Profiteure der Reindustrialisierung

Deutschland, die Niederlande, UK, Frankreich und Spanien bieten besonders attraktive Rahmenbedingungen

Erscheinungstermin: Februar 2026

Herausgeber: Aberdeen Investment

Geopolitische Spannungen, fragmentierte Lieferketten und zunehmende wirtschaftspolitische Interventionen verändern derzeit die Struktur der globalen Wirtschaft. Für Europa rückt damit die Frage stärker in den Fokus, wie wirtschaftliche Resilienz und strategische Autonomie künftig gesichert werden können. Besonders relevant ist dabei die Rolle der industriellen Basis und der dazugehörigen Immobilieninfrastruktur. Die Studie „Real estate: Europe’s economic revival depends on industrial property“ von Aberdeen Investments analysiert, welche strukturellen und konjunkturellen Faktoren die Nachfrage nach Industrie- und Logistikimmobilien künftig prägen werden. Im Mittelpunkt stehen Fragen nach den Treibern der Reindustrialisierung, den Auswirkungen neuer Industrie- und Handelspolitiken, der Rolle von Nearshoring sowie den erwarteten Performanceperspektiven für Investoren. Zudem wird untersucht, welche Standorte in Europa besonders von den strukturellen Veränderungen profitieren könnten.

Die zentralen Erkenntnisse der Studie:

Reindustrialisierung entwickelt sich zu langfristigem Investmentthema
Die zunehmende geopolitische Fragmentierung sowie die Abhängigkeit Europas von globalen Lieferketten haben die strategische Bedeutung einer stärkeren industriellen Basis deutlich erhöht. Politische Initiativen und wirtschaftliche Reformen zielen darauf ab, Produktionskapazitäten und kritische Wertschöpfungsketten wieder stärker innerhalb Europas zu verankern. Daraus entsteht ein strukturell wachsender Bedarf an Produktions-, Forschungs- und Logistikflächen. Besonders gefragt sind flexible Industrieflächen, Forschungs- und Entwicklungsgebäude sowie moderne Logistikimmobilien entlang der Wertschöpfungsketten. Gleichzeitig besteht in Europa ein deutlicher Mangel an geeigneten Flächen sowohl hinsichtlich Quantität als auch Qualität. Für Investoren ergeben sich daraus Chancen in der Entwicklung, Modernisierung und Repositionierung von Beständen.

Industriepolitische Programme treiben Nachfrage nach Industrieflächen
Neue europäische Industrie- und Sicherheitsstrategien schaffen zusätzliche Nachfrageimpulse für industrielle Immobilien. Programme zur Stärkung der europäischen Verteidigungsindustrie, Halbleiterproduktion oder Energieinfrastruktur fördern Investitionen in Produktions- und Forschungsstandorte. Allein höhere Verteidigungsausgaben könnten die Nachfrage nach industriellen Flächen um zusätzliche Quadratmeter in zweistelliger Millionenhöhe generieren. Gleichzeitig verpflichten politische Programme zunehmend zur Nutzung europäischer Produktionskapazitäten, etwa bei militärischer Ausrüstung oder Schlüsseltechnologien. Diese Entwicklung stärkt langfristig die industrielle Nachfragebasis innerhalb Europas. Immobilien für Produktion, Entwicklung und Zulieferketten gewinnen damit an strategischer Bedeutung.

Nearshoring verändert europäische Lieferketten und Standortmuster
Unternehmen verlagern Teile ihrer Produktion näher an Absatzmärkte, um Risiken globaler Lieferketten zu reduzieren. Der Anteil von Nearshoring in den Beschaffungsstrategien internationaler Unternehmen ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Neben geopolitischen Risiken spielen steigende Transportkosten und technologische Entwicklungen wie Automatisierung eine wichtige Rolle. Besonders profitieren Regionen mit Kostenvorteilen, guter Infrastruktur und politischer Unterstützung. Dazu zählen unter anderem Märkte in Zentral- und Osteuropa sowie wichtige Hafenstandorte im Mittelmeerraum. Für Immobilieninvestoren entstehen dadurch neue Nachfragecluster für Produktions- und Logistikflächen.

E-Commerce bleibt wichtiger Treiber für Logistikimmobilien
Nach starken Schwankungen während und nach der Corona-Pandemie stabilisiert sich das Wachstum im Onlinehandel wieder. Die Durchdringungsraten entwickeln sich erneut mit langfristigen Wachstumsraten zwischen fünf und zehn Prozent jährlich. Dadurch bleibt der Bedarf an Distributions- und Lagerflächen hoch. Zusätzlich entstehen neue Nachfrageimpulse durch internationale Onlineplattformen, die zunehmend eigene Logistiknetzwerke in Europa aufbauen müssen. Insgesamt könnte der Onlinehandel in den kommenden fünf Jahren zusätzlichen Bedarf von rund 50 Millionen Quadratmetern Logistikfläche generieren. Diese strukturelle Nachfrage stärkt insbesondere urbane Distributionsstandorte.

Industrielle Konjunktur zeigt erste Erholungssignale
Neben den strukturellen Trends verbessern sich auch zyklische Indikatoren für die Industrieproduktion in Europa. Nach mehreren Jahren schwacher Entwicklung zeigt der Einkaufsmanagerindex der Eurozone wieder eine Aufwärtsbewegung und hat erstmals seit mehr als drei Jahren die Wachstumsschwelle überschritten. Fiskalprogramme, steuerliche Anreize und staatliche Investitionen sollen diese Erholung zusätzlich unterstützen. Besonders Deutschland als zentrale europäische Industrienation setzt auf umfangreiche Stimulusprogramme. Eine Erholung der industriellen Produktion wirkt sich unmittelbar auf die Nachfrage nach Produktions- und Logistikflächen aus. Für Investoren entsteht damit ein günstiger Zeitpunkt für Markteintritte.

Bestimmte europäische Standorte verfügen über klare Wettbewerbsvorteile
Industrie- und Logistikimmobilien profitieren besonders von Standorten in der Nähe großer Ballungsräume und etablierter industrieller Cluster. Drei Viertel aller Vermietungen finden in unmittelbarer Nähe großer urbaner Zentren statt. Gleichzeitig gewinnen multimodale Verkehrsknotenpunkte und Hafenstandorte an Bedeutung. Märkte wie Deutschland, die Niederlande, das Vereinigte Königreich, Frankreich und Spanien bieten aufgrund ihrer wirtschaftlichen Größe, Infrastruktur und Nachfragebasis besonders attraktive Rahmenbedingungen. Auch zentraleuropäische Länder profitieren durch Kostenvorteile und Nearshoring-Effekte. Standortcluster mit bestehender industrieller Infrastruktur dürften weiterhin überdurchschnittlich wachsen.

Industrieimmobilien zeigen langfristig attraktive Performance
Historische Performance-Daten belegen stabile Mietwachstums- und Renditeprofile im Industriebereich. Insbesondere Light-Industrial-Objekte und Produktionsimmobilien weisen häufig höhere Mietwachstumsraten auf als klassische Logistikflächen. Ein Grund dafür sind kürzere Mietverträge, die eine schnellere Anpassung an Marktentwicklungen ermöglichen. Auch die Entwicklung des operativen Immobilienertrags spricht für langfristig steigende Cashflows in diesem Segment. Insgesamt übertreffen industrielle Immobilien die Gesamtperformance vieler anderer Nutzungsarten. Vor diesem Hintergrund erwarten Marktanalysen auch künftig überdurchschnittliche Renditeperspektiven für Investoren.