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02.08.2022

Hotelmarkt Deutschland

Neue Herausforderungen auf dem Weg zur Erholung

Erscheinungstermin: August 2022

Herausgeber: Christie & Co

Alle 9 wichtigen deutschen Hotelmärkte haben 2021 noch deutlich unter der Pandemie gelitten. Mit der Aufhebung der Covid-19-bedingten Einschränkungen für das Reise- und Beherbergungsgewerbe Ende Mai 2021 zeigte der deutsche Hotelmarkt erste positive Anzeichen der Erholung und die Reiselust und -bereitschaft der Menschen wieder. So konnten 6 der 9 Top-Städte eine Verbesserung der Auslastung verzeichnen. In der aktuellen Studie "The German Hotel Market" blick der Hotelimmobilienspezialist Christie & Co auf die Entwicklungen in den 9 größten deutschen Hotelmärkten Berlin, München, Frankfurt, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Stuttgart, Dresden und Leipzig zurück. Darüber hinaus werden erstmals auch die aufkommenden Trends in der Hotelbranche in den Fokus genommen.

Neben dem Wunsch seitens der Nachfrager nach einem digitalen Hotelaufenthaltserlebnis und Long-Stay-Produkten oder Serviced Apartments, werden auch die Trends im Hotelimmobiliensektor beleuchtet. Mixed-Used Assets sind das Ergebnis einer modernen Stadtentwicklung, die Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Fitness, Gastronomie, Freizeit und sogar Bildung miteinander verbindet. Aus Investorensicht ist die Rund-um-die-Uhr-Nutzung nicht nur ein lohnendes Investment, sondern mindert auch das Risiko. In der Folge wird die Ausrichtung auf gemischt genutzte Immobilien immer präsenter. Ein zweiter Trend sind Umnutzungen von Immobilien, da es an geeigneten Projektentwicklungsstandorten mangelt. Die Entwickler suchen zunehmend nach Objekten, die in Hotelprojekte oder gemischt genutzte Immobilien umgewandelt werden können. Aber nicht nur Hotelentwickler sind an einer Umnutzung von Bürogebäuden, Schulen oder anderen Objekten wie Gefängnissen interessiert. Auch Projektentwickler zeigen zunehmend Interesse am Kauf von Hotelimmobilien, um diese in Seniorenheime oder Wohneinheiten umzuwandeln.

Da im Jahr 2020 aufgrund der Pandemie einige Hoteleröffnungen auf das Jahr 2021 verschoben wurden, öffneten im vergangenen Jahr 87 Hotels in den betrachteten 9 Städten. Dies bedeutet einen Anstieg der Hoteleröffnungen um 150 % im Vergleich zu 2020 und eine Erhöhung des Zimmerangebotes um 15.500 Zimmer. Frankfurt ist mit 18 Neueröffnungen im Jahr 2021 Spitzenreiter und erweiterte den Hotelmarkt um fast 4.200 Zimmer. Die Gesamtpipeline für die nächsten drei Jahre bleibt stark, insbesondere für Hamburg, wo 2022 ein Anstieg des Zimmerangebots um 10 % erwartet wird. Köln wird die Stadt mit den meisten Hoteleröffnungen sein, mit 17 Hotels und über 3.000 Zimmern sowie weiteren 11 Hotels in den Jahren 2023 und 2024, womit das aktuelle Angebot in den nächsten drei Jahren um 31 % erhöht werden wird. Ob diese Projektentwicklungen aufgrund von Kostensteigerungen oder Ressourcenknappheit tatsächlich im geplanten Zeitraum eröffnet werden können, bleibt abzuwarten.

Hamburg ist eine renommierte Kongress-, Messe- und Musical-Destination und dürfte sich aufgrund des hohen Anteils an inländischen Touristen verhältnismäßig schnell erholen. Wie die anderen deutschen Städte war auch Hamburg in der ersten Jahreshälfte 2021 noch von den strengen Beschränkungen für das Beherbergungsgewerbe betroffen, hatte aber bereits 2021 einen starken Sommer, der mit 1,3 Millionen Übernachtungen im August seinen Höhepunkt erreichte.

Das Ausbleiben von Veranstaltungen, Festivals und Messen im Jahr 2020 führte zu einem deutlichen Rückgang der Ankünfte und Übernachtungen in Berlin. Allerdings stiegen die Zahlen im Jahr 2021 im Vergleich zu 2020 um 13,7 % leicht an. Sowohl das Hotel- als auch das Bettenangebot sind seit 2017 mit einem CAGR von -3,2 % zurückgegangen, was die Auswirkungen der letzten beiden Jahre auf den Berliner Hotelmarkt verdeutlicht. Dennoch umfasst die bestätigte Pipeline ca. 11.000 Zimmer in über 60 Projekten.

