Schulbau in Deutschland

Investitionsstau, Nachhaltigkeitsanforderungen und Recht auf Ganztagsbetreuung erhöhen Druck auf Kommunen

Erscheinungstermin: November 2025

Herausgeber: Drees & Sommer

Steigende Baukosten, demografische Verschiebungen und wachsende Anforderungen an Nachhaltigkeit prägen aktuell die Entwicklung der Immobilien- und Infrastrukturmärkte. Diese Trends schlagen unmittelbar auf den Bildungsbau durch, der vielerorts unter erheblichem Investitionsdruck steht und zugleich schneller, flexibler und effizienter werden muss. Vor diesem Hintergrund gewinnt die Industrialisierung von Bauprozessen zunehmend an Bedeutung, insbesondere im kommunalen Hochbau. Der „Trendreport Bildungsbau – Serieller Schulbau in Deutschland 2025“ von Drees & Sommer beleuchtet, wie standardisierte und modulare Bauweisen zur Lösung zentraler Herausforderungen beitragen können. Im Fokus stehen Fragen nach Investitionsbedarf, Effizienzpotenzialen, Umsetzbarkeit in Deutschland sowie geeigneten Finanzierungs- und Betriebsmodellen. Darüber hinaus wird untersucht, welche Rolle Nachhaltigkeit, Pädagogik und Digitalisierung für die zukünftige Bildungsinfrastruktur spielen.

Massive Investitionslücke als Treiber für neue Bauansätze
Der Schulbau in Deutschland ist von einem erheblichen Investitionsstau geprägt, der sich laut aktuellen Zahlen auf rund 67,8 Mrd. Euro beläuft und damit die größte Einzelposition kommunaler Infrastrukturdefizite darstellt. Gleichzeitig steigen die Baukosten weiter, wodurch geplante Investitionen real an Wirkung verlieren. Kommunen geraten zunehmend unter Druck, da sie notwendige Sanierungen und Neubauten nicht im erforderlichen Tempo umsetzen können. Auch die laufende Instandhaltung ist bei einem wachsenden Teil der Kommunen nur eingeschränkt möglich. Für die Immobilienwirtschaft ergibt sich daraus ein strukturell hoher und langfristig stabiler Bedarf an Bildungsimmobilien. Neue, effizientere Bauweisen werden damit zur Voraussetzung, um die Angebotslücke überhaupt schließen zu können.

Demografische Entwicklung erhöht Flächen- und Flexibilitätsbedarf
Bis 2035 wird ein Anstieg der Schülerzahlen auf rund 11,8 Mio. erwartet, wobei regionale Unterschiede deutlich zunehmen. Wachstumsregionen müssen zusätzliche Kapazitäten schaffen, während in anderen Regionen Anpassungen und Konsolidierungen notwendig sind. Zusätzlich verschärft der Rechtsanspruch auf Ganztagsbetreuung den Flächenbedarf erheblich. Diese Dynamik erfordert flexible und skalierbare Gebäudekonzepte, die sich an veränderte Nutzerzahlen anpassen lassen. Klassische, starre Schulgebäude stoßen hier zunehmend an ihre Grenzen. Für Investoren und Projektentwickler rückt damit die Fähigkeit zur Anpassung von Flächenstrukturen in den Mittelpunkt.

Serieller Schulbau als Hebel für Zeit- und Kosteneffizienz
Serielle Bauweisen ermöglichen durch Standardisierung und Vorfertigung eine deutliche Beschleunigung von Planungs- und Bauprozessen. Schulgebäude können in etwa 14 Monaten realisiert werden, was angesichts des hohen Bedarfs ein entscheidender Vorteil ist. Gleichzeitig entstehen Kostenvorteile durch Skaleneffekte, reduzierte Planungsleistungen und geringere Baustellenzeiten. Die industrielle Fertigung erhöht zudem die Qualitätssicherheit und reduziert Nachtragsrisiken. Für öffentliche und private Akteure verbessert sich damit die Kalkulierbarkeit von Projekten erheblich. Gerade im Kontext steigender Baupreise wird diese Planbarkeit zu einem zentralen Investitionskriterium.

