Studentisches Wohnen

Deutscher Markt wächst, kann steigende Nachfrage aber nicht bedienen

Erscheinungstermin: August 2025

Herausgeber: JLL

Die demografische Entwicklung in Deutschland zeigt eine rückläufige Zahl an Studienanfängern aus dem Inland, während gleichzeitig die Zahl internationaler Studierender deutlich steigt. Diese Dynamik stellt den studentischen Wohnungsmarkt vor neue Herausforderungen, insbesondere in Großstädten mit angespannten Wohnungsmärkten. Die Studie „Deutscher PBSA-Markt 2025“ von JLL analysiert das aktuelle Marktgeschehen rund um Purpose-Built Student Accommodation (PBSA) in Deutschland und liefert Einblicke in die Entwicklung von Nachfrage und Angebot, Mietdynamiken und Investitionschancen. Sie zeigt die Studie, wo der Bedarf am höchsten, welche Rolle hybride Wohnformen spielen , und wie sich Mieten und Renditen entwickeln ?

Die zentralen Erkenntnisse im Überblick:

Internationale Studierende treiben die Nachfrage
Die Zahl internationaler Studienanfänger in Deutschland ist 2024/25 um 10 % gestiegen – ein Trend, der sich fortsetzen wird. Während sich die Zahl deutscher Erstsemester rückläufig entwickelt, stieg der Anteil internationaler Studierender innerhalb von zehn Jahren von 22 % auf 30 %. Getrieben wird dieser Trend durch die wachsende Attraktivität deutscher Hochschulen im internationalen Vergleich, niedrige Studiengebühren und Lebenshaltungskosten. Bis 2030 wird ein weiterer Anstieg um +27 % prognostiziert, insbesondere aus Asien. Damit wird der Druck auf den studentischen Wohnungsmarkt weiter zunehmen.

Angebotsdefizit trotz wachsender Pipeline
Der bestehende Mangel an PBSA-Einheiten ist eklatant: Bereits 2024/25 fehlten rund 580.000 Betten – bis 2030 könnte sich das Defizit auf über 700.000 ausweiten. Zwar ist für 2025 und 2026 eine Projektpipeline von jährlich rund 7.500 Einheiten in Planung, doch werden Verzögerungen und Projektabbrüche die tatsächliche Fertigstellung deutlich dämpfen. Besonders knapp ist das Angebot in Großstädten mit hoher Nachfrage, etwa in Berlin oder München. Private Anbieter gewinnen an Bedeutung, doch selbst in den Big 7 liegt der Anteil privater PBSA nur bei rund 34 %.

Hybride Konzepte auf dem Vormarsch
Etwa die Hälfte des privaten PBSA-Marktes entfällt inzwischen auf hybride Wohnkonzepte, die nicht nur Studierende, sondern auch Young Professionals und Expats adressieren. Diese Entwicklung ist eine Reaktion auf veränderte Lebensrealitäten und steigenden Bedarf an flexiblen Wohnlösungen. Der Übergang zum Co-Living-Segment ist dabei fließend – insbesondere in Städten mit geringem Wohnraumangebot. Die Nachfrage nach höherwertigen Angeboten mit Amenities wie Fitnessräumen, Lernbereichen oder 24/7-Service wächst deutlich.

Mieten steigen – mit zunehmender Preisnähe zu WGs
Die durchschnittliche Bruttowarmmiete im privaten PBSA lag im Sommersemester 2025 bei 870 €, wobei hybride Konzepte mit 1.070 € deutlich teurer sind als exklusive Studentenwohnheime (720 €). Im Vergleich zu klassischen WGs hat sich die Preisdifferenz stark reduziert – in Berlin und München sind die Preise nahezu gleich. Gleichzeitig bleibt öffentlich geförderter Wohnraum deutlich günstiger, ist jedoch mit extrem langen Wartezeiten verbunden (bis zu 23 Monate in München). Damit wird privates PBSA zunehmend zur wettbewerbsfähigen Alternative.

Investoren entdecken das PBSA-Segment
Das Investitionsvolumen in europäische PBSA-Immobilien stieg 2024 um 38 %, wobei Deutschland nur einen kleinen Teil ausmacht – mit großem Wachstumspotenzial. Investoren zeigen besonderes Interesse an ESG-konformen, neu entwickelten Objekten. Der durchschnittliche Multiplikator liegt bei 22–24 des NOI, was einer Spitzenrendite von 4,1 % bis 4,5 % entspricht. Der Renditespread zum allgemeinen Wohninvestmentmarkt hat sich deutlich verringert – ein Zeichen für steigendes Vertrauen in die Assetklasse.