Immobilienfinanzierung

Markt in der Neujustierung

Erscheinungstermin: August 2026

Herausgeber: PwC

Die anhaltend hohen Finanzierungskosten und die wirtschaftliche Unsicherheit verändern die Rahmenbedingungen für den deutschen Wohnimmobilienmarkt und stellen private Käufer, Finanzierer und Investoren vor neue Herausforderungen. Damit rücken neben dem Zinsniveau vor allem die Leistbarkeit von Wohneigentum, das Verbrauchervertrauen und die Wertentwicklung von Wohnimmobilien stärker in den Mittelpunkt. Wie entwickelt sich das private Baufinanzierungsgeschäft, welche Trends zeigen sich bei Immobilienpreisen und Energieeffizienz, und welche Bedeutung gewinnen Anschlussfinanzierungen und Bausparen? Antworten darauf gibt die iaktuelle „Baufi Studie Q2 ’26 – Ein Markt in der Neujustierung“ von PwC. Für die Immobilienwirtschaft zeichnet sich dabei das Bild eines Marktes, der sich zwar weiter stabilisiert, dessen Erholung aber durch hohe Finanzierungskosten und eine schwache Nachfragedynamik begrenzt wird.

Baufinanzierungsbestand erreicht neuen Höchststand

Der Bestand an Baufinanzierungskrediten wächst trotz des anspruchsvollen Marktumfelds weiter und erreicht im zweiten Quartal 2026 mit 1.659 Mrd. Euro einen neuen Höchststand. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Plus von 2,4 Prozent, gegenüber dem ersten Quartal kamen rund 10 Mrd. Euro hinzu. Allerdings bleibt die Wachstumsdynamik deutlich hinter den Größenordnungen der Niedrigzinsphase zurück und verlor nach einem vergleichsweise starken Mai bereits im Juni wieder an Schwung. Für die Immobilienwirtschaft signalisiert der Rekordbestand damit weniger einen neuen Finanzierungsboom als vielmehr die Stabilität eines großen Kreditmarktes, der zunehmend von längeren Laufzeiten und bestehenden Finanzierungen getragen wird.

Neugeschäft verliert nach starkem Jahresauftakt an Dynamik

Das Baufinanzierungsneugeschäft bewegt sich weiterhin auf einem soliden Niveau, zeigt im zweiten Quartal aber deutliche Ermüdungserscheinungen. Nach einem starken März sank das Neugeschäft im April gegenüber dem Vormonat um 12 Prozent und im Mai nochmals um 17 Prozent, bevor im Juni eine Erholung um 15 Prozent einsetzte. Insgesamt summierte sich das Neugeschäft im ersten Halbjahr auf rund 120 Mrd. Euro und lag damit annähernd auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Banken berichten zugleich von einer spürbaren Verschlechterung der Nachfrage und rechnen auch für das dritte Quartal mit einer weiteren Abschwächung. Für Transaktionsmärkte bedeutet dies, dass die Verfügbarkeit von Fremdkapital allein noch keine stärkere Marktbelebung garantiert. Entscheidend bleibt vielmehr, ob Kaufpreise und Finanzierungskosten für Erwerber zusammenpassen.

Leistbarkeit wird zum Schlüsselfaktor des Wohnimmobilienmarktes

Hohe Immobilienpreise, gestiegene Finanzierungskosten und ein schwaches Verbrauchervertrauen belasten die Nachfrage nach Wohneigentum gleichzeitig. Der durchschnittliche Neugeschäftszins für Baufinanzierungen lag im zweiten Quartal bei rund 3,76 Prozent und damit leicht über dem Vorquartal. Gleichzeitig verharren die Refinanzierungskosten auf hohem Niveau, während wirtschaftliche und politische Unsicherheiten die Investitionsbereitschaft der privaten Haushalte zusätzlich beeinträchtigen. Damit verschiebt sich der entscheidende Engpass am Wohnimmobilienmarkt zunehmend von der grundsätzlichen Kreditverfügbarkeit zur individuellen finanziellen Tragfähigkeit. Für Projektentwickler, Bestandshalter und Vermarkter wird die Leistbarkeit potenzieller Käufer deshalb zu einer zentralen Größe für Absatzgeschwindigkeit und Preisbildung.

Wohnimmobilienpreise stabilisieren sich, jedoch mit deutlichen regionalen Unterschieden

Die nominalen Wohnimmobilienpreise setzen ihre Erholung fort und liegen im zweiten Quartal 2026 um 2,1 Prozent über dem Vorjahresniveau, dem stärksten Anstieg seit 2022. Inflationsbereinigt zeigt sich dagegen noch keine vergleichbare Aufwärtsbewegung; gegenüber dem Vorquartal gingen die realen Preise um rund 0,3 Prozent zurück. Besonders relevant für Investitions- und Standortentscheidungen ist die zunehmende regionale Differenzierung: Während Hamburg gegenüber dem Vorjahr um 3,5 Prozent zulegte, verzeichnete Berlin einen Rückgang von 1,9 Prozent. Die Preisverläufe der sieben untersuchten Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Leipzig, München und Stuttgart zeigen, dass sich die Märkte seit der Korrekturphase unterschiedlich schnell erholen. Eine pauschale Bewertung des deutschen Wohnimmobilienmarktes greift damit zunehmend zu kurz; Mikrolage, regionale Nachfrage und lokale Leistbarkeit gewinnen für Bewertungen und Ankaufsentscheidungen weiter an Gewicht.

