Kommunale Wohnungen
Schlüssel für bezahlbaren Wohnraum
Erscheinungstermin: April 2025
Herausgeber: BBSR - Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR)
Der demografische Wandel, die angespannte Lage auf vielen Wohnungsmärkten und die ambitionierten Klimaziele stellen Städte und Gemeinden zunehmend vor wohnungspolitische Herausforderungen. Kommunale Wohnungsbestände gelten dabei als zentrales Steuerungsinstrument, um bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen, soziale Zielgruppen zu versorgen und die energetische Sanierung voranzutreiben. Vor diesem Hintergrund hat das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Herbst 2022 eine bundesweite Kommunalbefragung durchgeführt. Die Ergebnisse sind unter dem Titel „Kommunale Wohnungsbestände in Deutschland – Ergebnisse der BBSR-Kommunalbefragung 2022“ erschienen. In der Studie gehen die Forschenden u. a. den Fragen nach: Wie groß ist der kommunale Wohnungsbestand? Welche Rolle spielen Mietpreisbindungen? Welche Investitionen werden getätigt? Und wie gestalten sich energetischer Zustand und Mietpreispolitik der kommunalen Anbieter?
Die zentrale Erkenntnisse:
Größe und Struktur kommunaler Bestände
Kommunale Wohnungsanbieter halten rund 10,7 % des bundesweiten Mietwohnungsbestands – mit einem besonders hohen Anteil in Ostdeutschland und den Stadtstaaten. In Berlin etwa liegen allein über 350.000 Wohnungen in kommunaler Hand. Der kommunale Bestand konzentriert sich stark auf Großstädte (über 65 % der Einheiten), während ländliche Räume nur gering vertreten sind.
Hoher Investitionsbedarf – energetisch und strukturell
Zwei Drittel der kommunalen Wohnungen entsprechen noch nicht dem energetischen Standard von 1995 oder besser. Besonders in Westdeutschland ist der Nachholbedarf groß. Gleichzeitig stammen 72 % des Bestands aus den Baujahrgängen 1950–1989, was Modernisierungen dringlich macht. Immerhin: Jüngere energetische Standards (ab EnEV 2002) finden sich bei einem Drittel der Wohnungen.
Rückgang der Anzahl mietpreisgebundener Wohnungen
Nur noch rund 21 % der kommunalen Wohnungen unterliegen einer Mietpreis- oder Belegungsbindung – Tendenz sinkend. Besonders drastisch fällt der Rückgang in Ostdeutschland aus. Zwischen 2022 und 2024 laufen zusätzlich ca. 12 % der verbleibenden Bindungen aus, was den Druck auf bezahlbaren Wohnraum weiter erhöht.
Mieten unter Marktniveau, aber mit steigender Tendenz
Die kommunalen Nettokaltmieten lagen Ende 2021 mit durchschnittlich 6,10 €/m² für freie und 5,96 €/m² für gebundene Wohnungen deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt von 7,28 €/m². Seit 2012 sind die kommunalen Mieten jedoch um etwa 20 % gestiegen – bei Wiedervermietungen werden inzwischen Werte bis zu 9,45 €/m² erzielt.
Starke Rolle für soziale Aufgaben
Kommunale Wohnungsbestände werden in hohem Maße für sozialpolitische Zielsetzungen eingesetzt. 90 % der befragten Kommunen sehen ihre Bestände als zentral für die Versorgung einkommensschwächerer Haushalte; auch Integration, altersgerechte Quartiersentwicklung und Klimaziele spielen eine bedeutende Rolle.
Barrierefreiheit als Schwachstelle
Lediglich 14 % der kommunalen Wohnungen gelten als barrierearm oder barrierefrei – ein angesichts der alternden Bevölkerung problematischer Befund. Zwar ist im Vergleich zu 2018 ein leichter Anstieg zu verzeichnen, doch bleibt die Anpassung des Bestands eine zentrale Herausforderung.
Unterschiede zwischen Ost und West
Die Analyse zeigt erhebliche regionale Unterschiede: Während in Ostdeutschland mehr Wohnungen energetisch saniert und fernwärmeversorgt sind, ist in Westdeutschland der Anteil mietpreisgebundener Wohnungen und die Neubautätigkeit deutlich höher. Auch Mietanpassungen sind im Westen deutlich verbreiteter.
Vertriebswege begrenzt öffentlich sichtbar
Über die Hälfte der kommunalen Vermietungen erfolgt über interne Interessenten- oder Wartelisten. Nur 16 % der Wohnungen werden über gängige Online-Plattformen angeboten. Damit bleiben viele Angebote für den freien Markt unsichtbar – was die Markttransparenz einschränkt.
Stabile Rolle in lokalen Wohnungsmärkten trotz Herausforderungen
Trotz sinkender Bindungszahlen und Sanierungsbedarf bleibt der kommunale Wohnungsbestand ein zentrales Element kommunaler Wohnungspolitik. Gerade in angespannten Märkten spielen kommunale Anbieter eine wichtige Rolle bei der Stabilisierung des Preisniveaus und der sozialen Durchmischung.
