Mietendeckel und Enteignung

Kosten des Regulierungsrisikos am Berliner Wohnungsmarkt

Erscheinungstermin: August 2026

Herausgeber: ifo Institut

Steigende Mieten und knapper Wohnraum erhöhen in vielen deutschen Großstädten den politischen Druck, stärker in die Wohnungsmärkte einzugreifen. Für die Immobilienwirtschaft stellt sich damit zunehmend die Frage, wie nicht nur konkrete Regulierungen, sondern bereits die Erwartung weiterer Eingriffe auf Bewertungen, Investitionen und Eigentümerstrukturen wirkt. Das Beispiel Berlins zeigt, welche Folgen der Mietendeckel und die fortdauernde Debatte über eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände für Kaufpreise, Mieten, Transaktionen und Bautätigkeit haben kann. Die Studie „Die Kosten des Regulierungsrisikos am Berliner Wohnungsmarkt“ des ifo Instituts stellt die Fragen in den Mittelpunkt, welchen Preis regulatorische Unsicherheit für den Wohnungsmarkt hat und welche Bedeutung verlässliche politische Rahmenbedingungen für Investoren und Bestandshalter besitzen.

Regulierungsrisiko hinterlässt langfristige Spuren

Der Berliner Mietendeckel galt lediglich 14 Monate, doch die regulatorische Unsicherheit endete nicht mit seiner Aufhebung durch das Bundesverfassungsgericht im April 2021. Die parallel geführte Debatte über die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen hielt die Möglichkeit weiterer Eingriffe in Eigentumsrechte präsent. Beim Volksentscheid im September 2021 votierten 57,6 Prozent für eine Vergesellschaftung der Bestände privater Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen. Die anschließende politische Diskussion, die Ankündigung eines zweiten, bindenden Volksentscheids und ein 2025 vorgelegter Gesetzentwurf sorgten dafür, dass das Regulierungsrisiko bestehen blieb. Für Immobilieninvestoren ist damit nicht allein die aktuell geltende Regulierung relevant, sondern auch die Wahrscheinlichkeit künftiger Eingriffe.

Kaufpreis-Miet-Verhältnis liegt deutlich unter dem Vergleichsniveau

Besonders sichtbar wird der Effekt bei der Bewertung von Wohnimmobilien. Nach Aufhebung des Mietendeckels sank das Berliner Kaufpreis-Miet-Verhältnis gegenüber der Entwicklung in 13 anderen deutschen Großstädten kontinuierlich und lag Ende 2023 sowie 2024 rund 15 Prozent unter dem kontrafaktischen Niveau. Drei Jahre nach dem Ende des Mietendeckels bestand damit noch immer ein Abschlag von etwa 10 bis 15 Prozent. Bemerkenswert ist dies vor allem deshalb, weil sich die Angebotsmieten gleichzeitig kräftig erholten. Höhere Mieterträge führten somit nicht zu einer entsprechenden Erholung der Kaufpreise – ein Hinweis darauf, dass Investoren zusätzliche Risiken in ihre Bewertung einpreisen.

Mieten steigen, Kaufpreise bleiben zurück

Nach dem Ende des Mietendeckels entwickelten sich Mieten und Kaufpreise auffällig unterschiedlich. Die Angebotsmieten im zuvor regulierten Segment lagen ab 2023 stabil etwa 10 bis 15 Prozent über dem Niveau, das anhand der Vergleichsstädte zu erwarten gewesen wäre. Die Kaufpreise erreichten dagegen Anfang 2023 lediglich wieder ihr kontrafaktisches Niveau und stiegen anschließend trotz höherer Mieten nicht entsprechend weiter. Ein ähnlicher Bewertungsabschlag zeigt sich auch bei Neubauten, die vom Mietendeckel gar nicht betroffen waren. Aus Investmentperspektive spricht dies dafür, dass nicht nur die unmittelbaren Ertragseffekte einer Regulierung, sondern auch langfristige Erwartungen über politische Rahmenbedingungen in die Preisbildung eingehen.

Politische Unsicherheit wird zum Bewertungsfaktor

Ein aus mehr als 230 Zeitungen und Zeitschriften abgeleiteter Index macht die wohnungspolitische Unsicherheit messbar. Rund um die Ankündigung des Mietendeckels stieg die Verunsicherung in Berlin deutlich, während seiner Geltung ging sie zurück und nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts nahm sie erneut kräftig zu. Die Enteignungsdebatte und die Perspektive eines weiteren Volksentscheids hielten das Niveau anschließend erhöht. In den Vergleichsstädten ist kein entsprechendes Muster zu erkennen. Für die Immobilienwirtschaft unterstreicht dies, dass politische Planbarkeit selbst zu einem Standort- und Bewertungsfaktor wird und regulatorische Unsicherheit Risikoaufschläge beziehungsweise niedrigere Zahlungsbereitschaften auslösen kann.

