Soziale Infrastruktur

Eine Investition in die Zukunft

Erscheinungstermin: Februar 2026

Herausgeber: CBRE

In Zeiten demografischer Verschiebungen, wachsender ESG-Anforderungen und zunehmender Investitionsbedarfe rückt die soziale Infrastruktur stärker in den Fokus institutioneller Kapitalanleger. Insbesondere vor dem Hintergrund angespannter öffentlicher Haushalte und eines erheblichen Sanierungsstaus stellt sich die Frage, welche Rolle privates Kapital künftig bei der Finanzierung von Bildungs- und anderen sozialen Einrichtungen spielen kann. Welche Marktpotenziale bieten Bildungsimmobilien? Wie ist das Risiko-Rendite-Profil im Vergleich zu klassischen Assetklassen zu bewerten? Und welche regulatorischen sowie finanzierungsseitigen Rahmenbedingungen sind für Investoren relevant? Antworten auf diese Fragen liefert die aktuelle Studie „Soziale Infrastruktur: Eine Investition in die Zukunft“ von CBRE Research in Kooperation mit HAMBURG TEAM.

Die wichtigsten Erkenntnisse im Überblick:

Hoher Investitionsdruck im Bildungssektor als Markttreiber

Der Investitionsstau im deutschen Bildungswesen ist erheblich: Allein bei Schulgebäuden beläuft sich der Rückstand laut KfW auf rund 67,8 Milliarden Euro. Marode Bestände, steigende Schülerzahlen in Ballungsräumen sowie der Rechtsanspruch auf Ganztagsbetreuung ab 2026 erhöhen den Handlungsdruck zusätzlich. Parallel dazu erfordern Digitalisierung und moderne pädagogische Konzepte neue Raum- und Technikkonzepte. Für die Immobilienwirtschaft ergibt sich daraus ein strukturell wachsender Bedarf an Neubau- und Revitalisierungsmaßnahmen. Bildungsimmobilien entwickeln sich damit zu einem langfristig nachfragegetriebenen Marktsegment mit hoher gesellschaftlicher Relevanz.

Bildungsimmobilien mit stabilem Cashflow-Profil

Typisch für Bildungsimmobilien sind langfristige Mietverträge, häufig mit Laufzeiten von über 20 Jahren, und bonitätsstarke Mieter, insbesondere bei öffentlicher Trägerschaft. Diese Struktur sorgt für planbare, konjunkturunabhängige Cashflows und wirkt renditestabilisierend. Gleichzeitig ist die Drittverwendungsfähigkeit aufgrund spezifischer Flächenanforderungen eingeschränkt, was bei Anschlussvermietungen berücksichtigt werden muss. Die starke Standortbindung von Schulen und Kitas reduziert jedoch das Leerstandsrisiko signifikant. Für Investoren mit langfristigem Anlagehorizont ergibt sich ein defensives Risiko-Rendite-Profil mit hoher Ertragssicherheit.

Regionale Disparitäten und differenzierte Nachfragestrukturen

Die Nachfrage nach Bildungsimmobilien ist regional unterschiedlich ausgeprägt. Besonders in wachsenden Metropolregionen wie Berlin oder Teilen Nord- und Ostdeutschlands besteht hoher Neubaubedarf, während bundesweit ein erheblicher Sanierungsdruck vorherrscht. Im Kitabereich zeichnen sich zudem demografisch bedingt rückläufige Kinderzahlen in einzelnen Regionen ab, was mittelfristig zu Auslastungsrisiken führen kann. Investitionsentscheidungen erfordern daher eine präzise Analyse von Mikrolage, Bevölkerungsentwicklung und kommunaler Schulentwicklungsplanung. Standort- und Betreiberqualität gewinnen gegenüber rein quantitativen Bedarfsindikatoren an Bedeutung.

