Globaler Rechenzentrumsmarkt

Von der ungezügelten Expansion zu Managed Growth

Erscheinungstermin: Mai 2026

Herausgeber: Cushman & Wakefield

Der weltweite Digitalisierungsschub, die rasante Verbreitung von Künstlicher Intelligenz und der steigende Bedarf an Cloud- und Rechenkapazitäten treiben die Nachfrage nach digitaler Infrastruktur auf neue Höchststände. Damit rücken Rechenzentren zunehmend in den Fokus von Investoren, Projektentwicklern und öffentlichen Entscheidungsträgern. Gleichzeitig verschärfen sich die Anforderungen an Flächen, Energieversorgung und Genehmigungsverfahren, wodurch die Standortwahl komplexer wird. Die Studie „Global Data Center Market Comparison 2026“ von Cushman & Wakefield untersucht, welche Märkte weltweit die besten Voraussetzungen für die Entwicklung von Rechenzentren bieten. Im Mittelpunkt stehen Fragen nach Wachstumspotenzialen, Energieverfügbarkeit, regulatorischen Rahmenbedingungen, Flächenangeboten und den attraktivsten Investitionsstandorten für die nächste Ausbaustufe der digitalen Infrastruktur.

Rechenzentrumsmarkt wächst weiter – aber kontrollierter

Der globale Rechenzentrumsmarkt befindet sich weiterhin in einer starken Wachstumsphase. Allerdings wird die Entwicklung zunehmend durch regulatorische Vorgaben, Netzengpässe und gesellschaftliche Akzeptanzfragen gesteuert. Cushman & Wakefield beschreibt diese Entwicklung als „Managed Growth“, also als kontrolliertes Wachstum statt eines ungezügelten Expansionszyklus. Insbesondere Genehmigungsprozesse, Stromverfügbarkeit und lokale Widerstände beeinflussen heute stärker als noch vor wenigen Jahren die Standortwahl. Für Investoren und Entwickler bedeutet dies, dass neben der Nachfrage zunehmend die Realisierbarkeit von Projekten über den Erfolg entscheidet.

Kein Hinweis auf eine Infrastrukturblase

Trotz enormer Investitionssummen sieht die Analyse derzeit keine Anzeichen für eine Überhitzung der Rechenzentrumsinfrastruktur. Die Nachfrage übersteigt in vielen Märkten weiterhin deutlich das verfügbare Angebot, was sich in sehr niedrigen Leerstandsquoten und hohen Vorvermietungsraten widerspiegelt. Gleichzeitig begrenzen Stromengpässe, regulatorische Auflagen und lange Entwicklungszeiträume das Risiko einer Überproduktion. Die hohen Investitionen der Hyperscaler werden überwiegend durch reale Nachfrage nach Cloud-, KI- und Rechenleistungen getragen. Für Kapitalgeber spricht dies weiterhin für robuste Fundamentaldaten des Sektors.

Texas etabliert sich als globales Wachstumszentrum

Besonders dynamisch entwickelt sich der US-Bundesstaat Texas. Neben dem etablierten Markt Dallas/Fort Worth gewinnen Regionen wie West Texas, Houston oder der Texas Panhandle zunehmend an Bedeutung. Ausschlaggebend sind große Flächenverfügbarkeiten, ein investitionsfreundliches Umfeld, eine vergleichsweise flexible Regulierung sowie eine eigenständige Stromversorgung. Gleichzeitig werden milliardenschwere Investitionen in die Netzinfrastruktur umgesetzt, um die steigende Nachfrage zu bedienen. Texas entwickelt sich damit zu einem der wichtigsten Zielmärkte für großflächige KI- und Hyperscale-Campusprojekte weltweit.

Sekundär- und Tertiärmärkte gewinnen an Attraktivität

Während etablierte Primärmärkte weiterhin bevorzugt werden, verschiebt sich ein wachsender Teil der Entwicklung in kleinere Standorte. Ursachen sind Flächenknappheit, steigende Grundstückspreise und regulatorische Restriktionen in den Kernmärkten. Vor allem großflächige Campusentwicklungen benötigen heute erhebliche Landreserven und ausreichend Stromkapazitäten. Dadurch profitieren ländlichere Regionen mit geringerer Bevölkerungsdichte und weniger Widerständen gegen neue Projekte. Für Immobilieninvestoren eröffnen sich dadurch Chancen in bislang wenig beachteten Standorten.

Stromversorgung wird zum zentralen Standortfaktor

Die Verfügbarkeit von Energie bleibt das wichtigste Kriterium bei der Standortentscheidung. Weltweit liegen die durchschnittlichen Anschlusszeiten für große Stromabnehmer inzwischen bei rund 4,4 Jahren. Deshalb integrieren Betreiber zunehmend eigene Energieerzeugung in ihre Projekte oder sichern sich langfristige Energiepartnerschaften. Besonders gefragt sind Standorte mit stabilen Stromnetzen, wachsender Energieproduktion und der Möglichkeit, große Lasten kurzfristig anzuschließen. Für Projektentwickler wird die Sicherung von Energie zunehmend wichtiger als klassische Immobilienparameter.

