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02.06.2021

Habona Report 2021

Assetklasse Einzelhandel: systemrelevant und krisenfest

Erscheinungstermin: März 2021

Herausgeber: Habona Invest

Im zweiten Corona-Jahr wird deutlich: Die erfolgsverwöhnte Immobilienwirtschaft ist nicht unverwundbar. Der in seiner vierten Neuauflage erschienene Habona Report 2021 schärft den Blick für bisher eher verborgene Entwicklungen und zeigt auf, wo Gebäude nicht mehr der Nutzernachfrage entsprechen und Preiskorrekturen unvermeidlich sind. Insbesondere Handels- und auch andere Publikumsimmobilien stehen vor ihren größten Herausforderungen seit Jahrzehnten. Hier wird besonders deutlich, wie sich das alte Koordinatensystem der Immobilienwirtschaft mit seinen klassischen Lagekategorien und Risikoklassen, statischen Kennzahlen und Assetklassen überholt hat. Ein Jahr Pandemie zeigt aber auch, wer aus der Krise gestärkt hervorgehen wird: Die Nahversorgungsimmobilie.

Zusammen mit Statista, Jones Lang LaSalle sowie zwanzig prominenten Gastbeiträgern hat Habona die wesentlichen Treiber für die zukünftige Entwicklung von Standorten und Konzepten im Einzelhandel unter dem Corona-Brennglas beleuchtet und bewertet.

Die acht Kernergebnisse der Studie:

1. Die Pandemie verstärkt bestehende Trends
Erstmals zeigt sich, in welchem Umfang die digitale Transformation die Immobilienwirtschaft insgesamt berührt. Veränderungen im Nutzerverhalten wirken sich unmittelbar auf den Nutzwert und damit auf den Wert der Immobilie aus.

2. Der Flächenabbau imNonfood-Einzelhandel kommt den Innenstädten zu Gute
Ein deutlich geringerer Flächenbedarf bringt Bewegung in die Innenstädte. In der Folge fallender Mieten öffnen sich auch die A-Lagen für kosten-, service-und beratungsintensivere Konzepte, die lange zuvor aus den Innenstädten verdrängt wurden.

3. Corona hilft, den Strukturwandel zu verstehen und anzuerkennen
Nachfrageseitige Veränderungen betreffen mittlerweile nicht mehr allein das Einkaufen, sondern auch die Art und Weise, wie wir wohnen, arbeiten und reisen wollen. Das Ausmaß der Pandemiefolgen ermöglicht den Akteuren einen offeneren Umgang mit notwendigen Veränderungen.

4. Nahversorgung und Mixed-Use zeigen ihre Online-und Krisen-Resilienz
Mit neuen Ansprüchen an Wohnen, Arbeiten und Leben gewinnen dezentrale Standorte an Bedeutung. Milliarden Euro an Einzelhandelsumsatz fließen aus den Fußgängerzonen und Shoppingcentern ab und den Nahversorgungslagen zu. Dort ergeben sich neue und interessante immobilienwirtschaftliche Aufgaben.

5. Nachhaltiger Stadtumbau erfordert kollaborative Stadtplanung
Die Komplexität des Wandels lässt erahnen, dass Top-Down-Ansätze nicht mehr geeignet sind, große städtebauliche Aufgaben nachhaltig zu lösen. Die Immobilienwirtschaft ist gut beraten, Allianzen mit öffentlichen und engagierten privaten Akteuren sowie die Nähe zu Wissenschaft und Forschung zu suchen.

6. Der langfristige Nutzwert des Gebäudes wird wieder wichtiger
Die Immobilie bleibt in volatilen Zeiten ein nachgefragtes Anlageziel, bei dem Wertstabilität vor Ausschüttung steht. Preiskorrekturen sind dort unvermeidlich, wo Gebäude nicht mehr der Nutzernachfrage entsprechen oder nur mit hohem Aufwand dieser angepasst werden können.

7. Kleinteilig und wandelbar schlägt groß und starr
Die Digitalisierung hat sich in allen Lebensbereichen noch einmal beschleunigt. Die Menschen verhalten sich zunehmend autonom und auch widersprüchlich. Kleinteiligere und wandelbare Gebäude- und Standortkonzepte versprechen ökologisch, sozial wie auch wirtschaftlich nachhaltigere Lösungen.

8. Nahversorgungsimmobilien entziehen sich spekulativen Marktentwicklungen
Ungebrochen steigende Preise für Nahversorger stehen im Einklang mit wachsender Mieternachfrage und wachsenden Umsätzen. Hohe Zugangshürden dieses regionalen und kleinteiligen Anlagesektors wirken Preisübertreibungen entgegen.

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Inhaltlicher Überblick

  • Black Swan Corona
  • Ein Rekordjahr für die Nahversorgung
  • Immobilienwirtschaft im Griff der Megatrends
  • Veränderungsdruck im Einzelhandel
  • Einkaufsverhalten im Krisenmodus
  • Reaktionen der Immobilienmärkte
  • Lehren aus der Pandemie

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