Öffentlich-private Kooperationsmodelle gewinnen an Relevanz

Angesichts begrenzter Haushaltsmittel setzen Kommunen zunehmend auf Mietmodelle und Öffentlich-Private Partnerschaften (ÖPP), um Investitionen umzusetzen. Dabei reichen die Modelle von klassischen Anmietungen über Investorenentwicklungen bis hin zu langfristigen Betreiber- und Instandhaltungsverträgen. Für Investoren bieten diese Strukturen hohe Kostentransparenz und langfristige Bindungssicherheit. Gleichzeitig sind politische Entscheidungsprozesse, Vergaberecht und föderale Besonderheiten zu berücksichtigen. Erfolgreiche Projekte basieren in der Regel auf frühzeitiger Abstimmung zwischen öffentlicher Hand, Projektentwicklern und Betreibern.

ESG- und Impact-Investing als strategischer Allokationstreiber

Soziale Infrastruktur erfüllt zentrale ESG-Kriterien und eignet sich insbesondere für Impact-Investing-Strategien. Neben stabilen Erträgen rückt der messbare gesellschaftliche Mehrwert, etwa durch Bildungszugang, Integration oder soziale Teilhabe, stärker in den Fokus institutioneller Anleger. Laut einer Marktstudie der Bundesinitiative Impact Investing belief sich das Volumen selbst deklarierter Impact Assets bereits 2022 auf 38,9 Milliarden Euro. Bildungsimmobilien positionieren sich in der Rendite-Social-Impact-Matrix im Bereich moderater Renditen bei gleichzeitig hohem gesellschaftlichem Nutzen. Damit eignen sie sich als nachhaltige Portfolioergänzung mit Reputations- und Diversifikationseffekten.

Fondsstrukturen, Regulierung und Infrastrukturquote

Investitionen erfolgen überwiegend über offene oder geschlossene Fondsstrukturen, häufig unter Nutzung von Infrastruktur-Projektgesellschaften. Regulatorische Rahmenbedingungen wie das KAGB oder die Anlageverordnung beeinflussen Strukturierung, Leverage und Allokationsquoten. Die neue Infrastrukturquote eröffnet zusätzlichen Spielraum, insbesondere für institutionelle Investoren. Gleichzeitig gewinnen Offenlegungsverordnung (SFDR) und ESG-Reporting an Bedeutung, wodurch Transparenz- und Dokumentationsanforderungen steigen. Professionelle Strukturierung und regulatorische Expertise sind daher zentrale Erfolgsfaktoren.

Nachhaltige Finanzierung über Green und Social Bonds

Die Refinanzierung sozialer Infrastruktur erfolgt zunehmend über Green und Social Bonds. Diese Anleihen ermöglichen die gezielte Mittelverwendung für Projekte wie sozialen Wohnungsbau, Gesundheits- oder Bildungseinrichtungen. Institutionelle Investoren zeigen eine hohe Nachfrage nach ESG-konformen Emissionen, teils mit leichten Preisvorteilen („Greenium“). Transparente Impact- und Allocation-Reports sind dabei Voraussetzung zur Vermeidung von Greenwashing. Für Projektentwickler und Bestandshalter eröffnen sich dadurch zusätzliche Kapitalquellen jenseits klassischer Bankfinanzierungen.

Markt im Aufbruch mit begrenzter Transparenz

Trotz wachsendem Investoreninteresse ist das Engagement institutioneller Anleger im Segment Bildungsimmobilien bislang noch vergleichsweise gering. Hemmnisse bestehen vor allem in der begrenzten Objektverfügbarkeit, politischen Zurückhaltung gegenüber Privatinvestoren und geringer Markttransparenz. Gleichzeitig deuten spezialisierte Fondsauflagen und zunehmende ÖPP-Projekte auf eine Professionalisierung hin. Soziale Infrastruktur entwickelt sich von einem Nischenthema zu einer eigenständigen strategischen Assetklasse. Für Early Mover ergeben sich Positionierungschancen in einem strukturell wachsenden Markt.