Institutionelle Bestandshalter reduzieren ihr Berlin-Engagement

Auch die Entwicklung der Eigentümerstruktur weist auf eine Reaktion großer Marktteilnehmer hin. Deutsche Wohnen und Vonovia reduzierten ihre Berliner Bestände unter anderem durch umfangreiche Verkäufe an das Land Berlin, während die landeseigenen Gesellschaften ihren Wohnungsbestand deutlich ausbauten. Allein 2021 gingen 14.750 Wohnungen von Deutsche Wohnen und Vonovia an das Land, 2024 folgten weitere 4.500 Wohnungen von Vonovia. Gleichzeitig akzeptierten große Wohnungsunternehmen bei Verkäufen niedrigere Preise als andere Anbieter. Für institutionelle Investoren zeigt sich damit ein zusätzlicher Risikokanal: Politische Unsicherheit kann nicht nur Bewertungen beeinflussen, sondern auch Portfolioallokationen und die Bereitschaft, Kapital langfristig in einem Markt zu binden.

Neubau und Sanierungen geraten unter Druck

Besonders relevant für die langfristige Angebotsentwicklung ist der Rückgang der Investitionstätigkeit. Seit Beginn der Mietendeckelepisode und der Enteignungsdebatte entwickelten sich genehmigte Neubau- und Sanierungsaktivitäten in Berlin schwächer als in den Vergleichsstädten. Überproportional ging die Aktivität der Wohnungswirtschaft zurück. Private Haushalte erhöhten zwar ihre Neubautätigkeit, konnten den Rückgang institutioneller beziehungsweise professioneller Anbieter jedoch nicht kompensieren. Damit blieb die gesamte Bautätigkeit unter dem kontrafaktischen Niveau – ein wichtiger Befund für einen Markt, der ohnehin von Wohnraumknappheit geprägt ist.

Kurzfristige Marktstörungen verschwinden, der Risikoabschlag bleibt

Der Mietendeckel führte zunächst zu typischen unmittelbaren Marktreaktionen wie weniger Inseraten, intensiverer Wohnungssuche und eingeschränkter Umzugsmobilität. Diese Effekte hatten sich bis 2023 weitgehend zurückgebildet. Der Abschlag bei den Immobilienbewertungen blieb dagegen bestehen. Damit lässt sich die anhaltende Differenz zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung nicht allein mit den unmittelbaren Folgen des inzwischen aufgehobenen Mietendeckels erklären. Für Investoren ist diese Trennung entscheidend, weil sie zeigt, dass regulatorische Eingriffe über veränderte Erwartungen deutlich länger auf den Kapitalmarkt für Wohnimmobilien wirken können als über ihre eigentliche Geltungsdauer.

Vergesellschaftung entlastet Mieter unterschiedlich

Eine Simulation auf Basis des Mikrozensus 2022 untersucht auch die potenzielle Mietentlastung einer Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen. Ausgangspunkt ist, dass die Quadratmetermieten öffentlicher und genossenschaftlicher Anbieter rund zwei Euro niedriger liegen. Bezogen auf das Haushaltsnettoeinkommen würden unmittelbar betroffene Haushalte im untersten Einkommensquintil mit durchschnittlich 16,6 Prozent am stärksten profitieren, im obersten Quintil beträgt die relative Entlastung 5,4 Prozent. In absoluten Eurobeträgen fällt die Entlastung einkommensstarker Haushalte dagegen höher aus, weil diese im Durchschnitt größere und teurere Wohnungen bewohnen. Nicht berücksichtigt sind in dieser Rechnung jedoch mögliche Folgekosten durch Investitionszurückhaltung, regulatorische Unsicherheit und ein sinkendes Wohnungsangebot.

Verlässliche Rahmenbedingungen werden zum Investmentkriterium

Für die Immobilienwirtschaft liegt die zentrale Konsequenz in der Bedeutung eines glaubwürdigen und stabilen Regulierungsrahmens. Wohnungspolitische Eingriffe wirken nicht ausschließlich über unmittelbar veränderte Mieten, sondern beeinflussen Erwartungen über zukünftige Cashflows, Eigentumsrechte und Exit-Möglichkeiten. Diese Erwartungen schlagen sich wiederum in Immobilienbewertungen, Portfolioentscheidungen sowie Neubau- und Sanierungsinvestitionen nieder. Gerade bei langfristig orientiertem institutionellem Kapital können regulatorische Risiken deshalb die Attraktivität eines Standorts nachhaltig verändern. Der Berliner Fall verdeutlicht damit, dass politische Planungssicherheit zu den wesentlichen Rahmenbedingungen für funktionierende Wohnungs- und Investmentmärkte gehört.