Preisabstand zwischen Neubau und Bestand verringert sich leicht

Sowohl Neubauten als auch ältere Bestandsimmobilien verzeichneten im zweiten Quartal weitere Preissteigerungen, allerdings mit unterschiedlicher Dynamik. Bei Neubauobjekten mit Baujahr nach 2010 verlangsamte sich der Anstieg auf 0,35 Prozent gegenüber dem Vorquartal, während Bestandsimmobilien mit Baujahr vor 1990 um 0,5 Prozent zulegten. Der Preisabstand zwischen beiden Segmenten verringerte sich dadurch leicht um 0,3 Prozent. Der Index liegt für Neubauten dennoch weiterhin bei 125 Punkten gegenüber 121 Punkten im älteren Bestand, jeweils auf Basis 2020 = 100. Für Investoren und Bestandshalter bleibt damit entscheidend, in welchem Umfang energetische Qualität, Modernisierungsbedarf und Kaufpreisabschlag die Wirtschaftlichkeit eines Bestandsobjekts gegenüber Neubaualternativen beeinflussen.

Energieeffizienz prägt die Marktposition von Wohnimmobilien stärker

Energieeffiziente Immobilien gewinnen innerhalb des Transaktionsgeschehens weiter an Gewicht. Der Anteil der Objekte in den besten Energieeffizienzklassen A+ bis A lag im zweiten Quartal 2026 bei 18 Prozent und damit drei Prozentpunkte über Q2 2024. Gleichzeitig entfielen 22 Prozent auf die Klassen B bis C und 51 Prozent auf die Klassen D bis H. Als Treiber dieser Verschiebung wirken sowohl hohe Energiekosten als auch regulatorische Anforderungen, insbesondere im Neubau. Für Eigentümer und Investoren unterstreicht die Entwicklung, dass energetische Qualität zunehmend Einfluss auf Vermarktbarkeit, Finanzierbarkeit und perspektivisch auch auf die relative Wertentwicklung von Wohnimmobilien nimmt.

Anschlussfinanzierungen entwickeln sich zu einem wichtigen Marktsegment

Mit dem Auslaufen von Finanzierungen aus früheren Niedrigzinsjahren gewinnt die Anschlussfinanzierung deutlich an Bedeutung. Die durchschnittliche Gesamtlaufzeit liegt bei rund 23,7 Jahren, während die durchschnittliche Zinsbindung auf etwa 9,4 Jahre zurückgegangen ist. Gleichzeitig ist der Nominalzins bei Prolongationen auf rund 3,8 Prozent gestiegen, die durchschnittliche Tilgungsrate liegt bei etwa 3,7 Prozent. Kreditnehmer müssen damit bei anstehenden Refinanzierungen vielfach höhere Finanzierungskosten verkraften als bei Abschluss ihrer ursprünglichen Darlehen. Für Banken entsteht aus den volumenstarken Niedrigzinsjahrgängen ein wachsendes Vertriebspotenzial, während für Eigentümer die Belastbarkeit der Finanzierung stärker über Halten, Verkaufen oder Umschulden entscheiden kann.

Bausparen wandelt sich vom Spar- zum Finanzierungsinstrument

Der Bausparmarkt zeigt eine deutliche Verschiebung von der Spar- zur Finanzierungsseite. Das Volumen neu abgeschlossener Verträge sank im ersten Halbjahr 2026 auf rund 28 Mrd. Euro und damit um etwa zehn Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Gleichzeitig gingen die Bauspareinlagen auf rund 176 Mrd. Euro zurück, während der Bestand an Bauspardarlehen gegenüber dem Vorjahr um etwa 22 Prozent auf 28,7 Mrd. Euro zulegte. Die Auszahlungen blieben im ersten Halbjahr mit rund 17,5 Mrd. Euro auf hohem Niveau, davon entfielen etwa 5,8 Mrd. Euro auf Darlehen. Bausparen gewinnt damit weniger als Anlageprodukt, sondern zunehmend als kalkulierbarer Finanzierungsbaustein in einem von höheren und volatileren Zinsen geprägten Immobilienmarkt an Bedeutung.

Eine schnelle Belebung des Marktes zeichnet sich nicht ab

Für das dritte Quartal bleiben die Perspektiven im Baufinanzierungsmarkt verhalten. Nach einem zwischenzeitlichen Frühjahrshoch lag die Zahl der Hypothekenabschlüsse für Privatkunden in Kalenderwoche 30 bereits 9,7 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Zugleich lassen geopolitische Unsicherheiten und hohe langfristige Kapitalmarktrenditen kurzfristig keine deutliche Entlastung bei den Finanzierungskonditionen erwarten. Der Kreditbestand dürfte aufgrund langer Laufzeiten und zunehmender Prolongationen dennoch weiter wachsen, während das Neugeschäft stärker von Leistbarkeit, Immobilienpreisen und Verbrauchervertrauen abhängt. Für die Immobilienwirtschaft spricht dies eher für eine schrittweise Neujustierung als für eine schnelle Rückkehr zu den hohen Transaktions- und Finanzierungsvolumina der Niedrigzinsjahre.