanziellen Druck auf Eigentümer. Ohne energetische Modernisierung drohen signifikante Marktwertverluste und höhere Betriebskosten.

Green Premium und Brown Discount

Energieeffiziente Wohnungen der Klasse A erzielen im Mietmarkt Aufschläge von über 30 % gegenüber Klasse H. Gleichzeitig zeigen sich auf dem Transaktionsmarkt Abschläge von über 40 % bei unsanierten Gebäuden. Energieeffizienz wirkt somit direkt wertbildend, unabhängig von Baujahr und Ausstattung.

Regionale Disparitäten im Sanierungsbedarf

In nordwestdeutschen Kreisen liegt der Anteil ineffizienter Gebäude (Klasse E oder schlechter) bei über 50 %, während viele Regionen im Süden und Osten deutlich besser abschneiden. Ursachen liegen u.a. in jüngeren Beständen, Fernwärmeanbindung und früheren Förderprogrammen.

Stadt-Land-Gefälle in der Energieeffizienz

In städtischen Gebieten dominieren Gebäude aus den 1950–1979er Jahren, die häufig schlechte Energiewerte aufweisen. Auf dem Land wurden viele Gebäude nach 1990 errichtet und haben dank technischer Fortschritte – etwa Wärmepumpen und PV-Anlagen – eine bessere Bilanz. Eine gezielte Sanierung der Altbestände in Städten könnte den größten Hebel bieten.

Modernisierung wirtschaftlich oft nur in Ballungsräumen tragfähig

In den Top-7-Städten ist der Anteil an Gebäuden mit Klasse D oder besser mit 65 % höher als im Bundesdurchschnitt (61 %). Die Rentabilität energetischer Investitionen ist dort dank hoher Mieten gegeben, während sie in ländlichen Räumen häufig am niedrigen Mietniveau scheitert.

Hohe Sanierungskosten und fehlende Förderkulisse

Die Kosten für eine Vollsanierung von Klasse H/G auf C liegen zwischen 400 und 700 €/m². Eine Wärmepumpennachrüstung bei bereits gedämmten Gebäuden kostet rund 100 €/m². Die derzeitige Kappung der Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) auf 8 % reicht oft nicht aus, um diese Investitionen zu decken.

Regulatorische Unsicherheiten hemmen Investitionen

Die Verschiebung von ETS 2 auf 2028 sowie die Reformen des Klimaschutzgesetzes und des BauGB senden widersprüchliche Signale. Diese Unsicherheit führt zu abwartendem Verhalten am Markt, obwohl langfristig strikte Vorgaben zur Dekarbonisierung bestehen bleiben.