KI und Europas Immobilienmärkte

Welche Auswirkungen ergeben sich auf Flächennachfrage, Mieten und Immobilienwerte?

Erscheinungstermin: Juni 2026

Herausgeber: Cushman & Wakefield

Künstliche Intelligenz entwickelt sich zunehmend von einem Technologiethema zu einem Faktor für Produktivität, Beschäftigung und Wirtschaftswachstum. Für die Immobilienwirtschaft stellt sich damit die Frage, wie sich veränderte Arbeitsprozesse, Unternehmensstrukturen und Konsummuster auf Flächennachfrage, Mieten und Immobilienwerte auswirken. Entscheidend ist dabei nicht allein das Tempo der KI-Adoption, sondern auch, ob Technologie menschliche Arbeit überwiegend ergänzt oder ersetzt und welche gesamtwirtschaftlichen Folgen daraus entstehen. Die Analyse „AI Impact: Regional Insights – Europe“ von Cushman & Wakefield untersucht verschiedene Entwicklungspfade für Europa und übersetzt deren makroökonomische Auswirkungen in Szenarien für die Gewerbeimmobilienmärkte. Im Mittelpunkt stehen die Perspektiven für Büro-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien sowie die Konsequenzen für Investoren und Nutzer.

KI schafft unter dem Basisszenario zusätzliche Flächennachfrage

Im wahrscheinlichsten Szenario mit einer Gewichtung von 50 Prozent setzt sich KI in Europa schrittweise durch und sorgt für moderate Produktivitätsgewinne. Das reale BIP wächst über den Prognosezeitraum mit etwas mehr als 1,5 Prozent jährlich, wobei KI rund 20 Basispunkte pro Jahr zum Wachstum beitragen soll. Trotz Automatisierung entsteht damit insgesamt eine größere Wirtschaft, sodass KI bei Gewerbeimmobilien eher zusätzliche Nachfrage erzeugt, als Flächen grundsätzlich überflüssig zu machen. Allerdings unterscheiden sich die Effekte erheblich nach Nutzungsart und Standort. Für Immobilieninvestoren wird daher weniger die pauschale Frage nach Gewinnern und Verlierern entscheidend als die konkrete Exposition eines Assets gegenüber Beschäftigung, Konsum, Automatisierung und Produktivitätswachstum.

Vier Szenarien zeigen eine große Bandbreite möglicher Entwicklungen

Cushman & Wakefield modelliert vier unterschiedliche Entwicklungspfade, die von einer produktivitätsgetriebenen Expansion bis zu einer starken Verdrängung menschlicher Arbeit reichen. Neben dem Basisszenario werden einer kräftigen KI-getriebenen Expansion 15 Prozent, einem „AI Bust“ mit moderater Rezession 25 Prozent und einem disruptiven Verdrängungsszenario 5 Prozent Wahrscheinlichkeit zugeordnet; weitere mögliche Entwicklungen erklären, warum sich die Gewichte nicht auf 100 Prozent summieren. Für Immobilienmärkte ist die Spannweite erheblich: Im Expansionsszenario steigen Nachfrage, Mieten und Werte breit an, während eine KI-Enttäuschung zunächst einen zyklischen Abschwung auslösen könnte. Besonders problematisch wäre eine Entwicklung, bei der Produktivitätsgewinne mit massiven Arbeitsplatzverlusten einhergehen und dadurch Flächennachfrage, Mieten und Werte längerfristig belastet werden. Immobilienstrategien sollten deshalb nicht auf einen einzigen KI-Pfad ausgerichtet sein, sondern unterschiedliche makroökonomische und arbeitsmarktbezogene Entwicklungen berücksichtigen.

Büromärkte stehen vor einer stärkeren Polarisierung

Büroimmobilien weisen unter den betrachteten Nutzungsarten die größte Unsicherheit gegenüber den unterschiedlichen KI-Szenarien auf, weil ihre Nachfrage unmittelbar an wissensbasierte Beschäftigung gekoppelt ist. Im Basisszenario erholt sich die Bürobeschäftigung zunächst, verliert jedoch ab 2028 an Dynamik; Unternehmensgründungen und Unternehmenswachstum kompensieren dabei einen Teil der durch Automatisierung wegfallenden Tätigkeiten. Die europaweite Büro-Leerstandsquote steigt zunächst von 9,3 Prozent 2025 auf 9,5 Prozent 2026 und sinkt anschließend bis 2030 auf 9,0 Prozent. Gleichzeitig verschärft KI die bereits bestehende Qualitätsdifferenzierung, weil Nutzer hochwertige, flexible und gut gelegene Flächen stärker nachfragen, während austauschbare Bestandsobjekte unter zusätzlichen Druck geraten. Für Investoren spricht dies für eine stärkere Gewichtung anpassungsfähiger Prime-Objekte und wachstumsstarker Standorte sowie für größere Vorsicht bei Commodity-Büroflächen.