Internationale Best Practices zeigen Skalierbarkeit und Nachhaltigkeit
Beispiele aus den Niederlanden und Dänemark verdeutlichen, dass serielle Schulbaukonzepte bereits erfolgreich umgesetzt werden. Projekte wie das „wood plug and play“-System in Amsterdam kombinieren modulare Bauweisen mit konsequenter Kreislaufwirtschaft. Gebäude lassen sich flexibel erweitern, rückbauen und wiederverwenden. Auch der Einsatz von Holz und biobasierten Materialien zeigt, dass Nachhaltigkeit und Industrialisierung keine Gegensätze sind. Entscheidend sind integrierte Partnerschaften zwischen Planung, Bau und Forschung. Diese Ansätze liefern wichtige Blaupausen für den deutschen Markt, insbesondere im Hinblick auf ESG-Anforderungen.

Umsetzung in Deutschland durch regulatorische und strukturelle Hürden gebremst
Trotz erster Pilotprojekte steht die breite Umsetzung serieller Bauweisen in Deutschland noch am Anfang. Komplexe Genehmigungsverfahren, föderale Bauordnungen und fehlende Standardisierung erschweren die Skalierung. Zudem mangelt es vielerorts an Erfahrung in Kommunen und Planungsbüros im Umgang mit seriellen Prozessen. Auch die Projektsteuerung muss stärker integriert und frühphasiger organisiert werden. Diese strukturellen Hemmnisse führen dazu, dass Effizienzpotenziale bislang nur teilweise realisiert werden. Für die Branche ergibt sich hier ein erhebliches Optimierungspotenzial entlang der gesamten Wertschöpfungskette.

Pädagogische Anforderungen treiben neue Raumkonzepte
Moderne Bildungsansätze verlangen flexible Lernlandschaften statt klassischer Flurschulen. Offene Raumstrukturen, multifunktionale Flächen und hohe Aufenthaltsqualität rücken in den Fokus. Gleichzeitig steigen Anforderungen an Akustik, Luftqualität, Tageslicht und Barrierefreiheit. Der Flächenbedarf liegt je nach Konzept bei etwa 2,8 bis 4,4 m² pro Schüler. Serielle Bauweisen können diese Anforderungen durch modulare Systeme effizient abbilden. Besonders relevant ist die sogenannte „Phase Null“, in der Nutzerbedarfe frühzeitig definiert werden. Für Projektentwickler bedeutet dies eine stärkere Integration von Nutzern in den Planungsprozess.

Nachhaltigkeit und Kreislaufwirtschaft als neuer Standard
Der Schulbau entwickelt sich zunehmend zu einem Vorreiter nachhaltiger Bauweisen. Gesetzliche Anforderungen wie das Gebäudeenergiegesetz sowie Förderprogramme setzen klare Rahmenbedingungen. Serielle Bauweisen unterstützen diese Entwicklung durch reduzierten Materialeinsatz, Vorfertigung und bessere Recyclingfähigkeit. Konzepte wie Cradle-to-Cradle und Gebäudematerialpässe ermöglichen eine systematische Kreislaufwirtschaft. Dadurch werden Gebäude zu langfristigen Materiallagern mit dokumentierten Ressourcen. Für Investoren gewinnt damit die Betrachtung des gesamten Lebenszyklus an Bedeutung.

Neue Finanzierungsmodelle erweitern Handlungsspielräume
Neben klassischen Kaufmodellen gewinnen Miet- und hybride Finanzierungsstrukturen an Bedeutung. Mietmodelle ermöglichen eine schnelle Umsetzung ohne hohe Anfangsinvestitionen und verlagern Risiken auf private Anbieter. Kaufmodelle hingegen bieten langfristige Vermögensbildung und profitieren von Skaleneffekten im seriellen Bau. In der Praxis etabliert sich zunehmend eine Kombination beider Ansätze, abhängig von Standort- und Bedarfsentwicklung. Diese Portfoliostrategie erhöht die Flexibilität und reduziert Investitionsrisiken. Für institutionelle Investoren eröffnen sich damit neue Marktsegmente im Bereich Bildungsimmobilien.