Micro-Living Report Herbst 2025

Auslastung bleibt hoch, Gesetzesinitiative bedroht Geschäftsmodell

Erscheinungstermin: Dezember 2025

Herausgeber: bulwiengesa

Steigende Urbanisierung, flexible Lebensmodelle und wachsende Mobilität prägen zunehmend die Wohnbedürfnisse, insbesondere in Ballungszentren. Daraus ergibt sich eine anhaltend hohe Nachfrage nach kleinteiligem, temporär nutzbarem Wohnraum – ein Umfeld, in dem Micro-Living-Konzepte weiterhin stark performen. Für die Immobilienwirtschaft stellt sich dabei die Frage, wie sich Mieten, Auslastung, Betriebskosten und regulatorische Rahmenbedingungen entwickeln und welche Anforderungen Investoren und Betreiber künftig stellen. Der aktuelle 12. Marktreport der Initiative Micro-Living, erstellt von bulwiengesa, analysiert auf Basis realer Bewirtschaftungsdaten aus 128 Apartmenthäusern mit rund 28.300 Einheiten relevante Marktkennzahlen.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

Mietentwicklung und Preisniveaus
Die durchschnittliche All-in-Miete für Micro-Apartments liegt im Oktober 2025 bei 605 Euro im Monat, was einem Anstieg von 3,6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. In privatwirtschaftlich betriebenen Objekten beträgt die Durchschnittsmiete 702 Euro. Besonders hohe Mietpreise erzielen Apartments in A-Städten in Top-Lagen und mit gehobener Ausstattung. Die Preise liegen bei bis zu 1.490 Euro pro Monat. Neubauten ab 2014 weisen im Schnitt 664 Euro Monatsmiete auf.

Auslastung und Nachfragestruktur
Die Auslastung im Micro-Living-Segment bleibt mit durchschnittlich 95 % auf konstant hohem Niveau. Universitätsstandorte wie Heidelberg oder Freiburg erreichen nahezu Vollbelegung (98,4 %). Zum Erhebungszeitpunkt entfallen 36 % der Mieter auf Studierende, der Rest auf Berufseinsteiger, Pendler und andere urbane Zielgruppen.

Betriebskosten steigen deutlich
Seit 2020 haben sich die Bewirtschaftungskosten signifikant erhöht und liegen aktuell bei durchschnittlich 7,76 Euro/m². Im Jahresvergleich entspricht das einem Plus von 7,5 %. Die Kostensteigerung wird von fast 90 % der Betreiber vollständig auf die Mieter umgelegt, was künftig weiter steigende All-in-Mieten erwarten lässt.

Standortfokus auf Großstädte
Fast 70 % der Apartmenthäuser befinden sich in A-Städten; hier konzentrieren sich auch rund 71 % der vermieteten Einheiten. Die durchschnittliche Wohnfläche eines Apartments beträgt 26 m². Der Standort bleibt ein entscheidender Faktor für Preisniveau, Auslastung und Investitionspotenzial.

Technische Ausstattung und Services als Standard
Die Objekte sind überwiegend hochwertig ausgestattet: 98 % sind vollmöbliert, 97 % verfügen über einen Waschsalon, 85 % bieten Highspeed-WLAN. Auch digitale Mietverträge, Apps und Gemeinschaftsflächen gehören zunehmend zur Grundausstattung, was eine hohe Standardisierung des Produkts Micro-Living ermöglicht.

Gesetzesinitiative bedroht Geschäftsmodell
Eine geplante Regulierung möblierter Wohnungen – etwa durch Ausweitung der Mietpreisbremse oder Begrenzung von Möblierungszuschlägen – wird von 80 % der Marktakteure als negativ für ihr Geschäftsmodell bewertet. Zwei Drittel halten eine Umsetzung für wahrscheinlich. Die Diskussion verdeutlicht die politische Relevanz des Segments.

ESG und Energieversorgung
Obwohl 64 % der Objekte mit Fernwärme versorgt werden, erfüllen nur 8 % die Kriterien der EU-Taxonomie nach Artikel 8. Der Großteil der Gebäude erreicht allerdings gute Energieeffizienzklassen (A bis B), was das Potenzial für ESG-konforme Weiterentwicklungen aufzeigt. Dennoch ist die Abhängigkeit von fossilen Energieträgern weiterhin hoch.

Investorenblick: stabile Nachfrage, moderates Wachstum
Für die Jahre 2026 bis 2028 erwarten die Marktakteure Mietsteigerungen zwischen 2 und 6 % p. a., was das anhaltend günstige Verhältnis von Angebot und Nachfrage widerspiegelt. Bruttomultiplikatoren liegen je nach Lage zwischen dem 19- und 24-fachen, im Schnitt beim 20,8-fachen.