Logistik performt vergleichsweise robust

Logistik- und Industrieimmobilien reagieren weniger empfindlich auf KI-bedingte Veränderungen der Beschäftigung, weil die Flächennachfrage stärker von Warenströmen, Konsum und operativem Durchsatz abhängt. Automatisierung kann zwar den Personalbedarf in Lager- und Logistikprozessen reduzieren, gleichzeitig erhöhen steigende Einkommen, Konsumausgaben und effizientere Lieferketten die Anforderungen an moderne Flächen. Im Basisszenario sinkt die Leerstandsquote von 6,0 Prozent im Jahr 2025 auf 3,9 Prozent im Jahr 2030; im Expansionsszenario wären es sogar nur 1,8 Prozent. Neue Anforderungen an Automatisierung, Energieversorgung und KI-gestützte Lagerprozesse begünstigen zudem moderne und flexibel nutzbare Objekte. Für Investoren gewinnen deshalb liquide Logistikkorridore und Standorte mit gesicherter Energieversorgung an strategischer Bedeutung.

Einzelhandel profitiert – aber nicht gleichmäßig

Für Einzelhandelsimmobilien wirkt KI vor allem indirekt über Einkommen und Konsumausgaben. Höhere Produktivität und steigende Reallöhne können den Konsum unterstützen, zugleich dürfte sich die Polarisierung der Verbraucher verstärken. Besonders gute Perspektiven ergeben sich damit am oberen und unteren Ende des Marktes, während Angebote im mittleren Segment stärker unter Druck geraten können. Widerstandsfähig bleiben vor allem erlebnisorientierte Konzepte und physische Handelsstandorte in einkommensstarken Märkten mit vielen Fachkräften. Für Immobilienstrategien bedeutet dies eine stärkere Konzentration auf Prime-Destinationen und differenzierte Nutzungskonzepte statt auf austauschbare Standardflächen.

Standortqualität gewinnt sektorübergreifend an Bedeutung

KI dürfte wirtschaftliches Wachstum stärker auf Regionen konzentrieren, die über qualifizierte Arbeitskräfte, hohe Produktivität und geeignete Infrastrukturen verfügen. Damit können sich die Performanceunterschiede sowohl zwischen Städten als auch zwischen einzelnen Immobilien weiter vergrößern. Besonders im Bürosegment steigt die Bedeutung von Wachstumshubs, während Logistik- und Rechenzentrumsstandorte zunehmend von verfügbarer Energie und leistungsfähiger Infrastruktur abhängig sind. Lagequalität wird damit um zusätzliche Kriterien wie Zugang zu Fachkräften, digitale Infrastruktur, Energieverfügbarkeit und Anpassungsfähigkeit der Immobilie erweitert. Für Investoren spricht dies für eine selektivere Allokation statt einer breit angelegten Sektorstrategie.

Das Angebot stützt die Immobilienmärkte

Auf den europäischen Büromärkten wirkt das begrenzte Neubauvolumen stabilisierend. Die jährlichen Fertigstellungen sollen in den kommenden drei Jahren im Durchschnitt unter vier Millionen Quadratmetern bleiben, wobei steigende Baukosten das Angebot zusätzlich begrenzen. Dadurch kann die Leerstandsquote im Basisszenario trotz des schwächeren Beschäftigungswachstums langfristig leicht zurückgehen. Auch bei Logistikimmobilien entsteht zusätzlicher Entwicklungsbedarf, allerdings zunehmend für Gebäude, die Automatisierung und KI-bezogene Funktionen technisch unterstützen können. Für Eigentümer wird damit die Frage zentral, ob bestehende Immobilien hinsichtlich Ausstattung, Flexibilität und technischer Infrastruktur mit neuen Produkten konkurrieren können.

Kapitalmärkte könnten von stabilen Renditen profitieren

Im Basisszenario bewegen sich die ungehebelten Gesamtrenditen über alle Immobiliensegmente in den kommenden Jahren um rund zehn Prozent und damit auf einem aus Sicht von Cushman & Wakefield gesunden und langfristig tragfähigen Niveau. Die zehnjährigen Renditen für Anleihen der Eurozone bleiben zugleich weitgehend in einer Bandbreite um 3,2 Prozent, sodass die Finanzierungskonditionen die Immobilieninvestitionen nicht grundsätzlich ausbremsen. Zusätzlich erweitert KI das investierbare Immobilienuniversum, insbesondere durch die wachsende Bedeutung von Rechenzentren. Interessant erscheinen dabei Assets, die heute mit höheren Anfangsrenditen, konservativen Annahmen und geringer Fremdfinanzierung erworben werden. Unter dem Basisszenario könnten solche Investments zu den besser performenden Anlagen des nächsten Immobilienzyklus gehören.

Anpassungsfähigkeit wird zum Investmentkriterium

Für Investoren leitet Cushman & Wakefield aus den Szenarien vor allem die Strategie „Reprice, Reweight, Reposition“ ab. Bei Büroimmobilien sollten kürzere Mietvertragsrisiken berücksichtigt, Commodity-Bestände untergewichtet und anpassungsfähige Prime-Objekte sowie Wachstumshubs stärker gewichtet werden. Bei Logistikimmobilien rücken liquide Korridore und Optionen auf verfügbare Energie in den Vordergrund, während bei Rechenzentren genehmigte Standorte mit gesicherter Stromversorgung besonders relevant sind. Generell sollten Investoren Capex-Bedarf, Umnutzungsfähigkeit, Mietentwicklung, Leerstandszeiten und Exit-Liquidität unter verschiedenen KI-Szenarien prüfen. Kapital schrittweise einzusetzen und sich Handlungsoptionen offenzuhalten, kann dabei helfen, auf eine Entwicklung zu reagieren, deren Geschwindigkeit und arbeitsmarktbezogene Folgen weiterhin mit erheblicher Unsicherheit verbunden sind.