Vermieterreport Deutschland 2026

Markt wird weiterhin stark von kleinen, langfristig orientierten Vermietern geprägt

Erscheinungstermin: Mai 2026

Herausgeber: Deutschland.Immobilien, Institut der deutschen Wirtschaft

Steigende Wohnraumnachfrage, demografischer Wandel und die anhaltende Diskussion um Regulierung und Klimaschutz prägen derzeit die Entwicklung der deutschen Wohnungsmärkte. In diesem Umfeld kommt privaten Vermietern eine zentrale Bedeutung zu, da sie einen Großteil des Mietwohnungsbestands bereitstellen und damit maßgeblich auf Angebot, Investitionen und Mietpreisentwicklung einwirken. Besonders relevant ist die Frage, wie private Vermieter ihre Bestände bewirtschaften, welche Investitionsentscheidungen sie treffen, wie sie die wohnungspolitischen Rahmenbedingungen bewerten und welche Segmente sie künftig als attraktiv ansehen. Antworten auf diese Fragen liefert der „Vermieterreport 2026“, herausgegeben von Deutschland.Immobilien in Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln). Die Untersuchung basiert auf einer Befragung von 1.002 privaten Vermietern und zeichnet ein differenziertes Bild eines Marktes, der von langfristig orientierten Kleinvermietern geprägt wird.

Private Vermieter bleiben eine Domäne älterer Eigentümer

Die Altersstruktur privater Vermieter verschiebt sich weiter in Richtung älterer Eigentümer. Das Durchschnittsalter liegt bei 58 Jahren, während sechs von zehn Vermietern älter als 55 Jahre sind. Besonders auffällig ist der geringe Anteil jüngerer Marktteilnehmer: Nur 5 Prozent der Befragten sind jünger als 35 Jahre. Für die Immobilienwirtschaft ist dies relevant, da ein erheblicher Teil des privaten Mietwohnungsbestands in den kommenden Jahren durch Erbschaften und Vermögensübertragungen den Eigentümer wechseln dürfte. Daraus könnten sich neue Investitions- und Bewirtschaftungsmuster ergeben, sofern die jüngere Generationen stärker in die Vermieterrolle eintritt.

Der Markt wird von Kleinvermietern geprägt

Private Vermieter verfügen überwiegend über sehr kleine Bestände. 58 Prozent vermieten lediglich eine Wohnung, weitere 19 Prozent besitzen zwei Mietwohnungen. Gleichzeitig erzielt die Mehrheit nur vergleichsweise geringe Mieteinnahmen, sodass Vermietung häufig eine ergänzende Einkommensquelle und kein professionelles Kerngeschäft darstellt. Mehr als die Hälfte der Befragten gibt an, dass die Mieteinnahmen nur einen geringen oder vernachlässigbaren Anteil am Gesamteinkommen ausmachen. Für die Wohnungspolitik bedeutet dies, dass Regulierungen nicht nur institutionelle Bestandshalter betreffen, sondern in erheblichem Umfang auch private Kleinvermieter, deren finanzielle Spielräume und administrative Strukturen deutlich begrenzter sind.

Mietanpassungen erfolgen meist zurückhaltend

Trotz vielerorts angespannter Wohnungsmärkte zeigen sich private Vermieter bei Mietanpassungen vergleichsweise moderat. Bei Neuvermietungen erhöhen zwar 55 Prozent ihre Mietforderungen, jedoch überwiegend in moderatem Umfang. Gleichzeitig verzichten 43 Prozent vollständig auf Anpassungen. Noch deutlicher zeigt sich die Zurückhaltung im Bestand: 51 Prozent haben ihre Mieten im vergangenen Jahr gar nicht erhöht. Wo Anpassungen vorgenommen werden, stehen häufig gestiegene Betriebskosten und nicht die Ausschöpfung von Marktpotenzialen im Vordergrund. Dies spricht für eine eher langfristig orientierte Bewirtschaftungsstrategie vieler privater Eigentümer.