Düsseldorf wurde vergleichsweise stark von den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie getroffen. Da für den deutschen Hotelmarkt noch bis Mai 2021 strenge Reiseverbote galten, ging die ADR- und RevPAR-Performance mit -10,2 % bzw. 7,6 % weiter zurück. Dennoch ist Düsseldorf eine wichtige Messedestination und die Ausrichtung der Medica mit 46.000 Besuchern, davon 76 % aus dem Ausland, brachte einen Hoffnungsschimmer für die Düsseldorfer Hoteliers und für die Rückkehr von Messen und internationaler Nachfrage in der Zukunft.

Auf Köln entfielen 2,8 Millionen Übernachtungen im Jahr 2021. Besonders die zweite Jahreshälfte war vielversprechend, mit einem Anstieg der Ankünfte um 2,5 % und einer Zunahme der Übernachtungen um 8,1 % im Vergleich zu 2020. Unter den Top-9-Städten in Deutschland hat Köln in der Vergangenheit die nachhaltigste Entwicklung des Hotelmarktes gezeigt, da vor der Pandemie die Nachfrage stärker gestiegen ist als das Angebot. Die insgesamt hohe Nachfragestabilität in den letzten Jahren deutet auf eine recht schnelle Erholung hin.

Zusätzlich zu den bekannten Top-7-Städten betrachtete Christie & Co erstmals auch die wachstumsstarken Städte Dresden und Leipzig in Sachsen. Der Hotelmarkt in Dresden litt sehr unter der Corona-Pandemie: Mit nur 1,1 Millionen Übernachtungen im Jahr 2020 und 2,2 Millionen im Jahr 2021 hat sich die Zahl der Übernachtungen im Vergleich zu 4,7 Millionen im Jahr 2019 mehr als halbiert. Dennoch ist Dresden als Reiseziel überdurchschnittlich gut aufgestellt, um sich schnell von der Covid-19-Pandemie und ihren Folgen zu erholen. Nach den bis Ende Mai 2021 andauernden Einschränkungen erholte sich die Leipziger Tourismusbranche im Sommer relativ schnell und erreichte im August 2021 mit 368.339 Übernachtungen sogar einen neuen Rekord. Ein hoher Anteil an Inlandstouristen wird ein wesentlicher Treiber für den Erholungsprozess sein. Aufgrund der sehr heterogenen Nachfrage ist eine rasche Erholung zu erwarten.

Frankfurt verzeichnete in den vergangenen Jahren einen stetigen Anstieg der Ankünfte und Übernachtungen, ein Trend, der im Jahr 2020 gestoppt wurde. Mit der Pandemie kam die Nachfrage zum Erliegen und die Zahl der Übernachtungen sank um 61 % auf nur 4,1 Millionen im Jahr 2020 und 4,2 Millionen im Jahr 2021. Die Rückkehr der internationalen Geschäftsnachfrage wird für die Erholung des Hotelmarktes entscheidend sein.

Im Jahr 2021 verzeichnete Stuttgart mit 1,6 Millionen Übernachtungen ähnliche Zahlen wie im Vorjahr. Der Verlust von Messebesuchern verstärkte den Druck auf die KPI-Performance weiter und sowohl ADR als auch RevPAR sanken im Vergleich zu 2020 um fast weitere 10 %. In der zweiten Jahreshälfte 2021 zeigte die steigenden Übernachtungen jedoch auch das zunehmende Vertrauen der Reisenden in die Beherbergungsbranche. Der Großteil der Stuttgarter Nachfrage kommt aus dem Inland, was die Erholung des Marktes begünstigen wird.

In der bayerischen Landeshauptstadt München gab es in der zweiten Jahreshälfte 2021 ein erstes positives Zeichen für die Erholung des Hotelmarktes, was sich in einem Anstieg der Gesamtbelegung um 3,9 Prozentpunkte für das gesamte Jahr widerspiegelt. Die Verschiebung der Quellmärkte von Gästen aus Übersee zu europäischen Gästen zeigte sich, da die wichtigste Quelle im ersten Halbjahr 2021 inländische Gäste waren, die 76 % aller Übernachtungen ausmachten.

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Inhaltlicher Überblick

  • Hotelmarkt KPIs
  • Angebotsausweitung drückt auf die Performance
  • Performancevergleich zwischen den deutschen Märkten
  • Zwei Jahre Pandemie – Auswirkungen auf den Hotelimmobilienmarkt
  • Einflussfaktoren auf das Erholungspotenzial
  • Trends 2022
  • Top-9-Hotelmärkte in Deutschland
  • Ausblick

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