Modulares Bauen

Markt, Chancen, Erfolgsfaktoren

Erscheinungstermin: Oktober 2025

Herausgeber: Periskop Partners, ModuLeben

Die angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt, steigende Baukosten und der Mangel an Fachkräften fordern innovative Lösungen im Bausektor. Modulares Bauen gilt als Antwort auf diese Herausforderungen, da es Effizienzgewinne, Kostenreduktion und Planbarkeit verspricht. Das Whitepaper „Modulares Bauen im Überblick: Markt, Chancen und Erfolgsfaktoren“ von Periskop Partners und ModuLeben liefert einen umfassenden Überblick über Marktakteure, Kostenstrukturen, Einsatzbereiche und strategische Erfolgsfaktoren modularer Bauweisen im DACH-Raum.Vor diesem Hintergrund rückt die Frage in den Fokus, welche Systematiken, Materialien und Anbieter modularen Bauens für verschiedene Nutzungstypen besonders geeignet sind. Zudem liefert es eine umfassende Analyse, wie sich Baukosten und Nachhaltigkeitsaspekte in diesem Segment entwickeln und wie der regulatorische Rahmen den Einsatz modularer Systeme beeinflusst.

Die zentralen Erkenntnisse:

Vorfertigung in der Werkhalle als Effizienztreiber
Modulares Bauen verlagert große Teile der Wertschöpfungskette vom Bauplatz in industrielle Fertigungsstätten. Dies ermöglicht eine witterungsunabhängige Produktion mit hoher Qualitätskonstanz und deutlich kürzeren Bauzeiten. Durch den Einsatz digitaler Werkzeuge wie BIM und die Integration automatisierter Prozesse lassen sich Fehlerquoten senken und Emissionen auf der Baustelle minimieren.

Frühzeitige Planung als Schlüssel zum Erfolg
Die Modularisierung verlangt eine detaillierte Vorplanung bereits in frühen Leistungsphasen (LPH 2). Entscheidungen über Rasterung, Technikführung und Typologien müssen frühzeitig getroffen werden, was einen engen Austausch aller Gewerke voraussetzt. Diese frühe Festlegung reduziert spätere Planungsvarianten und erfordert neue Projektprozesse, die gezielt auf modulare Abläufe ausgerichtet sind.

Materialwahl beeinflusst Kosten und Nachhaltigkeit
Holzmodule überzeugen ökologisch, verursachen jedoch meist höhere Kosten als Beton- oder Stahlvarianten. Während Holz CO₂ speichert und gute Dämmeigenschaften aufweist, bietet Stahl in puncto Langlebigkeit und Wartungsarmut wirtschaftliche Vorteile – insbesondere unter Berücksichtigung des Zinsaufwands bei längeren Bauzeiten.

Typengerechte Systemwahl nach Nutzungsklasse
Systemmodulbauten (3D) eignen sich besonders für standardisierte Nutzungen mit hoher Technikausstattung wie Hotels oder Wohnheime, während Systemelementbauten (2D) Vorteile in weniger komplexen Wohnformen bieten. Eine Entscheidungsmatrix im Whitepaper zeigt die passende Systemwahl für unterschiedliche Gebäudetypen, etwa im Wohnungsbau oder bei sozialen Infrastrukturen wie Kitas und Schulen.

Baugenehmigungen noch uneinheitlich, aber mit Fortschritten
Die Typengenehmigung modularer Bauarten wird politisch gefördert, etwa durch die Einführung des Bautyps E. Dennoch bleibt die Genehmigungspraxis kommunal unterschiedlich. Besonders Wohnheime, Schulen und temporäre Unterkünfte profitieren bereits von erleichterten Verfahren. Die Fertigbauquote bei Einfamilienhäusern liegt bei über 26 %, im Mehrfamilienhausbereich steigt sie langsam an.

Kostenvergleich modularer Systeme
Die Baukosten variieren stark nach System und Material. Systemmodulbauten aus Stahl liegen bei ca. 2.700–3.100 €/m² brutto (ohne Untergeschoss), Holzmodule kosten bis zu 3.200 €/m². Systemelementbauten aus Beton sind mit 2.200–3.300 €/m² oft günstiger. Ein wesentlicher Kostenvorteil modularer Systeme liegt in der verkürzten Bauzeit und der damit verbundenen Reduktion von Zins- und Lohnkosten.

Marktstruktur bietet Raum für Konsolidierung
Der Markt im DACH-Raum ist hochfragmentiert: 93 % der Hersteller sind Klein- oder Kleinstunternehmen. Große Player wie ALHO, Goldbeck oder Max Bögl stehen einer Vielzahl spezialisierter Nischenanbieter gegenüber. Die Bandbreite reicht von energieautarken Holzmodulen über stahlbasierte Serienmodule bis hin zu hybriden Mischformen – ein differenziertes Anbieterportfolio mit Potenzial für Effizienzsteigerungen und Konsolidierung.

Strategische Partnerschaften als Erfolgsfaktor
Für Investoren empfiehlt sich eine gezielte Auswahl der Partner nach ESG-Konformität, Vorfertigungstiefe, Materialeinsatz, Planungssicherheit und Förderfähigkeit. Anbieter mit eigenen Produktionsstätten und regionaler Verankerung können zudem logistische Vorteile bieten.

Hoher strategischer Nutzen für die Wohnungswirtschaft
Modulares Bauen ermöglicht eine skalierbare, qualitativ hochwertige und nachhaltige Realisierung von Wohn- und Nichtwohngebäuden. Gerade in Zeiten hoher Unsicherheit bei Baukosten und Zinsen bietet es ein wirkungsvolles Instrument zur Risikominimierung und Effizienzsteigerung – insbesondere für institutionelle Investoren, Entwickler und kommunale Auftraggeber.