Ein erheblicher Teil des Angebots bleibt dem öffentlichen Markt verborgen

Die Mieterfindung erfolgt häufig außerhalb klassischer Vermarktungskanäle. 57 Prozent der Vermieter nutzen persönliche Netzwerke wie Freunde, Bekannte oder Nachbarn zur Vermittlung ihrer Wohnungen. Besonders bemerkenswert ist, dass 26 Prozent ihre Wohnungen ausschließlich über solche informellen Wege vergeben. Für Wohnungssuchende ohne lokale Kontakte kann dies den Marktzugang erschweren. Gleichzeitig reduziert dieses Vorgehen aus Vermietersicht den Verwaltungsaufwand und erleichtert die Auswahl geeigneter Mieter.

Gute Lagen und solide Bestandsqualität dominieren

Private Vermieter stellen überdurchschnittlich häufig Wohnungen in attraktiven Marktsegmenten bereit. Rund 62 Prozent der Befragten vermieten überwiegend in guten oder sehr guten Lagen. Die Bestände konzentrieren sich dabei vor allem auf Gebäude der Baujahre 1949 bis 1994 und bestehen überwiegend aus Etagenwohnungen in Mehrfamilienhäusern. Auch die Ausstattung wird mehrheitlich als mittel bis gehoben eingeschätzt. Damit ergänzen private Vermieter das Angebot institutioneller Wohnungsunternehmen insbesondere im qualitativ besseren Bestand.

Singles, Paare und Senioren stehen im Fokus

Die wichtigste Zielgruppe privater Vermieter sind kleinere Haushalte. 77 Prozent vermieten an Einzelpersonen oder Paare ohne Kinder. Familien spielen mit 40 Prozent ebenfalls eine wichtige Rolle, während ein Drittel der Vermieter Senioren als Zielgruppe nennt. Angesichts der demografischen Entwicklung gewinnt insbesondere das Seniorenwohnen an Bedeutung.

Die energetische Sanierung kommt voran, verliert aber an Dynamik

55 Prozent der privaten Vermieter haben in den vergangenen Jahren energetische Maßnahmen umgesetzt. Am häufigsten wurden Heizungen ausgetauscht, Fenster erneuert oder Dämmmaßnahmen vorgenommen. Die wichtigsten Motive sind langfristige Energieeinsparungen, höhere Mieterzufriedenheit und die Wertsteigerung der Immobilie. Gleichzeitig plant jedoch eine Mehrheit von 59 Prozent derzeit keine größeren Sanierungsprojekte mehr. Gestiegene Baukosten, regulatorische Unsicherheiten und bereits erfolgte Investitionen dürften hierbei eine wichtige Rolle spielen. Für die Erreichung der Klimaziele bleibt die Aktivierung privater Investitionen damit eine zentrale Herausforderung.

Hohe Zufriedenheit trifft auf Kritik an der Wohnungspolitik

Die eigene Vermietungstätigkeit wird von den Befragten überwiegend positiv bewertet. 70 Prozent sind zufrieden oder sehr zufrieden mit ihrer Rolle als Vermieter. Deutlich kritischer fällt dagegen die Bewertung der aktuellen Wohnungspolitik aus, die insgesamt negativ beurteilt wird. Viele Eigentümer sehen Defizite bei der Planbarkeit regulatorischer Rahmenbedingungen und wünschen sich einen stärkeren Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern. Die Ergebnisse verdeutlichen damit die Diskrepanz zwischen einer stabilen Vermietungspraxis und einer zunehmenden Skepsis gegenüber politischen Eingriffen.

Größte Investitionschancen liegen bei Seniorenwohnen und Umlandstandorten

Bei den künftigen Investitionsschwerpunkten zeichnen sich klare Präferenzen ab. Seniorenwohnen und Wohnungen im Umland werden jeweils von 46 Prozent der Befragten als besonders attraktive Segmente bewertet. Dahinter folgen urbane Mikrowohnungen und energieeffiziente Wohnkonzepte. Die Einschätzungen spiegeln langfristige Trends wider: die Alterung der Bevölkerung, steigende Wohnkosten in Ballungszentren und die wachsende Bedeutung nachhaltiger Gebäude.