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26.10.2021

Tokenisierung von Immobilien

Wie die Blockchain-Technologie den Immobilienmarkt revolutioniert

Erscheinungstermin: September 2021

Herausgeber: Hamburg Commercial Bank & Frankfurt School Blockchain Center

Die Tokenisierung von Immobilien hat in den vergangenen Jahren für viele Schlagzeilen gesorgt. Mittels Blockchain-Technologie können durch die Tokenisierung von Immobilien-Investments die Kosten für die Emittenten reduziert und dank der Teilbarkeit in kleinste und handelbare Einheiten deutlich mehr Anleger erreicht werden. Gemeinsam mit dem Frankfurt School Blockchain Center (FSBC) nimmt die Hamburg Commercial Bank (HCOB) im Rahmen der Studie zur Tokenisierung von Immobilien eine Bestandsaufnahme rund um tokenisierte Immobilien vor, gleicht dabei den Anspruch mit der Wirklichkeit ab, analysiert die Anbieter tokenisierter Immobilien weltweit und vergleicht Unternehmen und Transaktionen anhand objektiver Kriterien wie Technologie, Rendite und Laufzeit.

Welche Voraussetzungen bremsen aktuell die Entwicklung?

Immer häufiger wird über Immobilien berichtet, deren Anteile als Token an Investoren verkauft und damit handelbar gemacht werden. Der Markt für diese tokenisierten Immobilien entwickelt sich dynamisch, obgleich er noch von hohen Unsicherheiten geprägt ist. Denn noch fehlen regulatorische Rahmen, um die Rechtssicherheit zu verbessern und die Attraktivität für Emittenten und Kunden zu steigern. Der Begriff „tokenisierte Immobilie“ wird jedoch häufig unterschiedlich verwendet, weshalb die Autoren eine engere Definition der Tokenisierung vorstellen, bei der die Immobilie selbst tokenisiert wird. Hierfür fehlen jedoch derzeit beispielsweise noch Grundbücher auf Basis einer öffentlichen Blockchain. Die weitere Auslegung umfasst nachrangige Darlehen oder Wertpapiere, die die Immobilien indirekt abbilden, und ist heute zumeist gemeint, wenn von tokenisierten Immobilien die Rede ist.

Anbieter nehmen zu – USA und Deutschland liegen vorn

Für die Studie der HCOB und des FSBC haben die Autoren weltweit Anbieter tokenisierter Immobilien untersucht und ihre jeweiligen Technologien sowie Finanzierungsstrukturen verglichen. Insgesamt zeigt sich, dass sich der Markt rasant entwickelt: Insgesamt wurden 41 Unternehmen aus 17 Ländern identifiziert, die bereits Immobilien tokenisiert haben. Diese sind primär in den USA (13) aktiv, gefolgt von Deutschland (6) und der Schweiz (4). Allerdings machen die Autoren auch klar, dass diese quantitative Analyse aufgrund der Intransparenz des Marktes nur eine grobe Einschätzung sein kann. Die Tokenisierung von Immobilien wird derzeit primär auf Basis der Ethereum-Blockchain umgesetzt, da diese sich durch die Möglichkeit der Nutzung von Smart Contracts und transparenter Tokenstandards besonders gut eignet. Hinsichtlich Verzinsung, Laufzeit und Mindestbeteiligung an den Projekten ergibt sich ein sehr heterogenes Bild zwischen den verschiedenen Anbietern. So werden beispielsweise eher geringe Renditen von 2 bis 3%, aber teilweise auch von über 20% versprochen.

Neue Technologie wird Marktverhältnisse beeinflussen

Der Markt für tokenisierte Immobilien steht noch am Anfang, ist aber von einer hohen Dynamik geprägt und kann, insbesondere für Anbieter von Immobilienfonds, eine ernstzunehmende Herausforderung werden. Denn für Investoren können tokenisierte Immobilien mit überdurchschnittlichen Renditen und geringeren Kosten verbunden sein, die für diejenigen Anleger besonders interessant sein sollten, die offen für entsprechende Innovationen sind. Gepaart mit der Teilbarkeit der Immobilien und der damit deutlich größeren potenziellen Anlegergruppe, können tokenisierte Immobilien diese Investmentklasse nachhaltig spürbar verändern.

Mit der Blockchain-Technologie bietet sich eine höchst interessante, geradezu revolutionäre Möglichkeit für die Übertragung von Assets, die erhebliche Veränderungen für den gesamten Markt mit sich bringen dürften. Die Vorteile der Blockchain-Technologie sind für den Immobiliensektor immens. So können sowohl Anbieter der Immobilien von geringeren Kosten profitieren, während Investoren neben Kosteneinsparungen tendenziell mit höheren Renditen rechnen können. Insbesondere die Teilbarkeit der Immobilien in kleine, handelbare Einheiten bietet Immobilien nun eine größere Anlegerschaft.

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