Entwicklungs-Pipeline erreicht neue Dimensionen

Weltweit befanden sich 2025 rund 31,7 Gigawatt Rechenzentrumskapazität im Bau – mehr als doppelt so viel wie im Vorjahr. Rund 80 Prozent dieser Aktivitäten konzentrieren sich auf den amerikanischen Kontinent. Besonders bemerkenswert sind die hohen Vorvermietungsquoten vieler Projekte, die häufig deutlich über 80 Prozent liegen. Dies verdeutlicht die hohe Marktnachfrage und reduziert das Vermarktungsrisiko neuer Entwicklungen erheblich.

Landverfügbarkeit wird zum Wettbewerbsvorteil

Mit steigenden Leistungsanforderungen wachsen auch die Flächenbedarfe der Betreiber. Immer häufiger werden großflächige Campusstandorte mit eigener Energieversorgung entwickelt. Märkte wie West Texas, Virginia oder die Carolinas profitieren von großen zusammenhängenden Flächenreserven und vergleichsweise günstigen Grundstückspreisen. Gleichzeitig werden „Powered Land“-Standorte, bei denen Stromanschlüsse bereits gesichert sind, zunehmend mit deutlichen Preisaufschlägen gehandelt. Für Grundstückseigentümer und Entwickler steigt damit die Bedeutung energienaher Flächen deutlich an.

Nachhaltigkeit und saubere Energie gewinnen an Gewicht

Neben der Energieverfügbarkeit rückt die Herkunft des Stroms immer stärker in den Fokus. Die Studie bewertet erstmals umfassender den Anteil sauberer Energien einschließlich Kernkraft. Märkte wie Reykjavik, Oslo oder Montreal profitieren von einem besonders hohen Anteil CO₂-armer Stromerzeugung und verbessern dadurch ihre Wettbewerbsposition. Gleichzeitig investieren Betreiber verstärkt in effizientere Kühltechnologien und neue Energiekonzepte, um Betriebskosten und Emissionen zu senken. Nachhaltigkeitsaspekte werden damit zu einem wichtigen Faktor bei Investitions- und Standortentscheidungen.

Europa setzt auf Regulierung, Nachhaltigkeit und neue Wachstumsstandorte

Der europäische Rechenzentrumsmarkt entwickelt sich zunehmend zweigeteilt. Während die etablierten FLAPD-Märkte (Frankfurt, London, Amsterdam, Paris und Dublin) weiterhin den Großteil der Kapazitäten stellen, verlagert sich ein wachsender Anteil neuer Entwicklungen in alternative Standorte. Frankfurt bleibt einer der wichtigsten europäischen Hubs und dürfte in den kommenden Jahren die Marke von 1 GW operativer Kapazität überschreiten. Gleichzeitig erschweren Stromengpässe, längere Genehmigungsprozesse und zunehmender gesellschaftlicher Widerstand die Entwicklung in vielen Kernmärkten. Besonders Amsterdam leidet unter restriktiven regulatorischen Rahmenbedingungen, während Paris zunehmend auf kontrolliertes Wachstum setzt. Davon profitieren aufstrebende Märkte wie Madrid, Mailand, Helsinki oder Oslo, die mit besserer Stromverfügbarkeit, wettbewerbsfähigen Kostenstrukturen und großen Entwicklungspipelines zusätzliche Investitionen anziehen.

Deutschland bleibt europäischer Schlüsselmarkt trotz wachsender Herausforderungen

Deutschland nimmt innerhalb Europas weiterhin eine zentrale Rolle im Rechenzentrumsmarkt ein. Frankfurt zählt zu den größten und dynamischsten Standorten weltweit und profitiert von seiner Funktion als bedeutender Internetknotenpunkt sowie von einer hohen Konzentration internationaler Cloud- und Colocation-Anbieter. Gleichzeitig zeigt die Studie, dass sich die Rahmenbedingungen verschärfen. Netzkapazitäten, Stromverfügbarkeit und regulatorische Anforderungen gewinnen zunehmend an Bedeutung und beeinflussen die Skalierbarkeit neuer Projekte. Hinzu kommen europäische Vorgaben zur Energieeffizienz, Transparenz beim Ressourcenverbrauch und Nachhaltigkeit, die den Betrieb künftig stärker prägen werden. Für Investoren bleibt Deutschland dennoch ein strategischer Kernmarkt, wobei künftig insbesondere die Fähigkeit zur Sicherung von Energie- und Flächenressourcen über den Projekterfolg entscheiden dürfte.