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04.03.2022

Hotelmarkt Deutschland

Im Zeichen von Corona

Erscheinungstermin: Dezember 2021

Herausgeber: DekaBank

Die vierte Corona-Welle hat die Wirtschaftsaktivität in Deutschland nochmals für einige Wochen ausgebremst. Rasant steigende Infektionszahlen, der Absage von Weihnachtsmärkten sowie die Zugangsbeschränkungen zu Veranstaltungen belasteten erneut das Jahresendgeschäft. Die Erwartungen richten sich jetzt verstärkt auf eine Besserung ab Frühjahr, Rückschläge aufgrund neuer Virusvarianten sind allerdings weiterhin möglich. Vor diesem Hintergrund hat Deka.Bank die Entwicklungen auf deutschen Hotelimmobilienmarkt untersucht.

Der Boom bei Städtereisen sorgte in den Top-Standorten für ein starkes Anwachsen der Pipeline. In einzelnen Märkten schlugen sich deutliche Kapazitätsausweitungen bereits vor Ausbruch der Pandemie in einer leicht rückläufigen Performance nieder. Durch die krisenbedingten Verzögerungen könnte es 2022 zu einem Rekord an Neueröffnungen kommen. Angesichts der stark eingebrochenen Umsatz- und Übernachtungszahlen in den vergangenen knapp zwei Jahren und den zu erwartenden Veränderungen bei den Reisegewohnheiten gerade bei Geschäftsreisen stehen die hohen Fertigstellungszahlen und der Optimismus der Branche hinsichtlich einer Erholung in einem eklatanten Widerspruch. Es ist jedoch mangels Transparenz nur schwer zu erfassen, wie viele ältere Hotels bzw. welcher Anteil des bestehenden Angebots der Pandemie durch dauerhafte Schließung zum Opfer gefallen sind. Außerdem ist zu bedenken, dass insbesondere Projekte in früher Planungsphase sowie mit noch nicht gesicherter Finanzierung verstärkt auf dem Prüfstand stehen, teilweise kommt es auch zur Neukonzipierung und Umnutzung von Hotelprojekten zu Serviced Apartments, Pflegeeinrichtungen, Wohnen oder Büro.

Auf Betreiberseite ist auf alle Fälle eine Konsolidierung zu beobachten. Generell haben große Hotelketten mehr personellen und finanziellen Rückhalt als Individualhotels und Familienbetriebe. Die Expansion großer Betreiber findet daher verstärkt durch die Übernahme kleinerer Hotelgruppen und ein Rebranding statt als durch Neubau. Die Pandemie erweist sich auch im Hotelsegment als Treiber hin zu mehr Digitalisierung und Flexibilisierung. Viele Betriebe haben in größerem Umfang investiert, um sich anzupassen. Digitale Rezeptionsleistungen sind auf dem Vormarsch: Online einchecken, mit dem Smartphone die Zimmertür öffnen und mobil bezahlen erspart Wartezeiten und minimiert Kontakte. Die temporäre Nutzung öffentlicher Bereiche wie der Lobby oder von Tagungsräumen für Coworking-Konzepte hat sich insbesondere bei großen Messe- und Kongresshotels als erfolgreich erwiesen. Auch Extended-Stay-Konzepte eröffnen in Zeiten von Social Distancing ein zusätzliches Geschäftsfeld, sie ermöglichen mehr Individualität und die Kombination von Arbeit und Urlaub.

Am Investmentmarkt deutet sich eine Verschiebung der Nachfrage an. Die Erfahrungen in der Pandemie wecken das Interesse institutioneller Anleger an Extended-Stay-Konzepten sowie Ferienhotels in klassischen Urlaubsregionen. Gerade bei Serviced Apartments ist die Transaktionsevidenz jedoch aufgrund des bisher überschaubaren Angebots gering. Das Transaktionsvolumen für Hotels dürfte 2022 noch deutlich unter dem Niveau der Vorkrisenjahre bleiben. Auch wenn das Vertrauen wieder zurückkehrt, ist die Bewertungsgrundlage aus Sicht vieler Investoren noch mit Unsicherheiten belastet. Bei den Hotelrenditen ist 2022 in Abhängigkeit von der Markterholung mit stabilen bis leicht nachgebenden Werten zu rechnen.

Die hohen Vorkrisenniveaus der Hotelumsätze in den Metropolen dürften nach Prognosen von STR erst nach 2023 wieder erreicht werden. Eine Normalisierung bei Fernreisen und Großveranstaltungen ist noch nicht absehbar. Städte mit hohem internationalen Gästeaufkommen oder einer starken Abhängigkeit vom Messegeschäft sind daher im Nachteil gegenüber Städten mit höherem Inlandsanteil der Gäste oder klassischen Ferienzielen mit starker einheimischer Nachfrage und entsprechend höherer Resilienz.

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